解读新《物业管理条例》

---《北京楼市》约稿

    2007年8月26日，国务院公布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，修改后的《物业管理条例》将自2007年10月1日起与《物权法》同时施行。此次修改《物业管理条例》是保持与即将生效的《物权法》一致的需要,也是适应社会不断发展的需要。

《物业管理条例》与《物权法》的关系

    《物权法》体现的原则是对国家、集体、私人物权的平等保护，专设一章规定了业主的建筑物区分所有权，从维护业主的合法权益出发明确规定了业主的权利、业主委员会的职能、业主和物业服务机构的关系等问题。这一章做了许多与原《物业管理条例》不同的规定。我国法律规定，效力低的下位法不能与效力高的上位法相抵触。《物权法》是基本法律,属于上位法；《物业管理条例》是行政法规，属下位法。《物权法》做出了新的规定，作为下位法的原《物业管理条例》势必要做新的修改与《物权法》保持一致，否则就会出现部分内容因与《物权法》抵触而无效。从法理上讲，应当是先有物权，后有物业管理基本规则。也就是说，必须先由《物权法》把业主的基本物权确立下来，在这个基础上才能制定物业管理的基本规则。物权没有确立，就很难确立适当的物业管理规则。现在有了《物权法》，《物业管理条例》也必须与其保持一致。

此次修改《物业管理条例》的主要内容

    一、将物业所在地的街道办事处和乡镇政府增加为成立业主大会的指导部门。此外，为了和《物权法》保持一致，删去了“业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。　　　

    在现实中，大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处或乡镇政府提出请求，然后在小区所在地的区、县建委小区办进行备案。原《物业管理条例》虽没有赋予街道办事处和乡镇政府这些权利，但他们却实际履行了这一职责。考虑到这一实际情况，修改后的《物业管理条例》明确规定了街道办事处和乡镇政府享有这一职权。突出了基层管理，对物业公司的指导监督更直接，实际操作性更强。

    二、规定除了筹集、使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，此外选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。

    三、为了与《物权法》保持一致，将业主大会的职责由原来的六条改成了七条，内容上基本与《物权法》一致。

    四、赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇政府对业主大会、业主委员会作出的决定有责令其限期改正或者撤销其决定的权利。由原来的房地产行政主管部门对业主大会和业主委员会的单一管理，变成了现在由房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇政府多元化的管理。

    五、增加了，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在以往，一旦一项决定通过业主委员会或者业主大会，业主就没有权利改变。修改后的《物业管理条例》，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。只要决定有侵害其权益的地方业主就可以以个人名义提起诉讼，将其取消。这样的规定给业主维权提供了宽广的空间，更有利于保护业主个人权益。

    六、将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，将“业主公约”改为“管理规约，将“业主临时公约”改为“临时管理规约”。将物业公司由“管理企业”改为“服务企业”，是对物业公司和业主关系的重新“定位”。明确了物业公司的性质是服务而非管理，标志着我国物业管理彻底从房管模式向社会化、专业化的服务模式的转变。

    此次修改《物业管理条例》对完善条例本身的意义

    由于我国住房制度的改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住房，而且大量集中在住宅小区内，也由此产生了大量的物业纠纷。2003年《物业管理条例》施行以来，对规范物业管理发挥了重要作用，但也显示出了一些不足。如何规范、解决现实中的这些问题和矛盾，适应社会发展的需要，是原《物业管理条例》急需解决的问题。此次修改《物业管理条例》不仅为了与《物权法》保持一致，做相应的修改，也增加了一些新的内容，以解决现实中出现的新问题。增加了街道办事处、乡镇政府为成立业主大会的指导机构并有权对业主大会和业主委员会作出的决定做出责令限期改正或者撤销决定，增加了受侵害的业主可请求撤销业主大会或业主委员会的决定，增加了管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益的规定。这次修改进一步强化了对业主权利的保障，增加了政府对物业管理的职能，强调了物业公司的服务性质，深化了对物业服务的要求，使《物业管理条例》更加完善。

新《物业管理条例》对民众生活的影响

   目前，我国城镇居民绝大多数住在居住小区内，小区物业情况的好坏直接影响到居民的生活，《物业管理条例》做为规范物业管理的一部专门条例，与老百姓的生活息息相关。由于修改前的《物业管理条例》实施期处在我国刚从福利分房向住房制度改革转变后的初期，人们对住房和物业的观念还处在转变中，有关物业的新问题层出不穷，引发了大量的纠纷。欣喜的是，新修改的《物业管理条例》针对现实中存在的问题，增加了一些适应社会发展的新内容。此次修改最大的亮点就是将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。由物业管理变为物业服务,是对原来错乱的二者关系,进行了合理明确的修正,使其回复到正常的法律对应关系，从而强化了业主做为物业所有人的地位。业主是小区的主人,业主购买的是物业服务而不是物业管理,这才是二者正确的关系。多年来的业主和物业公司之间的纠纷矛盾正是由于这种关系的扭曲所致。现在《物业管理条例》摆正了二者的关系，今后这种关系必将朝着健康的方向发展。此次修改也强化了物业公司的服务性，提高了物业公司的竞争空间，为以后物业服务行业的发展指明了方向。为保障业主的权利，修改后的《物业管理条例》还规定，经过半数的业主同意即可选聘和解聘物业服务企业，业主对侵害自己权益的决定有提起诉讼请求撤销的权利。这些规定，大大提高了业主在决定小区事务中的自主性，为业主维护自己的权益提供了便利。

个人认为新《物业管理条例》仍有需完善之处

   比如,业主委员会如何成立,新旧物业公司如何更替,维修基金如何使用,物业收费标准如何定，正是这些细节问题没明确在实际操做中出现了许多的纷争。 　

    《物权法》规定，业主对侵害自己合法权益的行为有权以原告的身份向法院提起诉讼，但没有明确业主大会和业主委员会可做为原告提起诉讼。《物业管理条例》这一针对物业管理的专门条例，对这一问题也做了回避。现实中的母公司开发房地产，子公司管理物业，前期物业服务合同缔结违反公平原则这些问题也急需得到解决。　　

    我国正处在经济快速发展时期，许多新问题、新矛盾不断出现，仍需不断探索、研究。但是，新修改的《物业管理条例》在维护业主权益、规范物业市场、完善政府监督机制方面必将起到积极的作用。