房价下跌业主能退房吗咨询青岛房产律师

 与过去两年“金九银十”的买房潮景象不同，今年秋天的楼市则频现“退房”现象。杭州一次性退房505套余波未平，上海开发商的降价行为又引发了业主强烈不满，北京楼市也在遭遇退房的考验……随着楼市调控继续在全国发力，开发商降价回笼资金的销售策略可能引来前期购房者更多的集中退房。     针对“小业主集体退房潮”，2011年10月27日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人徐威明确表示，商品房销售价格由房企和购房人根据市场供求关系协商约定，如果在履约中当事人发生矛盾纠纷，应根据合同约定协商解决，协商不成可通过司法途径解决。 可见，政府部门的态度是非常鲜明的，“房屋买卖属于市场行为，退房是否成立，应当按照合同约定执行”。那么，符合什么样的条件的业主才有权退房？      结合《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，总结出可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。 约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，可起诉至法院或者提起仲裁要求退房。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件。两者的主要情形有：     第一、延迟交房。此现象比较严重，延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超过这个期限开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并按照合同约定主张开发商的违约赔偿责任。     律师提醒：     1、为了规避逾期交房的违约责任，有开发商在房屋尚未满足交房条件时，即通知小业主办理交接手续。因此，在办理收房手续时，必须要求开发商出具合同约定的文件。     2、交房的标志：一般以钥匙交接为准。     第二、拿不到产权证。由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。如果没有约定期限，根据司法解释：开发商逾期一年，即可行使合同解除权。     律师提醒：     在当前普遍“差钱”的背景下，已出现开发商因为资金紧张，无法注销前期抵押，致使产证无法办理的情况。     第三，无法得到贷款。在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。同样，如果因开发商的原因购房人无法办理商业按揭贷款的，也可以依照合同规定退房。     律师提醒： 年关将至，且银行资金趋紧，房屋贷款政策的严控，导致贷款成数、放款时间具有很大的不确定性。因此，律师提示：     1、建议在“买卖合同”中约定：若201X年X月X日前无法获得贷款（包括未足额获得），购房者有权解除买卖合同，并双方互不承担违约赔偿责任；     2、贷款的付款时间，不要具体为“201X年X月X日前付款”。建议修改为“以银行的放款时间为准”。     3、若开发商保证“其合作银行放款没有问题”，建议“不要仅仅停留在口头，最好写入双方的合同”。     第四，开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。     第五，实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%。新版合同规定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。     第六，房屋质量不合格。房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前上海房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。     第七，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格。新版合同规定的，买受人退房的，出卖人应当退还全部已付款，并付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。     第八，房屋质量导致严重影响使用。根据2003年出台的最高法院司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。（摘自吴林锋律师博客）--青岛房产律师联系电话13506393301