做空楼市 拐点必现

时间:2009-02-09 23:02:25    文章分类:原创文章

做空楼市 拐点必现

 

 

2007年房价涨得厉害,这与总的国民经济环境是有密切关系的。但是,从经济发展层面来看,武汉的房价涨幅之大是违背经济发展规律的。自上世纪90年代莫,我国的房地产业进入高速发展期,大概10年左右的时间,进入了高潮期,到现在应该说是进入了调整期,价增量跌,是开始大规模调整的前兆。其实楼市和股市有太多的相似之处,同样依赖政策层、资金面、消息面、基本面的等方面的因素。股市是国民经济的晴雨表,从股市的发展规律,我们以观察一下中国的楼市走势,并探讨一下武汉房价的走势。

 

     从股市看楼市,楼市调整不可避免。股市尚处在牛市,但是已经进入下半场。即使牛市得以延续,房地产行业也不会成为主力军和领涨板块,房地产企业业绩不会增长应该进入衰退期,很多房地产公司的业绩的持续,我看还是应该归共于前些年不段的进行增发,不段囤积土地资源,而且对其房地产销售业绩增长的预期肯定要低于近年,这种业绩的增长应该回归到正常的行业利润增长水平,而不是向最近几年业绩都是爆发性的增长,因此,房地产企业的股价也不可能出现动辄翻倍的增长。去年下半年以来,无论是机构投资者还是散户明显缺乏对房地产股的投资热情,很多机构都该板块股进行了战略性减仓,资金大规模出逃,而流入受调控影响较小,业绩稳定的板块。虽然,地产股也能够产生一定的反弹或上涨,但本质上应该说是多是受大盘和技术面反弹的要求的影响较多。

 

    中国的楼市实际上是一个被迅速吹起来的泡泡,是比美国房地产更大的泡泡球。去年下半年以来,政府针对房地产业一系列的紧缩政策的就是要为这个泡泡球泄气,避免出现美国次贷危机被一针扎破的泡泡破裂情况的发生,否则,中国的楼市危机要远胜于美国,对国民经济的影响将是毁灭性的。我们来看看这个泡泡怎么被吹起来的,自上世纪90年代东南亚爆发金融危机,中国实行大力拓展内需的经济政策以来,房地产业在信贷方面的获得巨大的资金支持。当然,光有资本并不能带来行业的繁荣,更重要的是消费拉动,要有旺盛的购买力的消费群体。其实,中国绝大多数人,按照当时的房价和收入水平是无法在短期类购房的,于是银行和开发商的联手化腐朽为神奇,共同缔造的世界上最大的消费群体,而且是最容易被锁定的消费群体。没有银行的房贷支持,也许开发商所有的房子中只有10%能够得以销售。有好东西卖,有人借钱你买,中国人也不会很容易去买的,有这种好事情,肯定有什么猫腻,善良的中国老百姓一般都害怕上当受骗,能源临淵羡鱼,也不借钱买网。然而开发商的房子不都是自己住的,而是商品,商品必须进入流通环节才能够实现价值。商品有了,购买力有了,如何使二者结合起来为银行和开发商牟利,还是需要进行营销,这个有一般的地产营销,而在当时,最重要的还是观念的营销。因此,两个“美国老太婆买房的故事”被广为宣讲,本人认为这是上世纪以来最成功的营销案例。在此之前,作为保守的中国的老百姓可几乎从来没有人会借钱去买享受的,量入为出是中国人的消费习惯。在这个故事被越来越多中国老百姓熟知后,这时候中国的老百姓好像活了N年才活明白,贷款买房分期付款分期还款,多好的点子啊。至此,开发商和银行的营销策略得以成功实现,房奴就越来越多。其实,讲故事是要分场合的,买房子更要考虑国情、家境,并不是每个人都可以模仿美国老太婆的。

 

当然中国的地产泡被吹得这么快这么大,其实信贷政策并不是主要的,我认为主要的有以下几个方面。(1)老百姓有刚性需求这是不争的事实。自改革开放以来经济不段发展,人们生活水平不断提高,住房的水平和要求自然要得到提高,不能在几个人一间房了。住房条件应该得到改善,但是应该有一个度,可是现在发展到是很多人都想一个人几间房甚至几套房。其实,世界本不缺房,世界绝大多数人口都不是居者有其屋吗?街头流浪汉还是绝少数,只是看不上现在住的房或者想多点房。开发商是最喜欢听也最喜欢说这条的拉,房价上涨是必然的老百姓买房是刚性需求嘛。其实不然,有需求但是刚度远不应该象现在这样硬。甚至有的无良开发商将此进一步解释为大龄单身女青年的购房也增加了房价上涨的力度,这些因素的影响是有但微乎其微。(2)政府监管失位甚至纵容,导致投机客增多,促使房价上涨。近年,很多智者利用炒房都轻轻松松成了富翁,他们囤积居奇,伺机出击一买一卖无疑也导致房价的进一步攀升。其实,如果不是地方政府的监控不当或者个别官员的腐败行为,投机客炒房并不能如此的容易的。最典型的最便捷的炒房就是“合同房更名”,其实炒房者并不用真正的拿到产权证后再出售房屋,这样可以省去很多的时间和成本。为什么说地方政府管理失位,就没有能够对这行为进行必要的干预,而为什么说地方政府职能部门纵容甚至腐败呢。其实办理合同更名也是要收取一定费用的,只是比办证过户费用少些,而这些钱不是进了职能部门的小金库就是进了个人腰包。(3)地方政府攫取财政收入疯狂买地,传统的地方官员考核标准,导致了不适当的官员政绩观念,地方政府要发展财政必须要有钱,而卖地财政是最容易最见效的。低价的抬高无疑也相应的推高房价。(4)开发商、销售商的恶意欺诈是导致房价虚高的主要原因。捂盘惜售、价高质次、虚假承诺、虚假宣传、擅自改变规划、一房二卖等等不胜枚举,几乎商场上比较常见的炸术骗术都可以在楼市销售环节看得到,已经有很多业内人士进行过报料就不再细说了。本人作为房地产方面的律师能够接触到些开发商和销售商,要问房子质量怎么样,开发商会告诉他的朋友别买拿价格质量不够,要问价格怎么定销售经理会告诉他的朋友就是今天我们开个会明天涨一千,要问打折怎么打先涨三千再降两千。(5)通货膨胀物价水平的提高对房价也有影响。这个因素可以说是最小的,因为房价的上涨幅度远超过CPI上涨幅度。中国目前的房价已经严重偏离了价值规律,房子的定价太过随意,房价水分太多,居民对房屋的消费热情太过狂热,狂热到连任志强的都生气了,谁叫你买房了当房奴活该,我是给富人造房子的。

 

     中国的城市房价虚高应该是不争的事实,应该是绝大多数人承认的,当然开发商除外。房价高其实并不要紧,金价高不高,可是金价含金量足啊!可是,可是房价要是有水分可就有问题啦,有水分就要挤掉,这不北京、上海、深圳、广州等地的水分都被挤掉一些吗?水分掉多少要看老百姓用多大的力,这个力其实不要力气,只要你能够等。股市投资哲学讲究价值投资,但是股价的涨跌还是以资金的炒作来决定的,再有价值没有资金进场,他也只能如慢牛,资金疯狂涌入再加上概念炒作和市场谣言必然导致价值高估,资金就要出逃导致股价下跌。楼市亦是如此,老百姓要买房子是硬道理,远离炒作的和追涨心理的房价也只能够是慢牛爬升。已经虚高的房价要回归价值,就应该有一定的下跌空间。

 

     武汉的房价是涨是跌。我认为近期应该看跌,而且大家应该齐心协力共同做空楼市。只不过这里做空的力量缺少股市里面的机构,做空起来效果不明显,甚至还有可能被诱多,写本文之目的在于坚定大家观望的心态,观望越久做空的动能就越大房价的降幅也就越大。我们要有坚定房价下跌的立场。尤其是武汉的房价更有下跌的空间,原因如下:一、全国房价下跌的共性是大环境。二、多米诺效应在武汉才刚开始并没有产生实际效应。万科、东星的降价只是为了吸引眼球,构不上实质意义的降价。三、武汉的收入水平严重低于同等城市而房价却接近这些城市。四、武汉“两型社会”改革实验区,并不能为楼市带来实质利好。一方面既然是改革实验区,改革成败还很难说,另一方面“资源节约、环境友好”的改革内核也排除了房价单边上扬的可能。五、北京有奥运题材、上海有世博题材、广州有亚运题材房价不升反降,武汉有什么题材支持房价上涨?六、武汉土地资源丰富。武汉被誉为最大的县城,武汉有丰富的城中村土地,我们现在看到大街和新区还都建设得不错,其实你走到高楼背后和老城区看看,真的是破败不堪,构拆迁的面积远多于已经拆迁的面积。七、武汉市不断推出经济适用房、廉租房和限价房,大量低价的房源必然能够起到平抑房价的作用。八、租价越来越高,证明租房的人越来越多,许多人在观望楼市暂时取消了购房计划,这必然导致购买力的下降。

 

虽然大家走在喊跌,也有开发商在打折,最近亿房网的投机却发现房价仍然在小幅上涨,成交量却急剧萎缩。价升量缩是典型的见顶信号,成交量不能有效放大,开始商回款的压力就越大大,股价掉头的拐点就要来临啦。尽管不断有人出来说不可能有拐,但是请大家看多半是泛房地产业者(开发商、银行、中介、房产媒体、建筑装饰业等),这些人因为利益共生不愿意看到拐点的出现。

 

       套用股市的一句话:“狂热的时候就是你离场的时候。”坚持半年以上的时间不购房,做楼市的空方,武汉房价的拐点必将真正出现。本人最近半年的消费哲学是不办信用卡、不贷款买房。

 

 

执业机构:湖北山河律师事务所
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