徐国全等85人与平顶山市金嵘房地产开发有限公司

徐国全等85人与平顶山市金嵘房地产开发有限公司

商品房买卖合同纠纷案

[案情简介]

２００２年，平顶山市人民政府为了加快旧城改造，对矿工路中段老百货大楼进行开发重建。市政府通过招商引资由被告承担该项目进行开发改造。被告平顶山市金嵘房地产开发有限公司于2002年下半年委托厦门联联诚房地产顾问有限公司进行“凯撒财富天下”楼盘的公开销售，在该项目开发建设过程中被告宣称是“政府工程”，并通过报纸、海报等媒体进行大肆宣传。“凯撒财富天下”作为平顶山招商引资项目，并被市政确定为2002年度“十大市政建设重点工程”之一。由于被告在销售过程中进行了大量的虚假宣传和承诺，一度出现抢购楼盘的局面，甚至出现售楼部的玻璃门被挤碎的现象。被告在看到楼盘销售一时出现火爆的情形后，为追求自身利益的最大化擅自对原规划设计进行了多处变更，增建、扩建房屋，增加了房屋的销售面积，但对整个商场的购物环境造成极大破坏：使周边道路及购物公共通道变得狭窄。尤其是签定合同时双方约定的公摊面积在交房时发生重大变化，增加了买受人的负担。原告多次与被告协商，要求退还购房款、重新计算公摊面积、拆除违法建筑、赔偿买受人损失，但被告均不予理睬，双方遂发生纠纷。

[代理词正文]

徐国全等85人与平顶山市金嵘房地产开发有限公司

商品房买卖合同纠纷案

代理词

审判长、审判员：

北京市泰福律师事务所依法接受本案原告徐国全等85人的委托，指派我们担任本案原告的诉讼代理人，依法出庭参加诉讼活动，通过庭前的调查走访和庭审调查、质证过程，已对本案有了较为清楚的了解。现依据本次庭审已查明的事实和相关法律规定发表代理意见如下：

一、被告严重违反合同义务，应当依法承担违约赔偿责任。

1、被告通过广告宣传，对该楼盘绿化设施、周边道路、具体附属设施等的描述构成其合同义务，对其具有法律约束力，被告应当履行该项义务，不履行或不全面履行均构成违约，因此应当承担违约责任。

被告对该楼盘购物环境（绿化设施等）的描述是具体的和明确的，而被告未能按该描述的内容向原告交付房屋，表现在以下几个方面：

     ①被告宣传广告中“6000平方米市政休闲广场，齐聚人潮钱潮”、“鼎立寸土寸金的中兴路与利民街交汇口，坐享政府规划之成就，成就千万间风情金铺王”等广告语对休闲广场的面积、商场的位置（即中兴路与利民街交汇口，且是市政府规划的成就）的描述是明示的、具体确定的；并且被告的广告宣传标示的示意图上也是明确地标示中兴路与利民街是相贯通的，而现在中兴路与利民街不相通。

②被告广告宣传“为确保凯撒财富天下长期稳定经营，发展商将倾力聘请专业管理机构进行全程管理，为凯撒业主们解决一切后顾之忧”、“由步行街管理中心进行统一规划，统一管理，统一形象及统一宣传，并进行季节性促销活动，风情节促销活动，为您带来大批的消费人潮”的描述对商场后期管理单位：步行商业街管理中心；管理措施：统一规划，统一管理，统一形象及统一宣传；促销手段：进行季节性促销活动，风情节促销活动是具体、明确、详尽的，足以使购房户信赖可以“带来大批的消费人潮”，“解决一切的后顾之忧”。投资如此大规模的商场，开发商如何进行管理和促销活动是业主们购房时必然考虑的因素，被告的描述当然成为业主购房的重要因素之一，该描述构成其合同义务。而被告违反该义务，没有专业的管理机构，也没有做到“四个统一”及“两个促销”。

③被告广告中描述“三部自动扶梯直达二楼，四通八达的步行通道连结七个主题世界风情区。每区均以一个欧洲国家经典建筑或雕塑为主题，不仅使空间更加有序，更有利于分区经营，并且整区参照风情区所在国特色加以修饰和装点，二楼街区，真正饱览异国情趣的时尚之都！”、及以后广告中又承诺是“六部自动扶梯”等。该描述对通往二楼的扶梯、通道以及“七个主题世界风情区”的示意图均是明确、具体的；更是强调“有利于区分经营”并“加以修饰与装点”等。对二楼街区描述的购物环境是吸引业主投资的重要因素之一，其购成被告的合同义务。而被告违反该义务，没有实现分区及装点。

④被告广告中“近30万的消费人流，2亿多的市政配套”的描述是明确的、具体的、数字化的。而根本没有这么多消费人流，更没有市政配套。

⑤被告广告“为了使物业品质提升，提高业主的投资价值，充分展现给世人一个真正集购物、休闲、娱乐为一体的欧风步行街，从一开始的规划就精心设计，如：休闲广场，景观区，六部自动扶梯，数十条回廊，通道进行科学合理的布局”中对购物环境的描述也是具体和明确的。而被告违反合同义务，更没有进行合理布局。

⑥被告广告中承诺步行街装饰标准中“电话：预留电话插口”也是具体和明确的，同样构成被告的合同义务，没有预留电话插口。

⑦被告广告中总平面图明确标注商场的北广场应建四个罗马大柱，南广场在三个南北通道的通道口应建三个罗马大柱，该约定是明确具体的，而被告在北广场只建了三个罗马大柱，在南广场更是一个未建。

⑧被告广告总平面图，分区平面图及效果图中都标明在一楼的各栋楼间的道路上应有中间绿化带或休闲座椅等设施，且是明确和具体的，而被告根本没有履行该约定。

从上述被告广告中可以看出，被告对上述购物环境等内容的描述是明确的、具体的，甚至是数字化的，其描述已构成被告的合同义务，而被告均不能按约定履行该义务已构成违约。而这些因素对本案原告的购房行为起到了重要的、甚至是决定性的作用，对该商铺的交易价格也产生重大影响。依据法律规定，即便这些内容在双方签订的书面的合同中没有记载，也应当构成商品房买卖合同的内容，也就是说这些广告内容构成被告的合同义务，被告不履行或不完全履行构成违约，应当成承担违约责任。

法律依据有：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律问题若干问题的解释》第3条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。河南省人大常委会通过的《河南省城市房地产开发经营管理条例》第29条明确规定“商品房预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，视同商品房买卖合同中约定的内容”。可以说河南省人大对在河南省范围内的房地产开发活动提出了更为全面的要求，而且该要求是合法有效的。本案被告在河南省内从事的商品房销售活动应当受到该地方法规的调整和约束。

2，被告向原告交付的房屋在设计上与国家相关标准严重不符，交付的房屋存在质量问题，被告已构成违约，应当依法承担违约责任。

原被告双方签订的合同并未对交付房屋的质量进行约定，是

不是被告可以不负责的随意建设开发商品房而均不构成违约呢？肯定不是的！我国《合同法》第154条、第61条、第62条第二款规定：买卖合同质量要求不明确的按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同的特定标准履行。我国《城市房地产管理法》第26条规定“房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。”我国《建筑法》第56条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第16条均明确规定：房地产开发企业建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定建设工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定、房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。我国《产品质量法》第26条规定产品质量有国家标准、行业标准的，应当符合该标准。被告面对如此明确的法律规定可能要说其进行的房地产开发已获得“五证”并通过工程竣工验收，但是被告获得“五证”和通过工程竣工验收的行为是被告与相应行政机关之间发生的在行政管理层面上的法律行为、是被告获得行政许可的行为，它可以使被告免受行政法律责任，而并不意味着被告有违约行为仍可以不承担民事责任。另外，违约责任的承担并不要求该行为必须违法，违约责任时一种无过错责任。否者，任何一个开发商在取得行政机关的许可后都可以为所欲为了。

  商品房质量方面国家标准和行业标准的有关规定构成合同内容。被告交付的商品房不符合国家标准和行业标准的有关规定，是对合同义务的违反，构成违约，应当依法承担赔偿责任。                          被告违反国家标准和行业标准主要表现在如下几个方面：

    ①违反《商店建筑设计规范》（中华人民共和国行业标准JGJ48-88）的具体情况：

    第2.1.4条“大中型商场基地内应设置净宽度不小于4米的运输道路”而被告开发的该商场东面的罗马大道只有3.7米。

    第2.2.5条“步行商业街上空如设有顶盖时，净高度不宜小于5.5米。”而被告开发的该商场各幢间连通顶盖净高度均不到4.4米。

    第3.1.1条、第3.1.2条规定“商店建筑按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通，人流货流应避免交叉，并应有防火安全分区。”且“建筑面积在15000平方米以上的，营业、仓储和辅助三部分的分配比例为34%、34%、32%”。而该商场不存在仓储和辅助面积，造成现在人流、货流混杂，也不符合防火安全，一旦发生火灾将造成不可想象的后果。

    第3.1.6条营业部分室内楼梯的每梯段净宽不应小于1.40米，而被告开发的该楼盘室内楼梯（在西南角处等）宽度不足1.40米。   

第3.1.8条“营业部分设置的自动扶梯应符合下列规定：一，自动扶梯倾斜部分的水平夹角应等于或小于30度;二，自动扶梯上下两端水平部分3米范围内不得兼作他用；三，当设单项自动扶梯时，附近设置相配伍的楼梯。”而被告交付的楼房自动扶梯水平夹角大于30度；上下3米范围内均被占用，在利民街上的自动扶梯更是直接安在廊檐上，水平部分空间不足1米，更没有相配伍的楼梯。

    第3.2.11条规定联营商场（集中各店铺、摊位在一起的营业场所）内连续排列店铺间的公共通道最小净宽度应符合主要通道不小于4米，且不小于通道长度的1/10，仅为一侧设铺时不小于3米，且不小于通道长度的1/15；次要通道不小于3米。而该商场主要通道最宽处只有2.7米，按该规范应不小于5.16米，仅为一侧设铺时也不应小于3.44米，而该商场内的公共通道最宽处只有2.7米，大部分只有2.2米，最窄处只有2.0米。

    第3.2.12条规定顾客休息面积应按营业厅面积的1~1.4%计，而该商场顾客休息面积没有。。

②违反《民用建筑设计通则》JGJ37-87的情况

    第4．2.1条规定商场楼梯踏步最小宽度为0.28米，最大高度为0.16米，而被告开发的商场均未按比例规定操作。

 3，建筑设计部门对该项目的建筑设计施工图纸，应当是合同的组成部分（从被告举示的证据和答辩也可以看出其对施工图纸作为合同的组成部分不持异议），被告有义务按照建筑设计施工图纸设定的义务全面的履行合同。被告未能按照建筑设计施工图纸进行建设，已构成违约，应当承担赔偿责任。

具体违约表现：

 ①在总平面图设计的各街道的宽度与现建成道路的实际宽度不符：

利民街图纸设计宽度为16.8米，而现建成道路实际宽度只有15米。

    罗马大道图纸上标明的宽度为7.7米，最窄处为5米；而现建成道路实际宽度为6米，最窄处仅有3.7米。

三条南北大道图纸设计挑檐宽度为1.75米，而现建成挑檐只有0.75米。被告把外墙外移了1米，增加了销售面积。

②“建筑设计总说明”图纸上已明确该楼盘的绿化率为25.7%，而被告对市政广场不拥有土地使用权，该广场的性质是市政设施、公益设施，每一位平顶山的市民均可使用，该广场的绿化更不是只有凯撒业主所独享的。被告宣称其拥有25.7%的绿化，而实际没有任何绿化，被告的行为构成违约。

③原设计中已明确该楼盘安装的电梯为上海三菱电梯，而现安装使用的不是三菱电梯，而是质量标准、价格均比三菱电梯差得多的其他品牌的电梯。

④原设计底层台阶为花岗岩而现建成房屋底层台阶不是花岗岩而是普通地砖。

⑤“建筑设计总说明”图纸要求工程四周因是多层建筑，间距均应大于6米，方满足消防规范要求；而现建成房屋的罗马大道最窄处仅为3.7米，商场西北角的周边间距只有5米，均不符合设计要求。

⑥图纸设计楼梯下的空间不是独立的店铺，不能出售。而被告为追求自身利益最大化，把已计算入公摊、各业主已付过购房款的楼梯下方空间再行出售是重复销售行为，严重违反合同的约定，也严重影响了整个商场的购物环境。

⑦被告提交的B区二楼平面图与现实物严重不符，不仅没按图纸建设景观休闲区，且少建了四座楼梯，使该区发生严重变化。

被告的上述行为已构成违约，应依法承担违约责任。

4，被告具体违反《商品房购销合同》的约定义务，构成违约，应当承担违约责任。

①《商品房购销合同》第二条规定“如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异时，以房地产产权登记机关实际测定面积为准”，同时被告对该“房地产产权登记机关”解释为“平顶山房地产产权登记机关”。而现被告擅自委托洛阳市恒宇房地产测绘队进行测定，是对合同约定义务的违反。洛阳市恒宇房地产测队是被告擅自委托的，不论其测绘结果正确与否对原告均不具有约束力，被告的行为是违约行为。

②由于被告违反合同约定和擅自委托洛阳市恒宇房地产测绘队进行面积测绘，而原告对该测绘结果不予认可，直接导致至今为止房屋已交付近两年原告仍不能取得房屋所有权证书。导致原告尚未取得房屋所有权证书的原因是被告违约私自委托造成的，因此在关于合同第19条“产权登记”的约定中被告有严重过错，并致使双方实际交接之日起360天内原告不能取得房屋所有权证书，故原告有权在提出退房的同时有权依约定要求被告承担此项违约责任，赔偿原告的损失。

③《合同》第21条明确规定被告对商品房的煤气设施承担维修责任，可现交付房屋根本没有煤气设施，被告应当承担违约责任。

④《合同》第22条规定被告不得擅自改变有关公共设施的使用性质，而被告把楼梯改建为商铺出售。

5，擅自增加销售面积，严重违反合同义务，构成违约，应承担违约责任。

被告在楼梯下凡间房出售、巴楼梯改建为商铺、把公共通道变窄、缩小景观区的面积、缩减道路宽度等等行为属擅自增加建筑面积的行为，严重违反合同义务，构成违约，应承担违约责任。

例如：该楼盘B区《建设工程规划许可证》许可的建筑面积是4412.2平方米，而被告经洛阳测绘队测绘并销售的总面积经是6429.63平方米，被告仅该区就擅自增加销售面积2017.43平方米，被告的行为也使整体环境遭受严重破坏，构成严重违约。

6，被告的违约行为造成的影响及损失。

由于被告违反合同义务，增加了销售面积、改变了房屋结构、删减了附属设施、空口承诺绿化面积、减少了道路宽度等等严重违约行为，使整个商场的购物环境发生严重恶化：不便于吸纳人流；伤害了投资者的信心；阻碍、驱散了商场的人流、物流、信息流；减少了交易机会等。同时也造成了巨大损失。

我国《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此被告应当赔偿其签约时可以预见范围内的所有损失。被告的损失赔偿责任不限于直接损失，而应当是法律保护范围内的全部损失。

原告请求按照购房款的30%予以赔偿的具体依据：

①，被告的违约造成购房户的直接利益损失

由于被告违反合同义务，增加了销售面积、改变了房屋结构、删减了附属设施、空口承诺绿化面积、减少了道路宽度等等严重违约行为，使整个商场的购物环境发生严重变化，也对房屋的价格产重大影响，导致房屋现有价值与购买价格严重不符！现按照每平方米购房价格与现实际价值差额为5000元计算，仅此一项原告就损失达700万元。

举例：现二楼B区6、7号业主李云霞的房屋购买价格为80万，销售价格是1.8万/平方米，因被告改变了该店铺附近的两处楼体和景观休闲区，致使现该店铺现无人光顾，现整体转让20万也没人要，更租不出去，损失惨重。即使按开发商现在反租价格每月15元/平方米，该房屋面积42平方米月租也自有630元按此计算，需106年方能收回投资。

②，被告的违约造成购房户的间接利益损失

被告开发建设前的老大楼每平方米的约租金达200元，原告的购房总面积达1200平方米，那么三年租金就达884万元，原请求按购房款的30%赔偿额是534万元，因此原告的请求是不过分的、是公平合理的。

③，被告因违约不全面履行合同而获得的利益

其一，被告按原设计图纸多销售的房屋面积更是可怕。被告仅B区实售面积6429.63平方米，而该区《商品房预售许可证》预售面积为4412.2平方米，多销售2017.43平方米。按每平方米销售价格为12000元计算，仅此一项被告非法获取近2421万。

其二，建筑内公共通道计82条，每条平均长40米，平均每条宽度与设计规范要求差额按2米计算，多销售6560平方米，按每平方米销售价格为12000元计算，仅此一项被告非法获取近7772万。

其三，按绿化面积6000平方米，每平方米修建价格500元计算，开发商节省了300万。

其四，被告少建四个罗马柱、楼梯不够、电梯、门窗、煤气的结省优500万。

仅以上四项被告就非法获取利益多达1.1亿元。

④依照最近三年国民生产总值8.6%、9.3%、9.5%的增长率和最近三年平均10%的投资回报率，原告要求赔偿购房款的30%是公平、合理的。同时，由于被告的严重违约也导致国家税收严重流失：按每家商铺每月纳税500元计算，整个商场1400户商铺近，两年就使国家流失税收1680元。

依照我国《合同法》第107条之规定，合同的违约责任包括三个方面：继续履行、采取补救措施、赔偿损失。显然，由于被告严重违约，要求被告继续履行和采取补救措施在客观上都不太可能，因此被告应当全面赔偿原告的损失。因上述被告的违约行为，某些设施不存在或发生改变导致房屋价值的影响也应当赔偿，当然因被告违约造成购物环境的恶化更应赔偿，而且这些影响无法消除并会长期存在，因此原告请被告按购房款的30%予以赔偿是公平、合理的，也理应得到支持。

二，被告的行为严重违反合同约定及法律、法规的规定，原告要求退房并支付购房款及利息于法有据，应予支持。

具体表现在以下几个方面：

1，被告不具备开发该“凯撒财富天下”楼盘的主体资格，原告要求退房应予支持。

被告进行房地产开发因只具有四级资质，只能承建建筑面积            30000平方米以下的建筑工程，而该项目的建筑面积为63614平方米，被告不具备如此大规模的开发能力，不具备该项目的开发主体资格。

法地产开发企业实行资质管理是确保房地产开发的质量、有效保护消费者合法权益、维护房地产市场秩序的重要措施。《河南省城市房地产开发经营管理条例》第九条规定“四级资质的房地产开发企业承担的开发项目建筑面积不得超过三万平方米”、“暂定资质的房地产开发企业应当依据资质证书的要求承担相应规模的开发项目”。我国《民法通则》第55条规定“行为人具有相应的民事行为能力”是民事法律行为应当具备的条件。而被告不具备该项目开发行为能力，也不能确保该项目的开发质量，因此原告请求退还购房款及利息应予支持。

2，建设工程行政许可程序违反了国家法律的强制性规定。

被告开发的“凯撒财富天下”工程建设项目是于2001年12月13日取得《建设用地规划许可证》、2002年7月30日取得《建设工程施工许可证》、2002年11月28日取得《国有土地使用证》、2002年12月16日取得《建设工程规划许可证》的。

根据我国《城市规划法》等相关规定，建设工程的建设必须获得一系列行政许可，其应具备的程序是：

a,开发项目的可行性研究报告，并获得商品房计划立项许可、项目投资计划许可；

b,开发项目获得计划立项许可后应向城市规划部门申请规划选址的许可；

c,凭规划选址许可的文件及所涉市政建设各部门的许可，申报建筑设计方案，获取建设用地规划许可；

d,凭建设用地规划许可获取土地使用权批准证书或土地使用权证书；

e,完成上述程序后申请建设工程规划许可；

f,只有获得《建设工程规划许可证》的项目方可申请建设工程施工许可证；

g,获取《建设工程施工许可证》后方可开工建设。

其一：上述规定是强制性的，建设工程也只有沿着上述程序进行项目开发和建设才能够使开发建设行为符合国家的意志和科学合理的客观要求。而被告进行房地产开发的行为严重违反上述行政许可程序，是在没有取得相应批文和证件的情况下开工建设的（被告在2002年7月16日开始开工建设）；其二：房地产开发应具备的法律特征是：房地产开发的主体必须合格；房地产开发的标的即土地和房产必须获得规划批准；房地产开发的内容即房地产开发全过程经营活动必须合法。而被告房地产开发经营活动的过程即获得相关行政许可程序本末倒置、严重违反国家法律的强制性规定；其三，《建设工程施工许可证》明确要求被告办理消防手续方可开工建设，可至今未看到被告的消防施工及验收手续。且直到今天尚未看到被告A、B两区的《建设工程施工许可证》。

3，被告在商品房开发过程中存在严重的欺诈行为。

①被告在广告中宣称该工程是“政府工程”，而实际上该工程的投资者与平顶山市政府毫无瓜葛，市政府并未对该工程进行投资。被告的虚假宣传造成原告误以为该工程是国家投资的，至少是国家参股的。各购房户是在被欺诈、不明真相的情况下才如此争相抢购该商品房，甚至出现在售楼时售房部玻璃门被挤破以及靠拉关系才能买到房的不正常现象。由于被告的虚假宣传和欺诈曾一度发生购房户去围攻市政府及去省政府上访等过激行为的发生，使平顶山市政府的形象受到一定的损害，造成严重的负面影响，也严重扰乱了安定团结的社会局面，在共建和谐社会的大环境下产生了极不和谐的音符。

②《认购书》的内容是典型的欺诈：首先，认购书明确规定双方约定应签订的合同是《商品房买卖合同》，而不是后来签订的《商品房购销合同》；该《商品房买卖合同》是指国家当时推荐的示范文本，而签订合同时却使用《商品房购销合同》。建设部、国家工商行政管理局已于２０００年９月１３日发文通知针对商品房开发过程中出现广告虚假、面积缩水、质量低劣、延期交房等问题对ＧＦ９５―１７１《商品房购销合同示范文本》进行修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。《商品房购销合同示范文本》是依据《中华人民共和国经济合同法》拟订的，而该法业已废止；同时《商品房销售管理办法》要求房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》，而不是明示其它合同。国家对商品房预售有一整套行政管理规定，而被告继续使用业已停止使用的合同文本既是对相关规定的违反，也是对购房者的欺诈；同时致使合同约定多处对原告明显不利，众购房者的利益得不到有效保护。

其次，该认购书规定原告应于2002年10月15日之前与被告签订《商品房买卖合同》，否者，原告将丧失定金。被告取得《商品房预售许可证》的最早时间是2002年12月28日，而被告在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订合同肯定违法，这就造成原告在约定的期限实际的签约不能，这就意味着原告肯定“违约”。

其三，该认购书第六条约定原告不能以任何理由拒签合同、拒购房产，否者，将丧失定金。因此 ，原告不能对被告提出的任何合同条款提出不同意见，更不要求使用国家推荐的合同文本。原告是在被迫无奈的情况下签订了《商品房购销合同》的，原告签订《商品房购销合同》的行为是在被告欺诈的情况下而为，签订《商品房购销合同》并不是原告的真实意思表示。

③被告销售商品房的行为严重违法。

我国《城市房地产管理法》第44条规定商品房预售应当取得商品房预售许可证明；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证的文号；《河南省城市房地产开发经营管理条例》第27明确规定“未取得商品房预售许可证 ，不得有任何销售行为，不得向预购人是收取任何预订性质的费用”。而被告在2002年5、6月间就开始利用广告宣传进行商品房销售活动，而此时被告仅有仅有“五证”中的《用地规划许可证》，连项目投资计划批文（2002年7月17日回到）都没有的情况下进行违法销售的。被告进而在2002年8月开始与购房户签订《认购书》，收取定金，而此时被告仍不具备销售商品房的条件：被告取得《国有土地使用证》的时间是2002年11月28日；取得《建设工程规划许可证》的时间是2002年12月16日；取得《建设工程施工许可证》的时间是2002年7月30日；取得《商品房预售许可证》的时间是2002年12月18日、2003年1月18日、2003年6月18日和2003年10月24日。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，原告可以请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4，被告进行虚假广告宣传，严重欺骗和误导购房户。

被告使用的广告语有“跷个二郎腿，每月净收几万、几十万”、“就像买个百货公司，一家小店做百家生意，大卖场、大气派、大大集客，热闹人气，当然让你轻松赚大钱，获利红不让”、“永续经营，为凯撒业主们解决一切后顾之忧”、“齐聚人潮钱潮，一世纪才孕育一次的大商机，错过的大老板一定会后悔”、“几十年来唯一一次赚钱的机会，聪明的大老板，精明的生意人，快来抢一家三代都有赚得金铺王”、“省内首座以欧陆经典建筑演绎的东方商业繁华的时尚之都”、“近30万的消费人群，2亿多的市政配套”等等。

我国《广告法》第3条要求广告应当真实、合法。第4条规定广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。第10条规定广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确、并表明出处。《房地产广告发布暂行规定》第3条规定房地产广告必须真实、合法、准确、不得欺骗和误导公众。 《国家工商行政管理总局、建设部关于进一步加强房地产管理的通知》进一步明确房地产广告不得含有虚假、夸大宣传的成分。而被告上述广告用语含有大量的虚假、夸大宣传的成分，已构成对购房户的欺骗和误导。

5、被告违反合同约定擅自委托洛阳恒宇房地产测绘队进行测绘，导致原告至今无法办理房权证，依据合同第19条的约定被告应当承担违约责任，原告要求退房并赔偿损失的诉讼请求符合该条约定，应予支持。

综合以上两个大的方面，被告严重违反合同义务，应当承担违约责任，赔偿原告损失；被告的房地产开发行为严重违法，原告请求退房、支付购房款及利息也应当支持。

基于本案原告方人数众多，社会影响大，谈点案件的其它方面，请求贵院妥善考虑，依法处理。购房的业主们辛辛苦苦、省吃俭用积攒了半辈子的钱用到了购房上，却换来的是一场开发商严重违约、严重欺诈的噩梦！开发商有法不依、目无法纪的行为是对法制的肆意践踏！也严重的侵犯了购房户的利益。业主们在处理与被告纠纷的过程中为了使自身利益免遭侵害是有过过激的、不恰当的行为，可他们的合法权益尚未能得到有效的保护，但他们没有绝望。今天，他们通过法律途径，拿起了法律武器来维护自身的合法权益。业主们相信法律是神圣的、至高无上的，更相信最终法律会给予他们一个客观、公正的判决！

                           北京市泰福律师事务所 

 瞿凯俊     律师

二零零五年十一月二十三日