新政出台，二手房不能过户是否可以解除房屋买卖合同

新政出台，二手房不能过户可以解除合同

风险提示：

2011年1月26日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),新的限购政策史无前例，让人唏嘘不已。“新国八条” 的第六条规定：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。如此严厉得限购政策一经的出台，对部分尚未履行完毕的以及日后的房产交易产生影响。

今天，笔者主要谈一下，新国八条的出台对于尚没有办理房产证的二手房交易的造成了哪些影响。首先，请大家来看一下这个真实案例：

案情简介：

雍某2007年从唐某手中以120万的购买了一套商品房，双方签订房屋买卖合同时，房屋刚刚交付使用，房产证尚未办理。双方约定，房屋自合同签订之日交付给雍某，唐某应该在取得房产证之日1个月内将房屋过户到雍某名下。2010年初，同楼其他业主陆续办理了房产证，可唐某长期国外出差无法及时回国办理房产证，雍某催促几次均没有结果。没有想到“新国八条”就像暴风骤雨一样来的如此猛烈，让好多像雍某一样类似的购房者猝不及防。因为雍某是一名外地商人，没有北京户籍，虽然在北京居住多年但是一直没有缴税或者社保记录，按照“新国八条”的精神，显然房子不能过户到自己的名下。情急之下，雍某找到了笔者进行了相关的法律咨询。

笔者认为，雍某遇到的法律问题很典型，因为尚未办理房产证的房屋交易在北京市很普遍，占据着二手房交易量的相当大的比例。今天，通过分析上述案例以及相关法律问题，希望对有类似遭遇的网友及朋友有些许的帮助。

问题一：唐某和雍某是否可以要求解除合同？

解析：唐某是否可以解除合同，问题的关键是要看唐某和雍某是否享有合同解除权。那本案当中唐某是否享有合同解除权呢？合同解除权包括约定解除权及法定解除权两种。

《合同法》93条规定：【约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。那么在本案当中，双方对此没有约定，显然唐某解除合同并不符合约定解除权的构成要件。《合同法》94条规定：【法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　  （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

      （二）………

《合同法》117条规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。笔者认为，“新国八条”的出台属于不可抗力的情形，对此可以北京市各级法院的判例当中得以体现。在本案当中，争议房屋显然不能够再过户到雍某名下，合同已无法履行那么二手房买卖合同的目的就无法实现，对此，二手房买卖双方都享有合同的法定解除权。

问题二：如果房主即唐某要求解除，那么会出现什么结果？

解析：因为房屋是三年前购买的，争议房屋得价值一经今非昔比，如果合同解除最大的受益者肯定是唐某，相反雍某就是最大的受害者。

在合同当中，一方当事人行使了法定解除权以后，雍某得损失谁来承担呢？《合同法》117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。在本案当中，2010年初的时候，同楼其他业主都已经取得了房产证，唐某却怠于履行自己义务，迟迟没有办理房产证，这是造成本案诉争房屋不能过户主要原因，所以其要求解除房屋买卖合同不能免除责任，唐某应赔偿雍某的所有损失。