婚内夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方如何寻求权利救济？

略谈婚内夫妻一方侵犯另一方财产权时的法律救济

   —婚内夫妻一方擅自出售共有房屋，另一方如何寻求权利救济？

上海沪家律师事务所：付忠文  贾玉倩

[摘 要]古人云：人之初性本善，然残酷的事实告诉我们，并非所有的人都是善良之人，同床共枕之人在双方感情出现危机时，也会不择手段转移或隐匿财产，在司法实践中，我们经常遇到夫妻一方擅自出售登记在其一人名下的本属于夫妻共有之房屋，此时作为受害方的配偶，可以采取哪些法律方法维护自己的合法权益？夫妻一方擅自处分共有房屋的情形是否可以作为配偶请求分割共有财产的“重大理由”？夫妻一方擅自处分共有房屋是否应当向其配偶承担侵权责任？本文试就以上问题发表一下拙见。

    【关键词】婚内侵权  共有   权利救济  赔偿 侵权责任

一、问题的提出

【案例一】经某房产中介居间介绍，龙超（化名）以55万元人民币买下王国（化名）名下一套房子（产权为王国一人）。两人按双方签订的《买卖合同》办理了产权过户手续。办好手续一周后，龙超准备搬入该房，意外却发生了。张逸（化名）称其为王国的妻子，要求法院确认该房屋为其二人共有，并申请了财产保全。随后，法院将该房产予以查封。龙超这才知道，王国与张逸已结婚多年，自己所买房子虽产权为王国一人，但为两人婚后共同购买。后双方感情不和几次要离婚，王国便萌生单独处置房产的想法，也便生出今日事端。

龙超当初买房时，并不知道内情，加之房款已付且已办理房屋产权过户手续。据此，龙超将王国诉至上海某区法院，要求其继续履行合同，后法院追加张逸为诉讼第三人，诉讼中张逸仍不同意出售该房屋，并向法院出具了其起诉王国并业已生效的判决书，该判决书确认王国与张逸对系争房屋产权共同共有，且张逸依据该判决书已向房地产交易中心办理了该房屋产权变更手续，系争房屋已登记在王国与张逸二人名下。

法院经审理认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则属于无权处分。王国在婚姻关系存续期间，未经第三人的同意，擅自与原告签订房地产买卖合同，将夫妻共有的房屋出售，且事后未得到配偶张逸的追认，其行为损害了张逸的利益，根据张逸不同意出售夫妻共同财产的意见和法律规定，龙超与王国签订的房地产买卖合同无效。

【案例二】张天杰（化名）与方梅（化名）于2002年登记结婚， 2005年方梅将其与父母的一套房屋出售后得款50万作为首付款，并申请银行按揭贷款80万购置了上海某区的一套房屋A，产权也登记在方梅一人名下， 2008年双方感情开始出现问题，方梅怀疑丈夫张天杰在外有外遇，双方争吵不断，无奈之下，张天杰感觉维系这样的婚姻已毫无意义，于是于2009年5月向法院起诉要求与方梅离婚，法院于2009年6月进行调解，庭审中方梅称房屋首付款是自己婚前财产，要求得到房屋的69.23%的份额，剩余贷款均等承担，但当法官问及其是否有出资证明，方梅称由于时间较长，支付首付款的凭证很多都找不到了，具体账号也记不清楚了，无法提供，加之张天杰也不认可首付款是方梅的婚前财产，于是主审法官侧面告知方梅其主张很难得到法律支持，由于双方争议较大，无法达成一致意见，故调解以失败而告终，回家后方梅感觉诉讼对自己非常不利，一个可怕的念头突然涌入方梅的脑海——将房子卖掉，先下手为强。于是方梅开始通过中介公司寻找买家，终于在2009年7月5日方梅通过中介公司找到了要买房的刘晓月（化名），双方谈定价格为人民币300万，并于当月8日签订了房地产买卖合同，且刘晓月于2009年7月8日和15日共支付房款人民币240万，鉴于方梅目前还有剩余房贷60万，故双方约定待银行抵押注销之日再支付剩余的60万元。考虑到刘晓月支付了绝大部分房款，方梅也就提前将房屋交给了刘晓月。此时方梅为了达到转移财产的目的，故意不接法院的电话，致使法院的审判活动处于停滞状态，张天杰感觉情形不好，于是到房屋A进行查看，结果他发现房屋的实际居住人是刘晓月，通过与刘晓月交谈，张天杰方知，房屋A已被卖掉，于是第二天他到房地产交易中心办理了房屋的异议登记，由于异议登记的设立，致使刘晓月与方梅无法办理房屋变更手续，无奈之下，刘晓月将方梅起诉至上海某区法院，要求方梅继续履行合同，并对房屋A申请了财产保全，审理中，法院将张天杰作为第三人追加到案件中。且庭审中张天杰表示不同意方梅出售房屋，要求确认双方的买卖合同无效。

法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，方梅在收取了刘晓月的房款后应当及时配合其办理房屋变更手续，现方梅未及时办理产权变更手续显属违约行为，故刘晓月要求继续履行合同的诉求符合法律规定。对于第三人张天杰的诉称：法院认为，不动产物权以登记为准，现房屋明确登记在方梅名下，故该房屋之法定公示权利人为方梅无疑，张天杰作为方梅的配偶，并不当然的对方梅名下之财产享有共有权利，系争房屋是否属于夫妻共同财产也有待法律的进一步确认；即使张天杰对该房屋享有共有权利，但由于刘晓月购买房屋的整个过程和合同缔结过程中均符合交易惯例，其与房屋记载的产权人进行交易完全符合法律规定，也未违反谨慎审查之义务——该审查义务不包括对方梅的婚姻状况或他人是否对房屋享有隐名份额进行审查；同时张天杰也未有证据证明刘晓月明知房屋具有权利瑕疵的情形下进行恶意缔结而损害张天杰的合法权益，在此情形下，应视刘晓月的买卖行为出于善意而对此房屋交易予以保护，故张天杰认为买卖合同无效的主张不能成立。

以上两个案例，案件事实基本相同，受侵害配偶一方也及时采取了法律措施来保护自己的合法权益，但最后结果却截然相反，受侵害一方采取何种方式有利于保护自己的合法权益？夫妻一方擅自处分共有房屋的事实是否可作为配偶请求分割共有财产的“重大理由”？夫妻一方擅自处分共有房屋是否应当向其配偶承担侵权责任？

二、婚内一方侵犯另一方夫妻共同财产权的特征

何谓婚姻？通俗的讲就是男女两性依婚姻法之规定的一种合法结合，“婚姻法，系异性法，即规定异性获得方法之法律，申言之即规定确实的获得某种男性，及确实的获得某种女方之法律” [1] ，婚姻使两个独立的异性民事主体结合成为夫妻，双方依据婚姻法之规定享有相关的权利并承担相应的义务，但由于受中国古代传统婚姻观（昏礼者，将合二姓之好，上以事宗庙，而下以继后世也，故君子重之）之影响，将婚姻视为传宗接代的合法途径，加之中国古代的“男尊女卑”之观念，夫妻之间并未按照现代婚姻法之规定，平等的享有权利和承担义务，且行政机关也常以“家事纠纷”为由拒绝提供行政权力之救济，故婚内侵权案件层出不穷，偏远贫困地区以“家庭暴力”为首恶，经济发达地区以“婚内侵犯夫妻共有财产权”为首恶。

婚内侵犯夫妻共有财产权是指在双方婚姻关系存续期间，夫妻一方以作为或者不作为的方式侵犯其配偶合法共有财产权益之行为，具有如下特征：

 （一）侵权主体身份的特殊性

婚内侵犯夫妻共有财产权之主体只能是配偶，即婚内侵犯夫妻共有财产权只能是妻对夫或夫对妻的夫妻共有财产之侵权，单纯的第三人不可能成为婚内侵权的主体。但实践中侵权者完成侵权行为常常伴有第三人“无意思联络”之合作，如以上两个案例，均有第三人之配合，但我们认为该第三人并非婚内侵权的主体，若第三人是“恶意”之串通，虽二者构成共同侵权，然第三人仍不可认为婚内侵权之主体，盖因婚内侵权主体之特定性也。

（二）侵权时间的特定性

婚内侵犯夫妻共有财产权的时间必须是在双方婚姻关系存续期间，在双方缔结婚姻关系之前或婚姻关系终止之后，均不可能发生婚内侵权行为。

（三）侵权内容的确定性

婚内侵犯夫妻共有财产权，仅仅指的是婚内一方在婚姻关系存续期间侵犯另一方的夫妻共有财产权，不包括一方侵犯另一方的婚前财产及其他个人财产之行为。

三、遏制侵犯夫妻共有房屋行为的法律手段

如上两个案例可见，在夫妻双方婚姻关系存续期间，之所以侵权者能顺利的实施侵权行为，最主要的原因是，当初购买房屋时或基于夫妻关系的信任或基于其他客观原因（如一方因出国或求学不在当地不便办理相关手续，或购买行为的目的是投资而非居住等）产权只登记在夫妻一方一人名下，而依据我国《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”不动产物权权利人之确定即物权的对外效力以登记为准——公示原则，交易相对人无审查产权人之婚姻状况以及有无其他隐名产权人之必要，也就是说交易相对人和法定公示之产权人交易即合法，这样规定的目的在于保护交易秩序与安全。物权的对内效力不能简单的认为以登记为准，而应以不动产物权的实际权属为准，我国《婚姻法》规定，除非双方有特别约定或法律有特别规定，一般而言婚后取得的财产无论登记在夫妻哪一方的名下均属夫妻共同财产。但并非登记在一方名下的财产，另一方基于配偶身份就当然的享有共有权利，因为婚后获得的财产有多种形式，如一方利用婚前个人财产购买房屋且登记在自己名下，一方父母出资购买房屋明确赠与自己子女且只登记在自己子女名下等，在以上几种情况下，配偶一方无法基于配偶身份而当然的享有共有权利，也就是说针对作为房屋的不动产，除非登记在双方名下，否则夫妻一方并不必然的对其配偶名下的房屋享有共有权利，也就是说产权人之配偶是否享有房屋之共有权利，有待法律的进一步确认。

一旦发现产权人擅自出售房屋，作为其配偶而言，应当及时制止，但若如以上两个案例之情形，双方感情出现裂痕，此时“私力”制止是徒劳的，必须拿起法律的武器来维护自己的合法权益，本文中涉及的两个案例，产权人之配偶均被追加为第三人，然案例一中房屋买卖合同被判令为无效，张逸的合法权益得到了保障，可案例二中房屋买卖合同被判令继续履行，张天杰的请求未得到法院支持（配偶一方擅自擅自出售房屋，合同是否有效司法实践中争议很大，限于篇幅有限且本文讨论的是产权人配偶权益的保护，故在此不再赘述），那么张天杰的请求为何没有得到法院的支持呢？作为张天杰而言，其目的是想确认系争房屋为共有，然其采取的诉讼策略确实被动的作为第三人参加诉讼，而非像张逸一样主动采取诉讼方式请求法院确认共有，并保全系争房屋，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》　第十九条之规定：“两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。”以及第二十条之规定：“轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封，”若张天杰得知方梅出售房屋后迅速采取财产保全措施并起诉确认共有，此时即便刘晓月再次申请查封也是轮候查封，效力低于查封，待法院确认系争房屋共有后直接申请变更为共有产权，届时考虑到房屋共有已变更完成，新确认的共有人也非合同主体且也不同意出售房屋， 故司法实践中一般从平衡双方利益角度考虑确认合同无效为妥，并会建议买受人就无效造成的损失向原产权人主张，并案处理。

综上，我们认为，夫妻一方（非产权人）一旦发现另一方擅自出售房屋，应当及时采取财产保全措施并起诉至法院请求确认为共有，而非仅被动的作为第三人参加诉讼。

四、夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋，其配偶有权要求分割共有房屋。

依据我国《物权法》第九十九条之规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。” 共有分为按份共有和共同共有。按份共有，又称分别共有，是与共同共有相对应的一项制度，指数人按应有份额（部分）对共有物共同享有权利和分担义务的共有。[2]共同共有是指两个或两个以上的民事主体根据某种共有关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。[3]也就是说二者的区别是多个权利主体之间到底是按照份额享有权利和承担义务还是没有份额的共同享有权利和承担义务。

依据我国《婚姻法》之规定，夫妻双方除非有特别的财产约定，否则实行法定的共有制，故依据上述法律规定，在婚姻关系存续期间，对于夫妻共有财产任何一方一般不得请求分割，除非双方婚姻关系终止或有重大理由，何谓重大理由？法律并无明确规定。全国人大常委会法制工作委员会的意见是——“如在婚姻关系存续期间，夫妻二人约定由原来的夫妻共有财产制，改变为夫妻分别财产制，在这种情况下，夫或妻一方也可请求分割共有财产。” [4]婚内一方擅自转移财产之事实，可否作为一方要求分割夫妻共有财产的“重大理由”呢？我们认为是可以的，因为法律之所以规定，夫妻关系存续期间一般不得要求分割共有财产，主要是基于社会稳定、家庭和谐的考虑，也是符合我国基本国情和民族习惯的。夫妻感情无恙之时，双方恩恩爱爱，相互信任，当然相安无事，然一旦感情出现危机，且一方已经开始转移或隐匿财产时，我们认为依法应当准予配偶一方财产分割请求，毕竟此时已有事实证明双方已无信任的基础，且隐名产权人的合法权益已现实的受到了侵犯。鉴于共同共有人请求分割共有财产的“重大理由”无法律明确规定，故我们期待最高院尽快出台相关司法解释予以明确何谓“重大理由”，并规定“在婚姻关系存续期间，夫妻一方一般不得请求分割夫妻共同财产，但另一方有转移、隐匿、损坏或其他严重损害夫妻共同财产利益之行为的除外。”

五、夫妻一方擅自处分共有房屋应当向其配偶承担侵权责任。

法是经济发展到一定阶段的产物，是特定历史阶段的产物，其有深深的历史烙印，世界各国最初的法律并不调整婚内侵权行为，但随着历史的发展，各国的侵权法最终成为解决婚内侵权的法律依据。“帝政以前的罗马家庭中，家父拥有至高无上的权利，他作为自权人对他人行使权利，不存在侵权的可能，但是，帝政以后随着妇女地位的提高，“无夫权婚姻”盛行，夫妻财产分别所有，已婚妇女已可不再处于夫权之下，立法者鉴于婚内侵权的事件时有发生，允许夫妻间进行侵权之诉。”[5] “美国习惯法（common．Law）中，传统侵权法对家庭内的侵害使用特殊免责（immunities）。但自1884年起，已婚妇女保护法（married women s Acts），赋予妇女独立的人格和对个人财产独立的所有权后，许多州也准许夫妻间提起侵权诉讼了。” [6]可见现代法治国家均建立了婚内侵权的损害赔偿制度。我国立法机关顺应历史潮流于2009年12月26日颁布了《侵权责任法》并于2010年7月1日起施行。该法第二条规定:“ 侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”同时该法第三章中并未规定夫妻之间的侵权可免责，既然婚内一方实施侵权行为并不属于法定的免责事由，故依据该法第三条“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”，当夫妻一方擅自处分共有房屋时，其配偶可依法请求其承担侵权责任，当属无争议。

我们认为，依据该法第十九条之规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，以及第十五条之规定“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”。若夫妻一方擅自低价出售房屋且买受人不构成恶意的情况下，其配偶可按照房屋的市场价值要求其配偶承担赔偿责任，关于房屋市场价值的确认以房屋出售时或配偶主张赔偿时为准，依据“禁止侵权人从侵权行为中获益”的原则应采取“孰高原则”确定房屋价值。若夫妻一方擅自出售房屋的行为未得逞（如案例一），我们认为其损失应当以其维护合法权益所发生的实际损失为限，包括诉讼费、律师费、查询费、差旅费等必要费用。若一方在离婚诉讼期间擅自出售房屋（如案例二），其配偶可依《婚姻法》第四十七条：“离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分要求其少分”要求其少分或不分夫妻共同财产，法院并可将该事实作为双方感情破裂的依据，但依据“一事不再罚”之原则，配偶不可再依据《侵权责任法》要求其承担侵权责任。

综上所述，本文较为详细的阐述了夫妻一方擅自处分共有房屋时，受侵害一方如何依法维护自己的合法权益，并依据《物权法》和《侵权责任法》的相关规定要求分割共有房屋并可要求侵权人承担侵权责任，然囿于法律的执行者和实践者对法律规定的认识不统一，故我们建议最高院出台如何惩治婚内侵权行为的司法解释，吾等将拭目以待之。

参考文献：

[1]何勤华主编，胡长清译，（日）栗生武夫著《婚姻法之近现代化》，中国政法大学出版社，2003年第一版，第1页。

[2] 胡康生，《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社，2007年第一版，第215—216页。

[3] 胡康生，《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社，2007年第一版，第217页。

[4] 胡康生，《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社，2007年第一版，第227页。

[5] 曾尔恕、张志京，《论中国古代法和罗马法中的夫权》，杨振山、斯奇巴尼主编，《罗马法、中国法与民法法典化（文选）》中国政法大学出版社，1997年，第493页。

[6]Eduard J Kionka，《Torts》，法律出版社，1999年，第353—357页。