深圳房地产律师张茂荣：【最高院释法】出卖他人房屋有效，无法履

深圳房地产律师张茂荣:

【最高院释法】出卖他人房屋有效，无法履行合同担责！

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

2012年6月5日，最高人民法院召开新闻发布会，向社会公布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号，简称《解释》），并于2012年7月1日实施，其中第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，对于实务中常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益，明晰交易主体之间的法律关系，强化社会信用，维持交易秩序，确保市场交易顺畅，推动市场经济更加健康有序地发展（最高人民法院民二庭负责人答记者问原文）。

本律师认为，该《解释》对于无权处分合同效力的确认，从根本上颠覆了《合同法》第51条关于无权处分合同效力待定的规定，在实践中极具实用价值，表现在：

1、夫妻、家庭或亲友共有房屋一方签字出卖，房价飙升后另一方借口不知情而毁约不卖的，签约人将不再能够免责。

夫妻共有房屋一方签字出售后，另一方借口不知情不予认可的情况，在2007年、2009年两轮房价飙升过程中是业主惯用的毁约手法，而法院即便明知共有人恶意串通，因苦于没有证据，往往也只能以未经其他共有人同意为由，判定买卖合同无效，业主只需返还定金而无需承担任何违约责任。7月1日后，如再度出现该类现象，法院将认定买卖合同有效，由共有人之一的签约人承担违约责任，从而有力地保障了买方的合法权益。

2、以自己名义代签买卖合同出售房屋，业主不追认的，行为人承担违约责任。

实践中还有一种常见情况，业主口头委托他人（一般都是亲属）出售房屋，事后由于种种原因不予认可的，该类合同效力区分行为人签约身份而定：如行为人以代理人身份签订属于无权代理合同，业主不追认合同无效；如行为人以自己名义与买方签订买卖合同，则构成无权处分合同，合同有效，业主不追认的，签约人需承担违约责任（而在此之前同样被认定无效，行为人无需承担责任）。

由于无权处分合同发生了从效力待定到合法有效的巨大变化，购房者在将来签订买卖合同时需格外注意对方签约人身份问题，同样，代理业主出售房屋也切记不能随意以自己名义签订合同。

金玉良言：

1、购房者遇到共有人出售房屋（如夫妻共有产权），而其他共有人不在场的情况下，建议要求由签约的共有人作为唯一卖方，以自己名义出售房屋，而不要同时以自己名义及其他共有人代理人身份出售房屋；

2、除非能够保证业主履行合同，代人卖房不能以自己名义与买方签订买卖合同；对于购房者来说则完全相反，为了保证合同确定有效及业主能够履行，应要求行为人以自己名义作为卖方签约。

附《合同法》相关规定：

第48条（无权代理）　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

第51条（无权处分）：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

相关文章：

《南山法院认为单方出售共有房屋有效》http://www.szlawyers.com/bbs/showtopic-9578.aspx

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》http://www.chinacourt.org/law/detail/2012/05/id/145832.shtml

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