深圳房产律师：误购“凶宅”可否退房？深圳中院：能！

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

前言：

关于误购“凶宅”能否退房的争论很多，不支持的一方认为“凶宅”不吉利是迷信的说法，不影响房屋的使用功能，退房没有法律依据;支持的一方认为“凶宅”客观上造成了人们心理上的畏惧并导致房屋贬值，属重大误解，可以退房。

2007年3月何秋兰女士通过中原地产居间以588万港元误购香港一“凶宅”后起诉中原赔偿17万订金及律师费9千元。时任中原集团主席施永青在回应该“凶宅”风波时称，“凶宅”在法律上并不影响业权及售楼，强调自己并不鼓励别人迷信，本律师因此撰文《误购“凶宅”，可否解约》（http://blog.soufun.com/10695734/1390218/articledetail.htm）与之商榷，认为误购“凶宅”可以重大误解为由退房。近日深圳法院就类似事件作出终审判决确认误购“凶宅”，可以退房。

基本案情：

2011年5月买卖双方经中原地产居间介绍签订《二手房买卖合同》，买方以124.5万元购买卖方深圳市龙岗区某楼盘2楼房屋，并于签约当日支付定金2万元，后因得知2010年7月有人从楼顶跳楼自杀跌落至2楼天台死亡而终止了合同的履行，卖方遂委托律师诉至龙岗法院，要求买方按合同约定支付成交价20%的违约金计24.9万元。买方亦提起反诉，以买房为了结婚，卖方故意隐瞒，自己重大误解为由要求撤销合同返还定金。

经法院审理查明：死亡事件属实，事发天台一面与涉案房屋阳台相连，仅一墙根相隔，相互连通;另一面与隔壁栋天台相连，之间有一约1.2米高围墙相隔。

一审判决：买方不能退房

深圳龙岗法院经审理认为：《二手房买卖合同》合法有效，买方主张卖方在合同订立时未向其告知涉案房屋曾发生过自杀死人事件，构成重大误解本院不予采纳，理由：1、事件发生于卖方买房之前，卖方称其不知情，买方亦未举证其知晓并隐瞒;2、买方负有审慎注意并主动咨询了解的义务，而并未询问并在合同中就此予以约定;3、房屋发生过自杀死人事件并不妨碍房屋的基本居住使用功能，买方并非对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量和数量等存在错误认识，不属于可撤销或变更合同的法定情形。买方据此不履行合同构成根本违约，但并非恶意，依公平原则判决支付卖方违约金62250元（成交价的5%）。

二审判决：买方可以退房

买方不服上诉至深圳中级法院，深圳中院经审理认为：尽管事发天台并非涉案房屋的产权范围，但该天台与涉案房屋紧密相连，组成相对封闭的一个空间。房屋的价值受建筑成本、地理位置、居住环境、人文环境等多种因素影响，而一般人对死亡存在恐惧和忌讳心理，天台坠亡事件与房屋与天台的依附关系客观上加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了涉案房屋的使用价值和市场价值。由于签约时买方不知情，对房屋价值产生错误判断，买方基于该错误认识而做出的购房行为与其意思相悖，若继续履行合同将不能达到预期的房屋使用目的和利益，故买方以签订合同时存在重大误解为由要求撤销合同具有实事和法律依据，本院予以支持。

2012年8月23日二审判决：撤销一审判决，撤销买卖双方签订的《二手房买卖合同》，卖方返还买方购房定金2万元。

律师说法：

1、深圳中院的判决观点与本律师2007年《误购“凶宅”，可否解约》文完全一致，个人认为买方在不知情的情况下误购“凶宅”构成重大误解，可以要求撤销合同或变更价款;

2、本案卖方败诉的一种重要原因是房屋阳台与事发天台之间没有隔墙。因死者是从楼顶坠亡于全体业主共有天台，故涉案房屋尚不属于完整意义上的室内死人“凶宅”，但深圳中院以事发天台虽不是房屋产权范围之内，但与房屋阳台相连并构成相对封闭的独立空间，即客观上属于买方独家使用范围为由做出了一体化认定，个人认为如果阳台与天台之间同样存在1.2米高的隔墙，判决将是另外一种结果;

3、规划设计阳台与天台之间应该至少有隔栏，估计原业主为了扩大自家阳台面积拆除了隔栏，此案例警示业主：1）购买二楼有天台房屋存在的风险不仅是高空抛物;2）私拆隔栏的风险往往超出预期！

4、误购“凶宅”相邻房屋可否退房同样存在争议，毕竟相邻关系也是购房重要参考因素之一（如殡仪馆附近房屋一般都没人要），与“凶宅”为邻客观上同样加重了居住人的心理负担，一定程度上影响了相邻房屋的使用价值和市场价值。

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