深圳二手房律师团：【质疑】中介丢失房地产证，业主无需承担责任

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

基本案情：

2011年3月5日交易双方签订《二手房买卖合同》，成交价286万，违约金为成交价的20%计57.2万元。合同签订后，业主将房地产证原件交付中介方托管，买方支付业主11万元定金、监管95万元首期款并取得180万元银行贷款承诺，支付了中介方佣金4.5万元。2011年3月28日中介方带领双方前往产权登记中心办理过户手续，路上不慎将业主房地产证原件丢失导致交易无法进行。

买方起诉：

买方起诉要求：1、解除合同;2、业主返还定金11万元;3、业主赔偿违约金57.2万元;4、业主承担全部诉讼费用。

业主反诉：

业主反诉要求：1、解除合同;2、没收买方已付定金11万元;3、买方和中介方承担全部诉讼费用。

一审判决：

深圳市南山区人民法院经审理认为：双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方均应严格履行。合同签订后买方支付了定金，取得了银行贷款承诺函，并依约监管了首期款，已严格履行了合同约定的买方义务。业主应按合同约定将房地产过户于买方名下，因房地产证遗失导致合同无法履行，双方均要求解除合同，本院予以准许。虽然房地产证系因中介方员工不慎丢失，但中介方系为买卖双方提供居间服务合同的中介机构，房地产证系业主交付中介后在中介保管的过程中遗失，根据合同相对性原理，业主并不能免除违约责任，在向买方承担违约责任后，可另循法律途径解决后续事宜。关于违约金是否过高的问题，南山法院认为该违约金比例是买卖合同双方当事人的真实意思表示，对此违约金，不予以调整。

南山法院一审判决：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》;2、业主于本判决生效后十日内返还买方定金11万元;3、业主于本判决生效后十日内支付买方违约金57.2万元;4、驳回业主反诉请求。本诉受理费10620元、反诉受理费1250元均由业主负担。

二审判决：

一审判决后业主不服向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳中院经审理认为：原审法院认定业主构成根本违约并要承担合同总房款20%的违约金与事实不符。业主在签约当日将房地产证原件交给中介公司，而中介公司遗失导致交易无法进行，因中介公司是接受买卖双方的委托保管房产证，并非只是与业主一方具有委托关系的第三人，原审法院以合同相对性为由判决业主承担根本违约责任与事实不符，本院予以纠正。

根据《房屋登记办法》第12条第1款规定，办理转移登记是买卖双方的共同行为，业主已向行政主管部门申请补发房地产证，双方的合同目的并非不能实现，但买方却在发催告函之前已经起诉，双方对继续申办过户登记不能协商一致，合同解除不可归责于一方，原审法院判令返还定金本院予以维持。

业主不存在根本违约行为，买方要求其承担根本违约责任不应予以支持，买方向中介方支付佣金4.5万元，如因居间方过错造成实际损失，可向中介公司主张相应的权利。

综上，原审法院查明事实部分不清，适用法律亦有错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。

2012年6月8日深圳中院二审判决：1、维持一审判决第一项、第二项、第四项;2、撤销一审判决第三项;3、驳回买方在原审的其他诉讼请求。一审、二审受理费共计23590元，由业主负担5000元，买方负担18590元。

律师说法：

深圳二手房律师团认为：买方、卖方、中介方、担保公司、银行、公证处等多个机构参与的《二手房买卖合同》是多种法律关系并存的复合合同，中介方在二手房交易过程中承担多重角色，不仅是房地产交易的居间人，同时也是买方申请按揭、业主办理水电过户的代理人，其托管业主房地产证原件与业主之间形成独立于房屋买卖居间合同之外的保管合同关系，丢失后果应由委托人业主承担，业主向买方承担违约责任后有权向中介方追偿，即：一审判决正确，二审判决错误。

特别说明：

深圳二手房律师团根据团队对法律的理解独立点评案件，从不轻易苟同二审乃至再审、高院乃至最高人民法院判决，并曾不止一次质疑过深圳市中级人民法院和广东省高级人民法院判决，例如质疑广东高院（2010）粤高法民一申字第883号案《【质疑】违约金条款赋予当事人违约的权利？》和质疑罗湖法院、深圳中院长达四年之久，广东高院两次裁定再审的阴阳合同案《【焦点关注】广东高院提审深圳阴阳合同案》（其他质疑案例见专栏《有错必纠》）。

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