深圳房地产律师：【广东高院释法】房屋交付必须同时通过规划验收

深圳房地产律师：【广东高院释法】

房屋交付必须同时通过规划、竣工、消防等验收！

——广东高法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》释明房屋交付条件

（——广东高法院粤高法〔2012〕240号《全省民事审判工作会议纪要》重点条文详解之一）

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

由于深圳的官方合同范本《深圳市房地产买卖合同》仅填写了房屋交付必须通过竣工验收取得备案回执，没有涉及规划及消防等其他法定验收条件，及深圳市住建局仅依据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》进行竣工备案，不考虑《城乡规划法》，导致深圳开发商新建房屋通过竣工验收未通过规划验收的情况经常出现，并进而导致司法实践中在房屋交付标准理解上的差异，甚至演绎出了同样案件深圳仲裁委PK龙岗法院的闹剧（见本律师博文《通过规划验收可否交房？深圳仲裁委PK龙岗法院！》（简称《通》文））。

正如本律师在《通》文中所言，本律师坚持认为房屋交付不但要符合买卖双方的合同约定，也要符合法律规定，既要符合约定条件又要符合法定条件，文章一出即有同行提出不同观点，其中不乏我们的美女同行颜宇丹律师，一时间大有百家争鸣之势！然至2012年6月26日该争议基本可以画上句号了，因为广东省高级人民法院（简称广东高院）出台了《全省民事审判工作会议纪要》（简称《纪要》），就此规定与本律师理解完全一致，即：房屋交付必须同时通过规划、竣工、消防等强制验收！

2012年4月23日至25日，广东高院在惠州召开全省民事审判工作会议。全省各级人民法院主管民事审判工作的副院长、民一庭（含房地产、劳动争议和交通事故审判庭）庭长参加了会议。通过讨论，与会同志对民事审判中存在的若干具体问题提出了许多意见和建议，形成会议纪要，并于6月26日正式对方发布〔2012〕240号文件《纪要》），要求全省各级人民法院合实际认真贯彻执行，其中第6条规定“房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。”

换句角度理解，《纪要》第6条就是说房屋交付必须同时符合《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定，否则交付约定和交付行为均属无效，那种认为只要符合《建筑法》通过竣工验收即可交房的观点是错误的。

律师提醒：

不言而喻，购房者与开发商打官司如同蚂蚁对大象，无论各方面双方都处于极端不对等地位，本次《纪要》给购房者与开发商打迟延交房官司指明了另一条道路，即：审查建设项目有无通过规划、消防等其他项目验收，而这方面恰恰是包括律师同行、法官们所忽视的。