深圳二手房律师团：【实用博文】购买二手房六大注意问题！

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

有别于一手房，二手房交易流程长，涉及主体多，法律关系错综复杂，风险无处不在，更容易发生纠纷（特别是在房价波动时），深圳二手房律师团总结多年来代理的二手房纠纷经验，为二手房置业者提出如下六大核心注意事项：

一、阴阳合同问题

阴阳合同已是业内公开的秘密，签约时为规避国家税收达到降低交易成本的目的，买卖双方你情我愿，恶意串通，约定以原登记价过户（阳合同），实际成交价付款（阴合同）。在约定买方承担全部税费（业主实收）的情况下，房价暴涨时业主“损人不利己”，以阴阳合同违法无效为由借机毁约，要求以实际成交价过户，以增加买方交易成本，逼使买方放弃购买，此乃房价飙升时业主惯用的毁约手法，买方不得不防！建议买方在合同中明确约定所承担税费的上限，超出部分按法律规定处理，以防“法律意识较高”的业主借机毁约。

二、赎楼方式问题

二手房交易中业主的房屋大多处于银行抵押状态，而解除抵押（赎楼）是过户交易的前提。实践中业主大多委托担保公司融资赎楼，而担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种方式：一笔款赎楼是由担保公司为买方担保按揭贷款给卖方赎楼，业主赎楼与买方按揭属同一笔款;两笔款赎楼是担保公司为业主担保向银行借款赎楼，业主赎楼与买方按揭互不相关。一笔款赎楼的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在过户前还没买到房子就要逐月供楼，面临着一旦业主毁约钱财两空的巨大风险，但可以节省两笔款赎楼的短息利息。从风险角度考虑，建议买方选择两笔款方式赎楼。

三、定金与违约金问题

定金与违约金都是违约惩罚措施，不同的是定金具有完全的惩罚性，即使毁约方的毁约行为没有给守约方造成任何损失，也要承担定金罚则，而违约金兼具补偿性和惩罚性，根据最高人民法院相关司法解释，过高的违约金可能不受法律支持。为确保合同的履行，建议“首期转定”，提高定金数额到成交价的20%，并约定守约方的律师费由毁约方承担，以增加毁约方的毁约成本。

四、按揭贷款问题

房贷政策多变，不要轻信中介公司的贷款额度承诺，也不找指望一家银行按揭不成再转到另一家银行贷款，因为业主没有配合转行的义务。实践中按揭贷款不足或按揭不成的情况大有存在，建议对此有所预料，约定一旦银行按揭贷款不足支付剩余房款的处理方式，如解除合同互不追究责任，或在一定限度内自筹资金补齐，千万要注意中介提供的格式合同版本中有无按揭不足或按揭不成一次性自筹补齐的条款，以防到时没有能力补齐构成违约。

五、代签合约问题

夫妻共有房屋一方代签、业主房屋家人或朋友代签的情况实践中大量存在，一旦房价上涨，业主又以没有授权为由不承认合同。业主代签对买方十分不利：房价上涨时业主否认合同效力，房价下跌时追认合同，买方完全处于被动状态！建议由业主提供书面授权委托书，并对业主做电话录音确认，同时约定代签人责任（一旦业主不认可由代签人承担定金罚则或支付违约金）。

六、诉讼和仲裁问题

有交易就有纠纷的可能，没有必要忌讳打官司，所以提前约定于双方都有利。目前二手房交易的纠纷解决方式不外乎两者：诉讼和仲裁。诉讼法官专职，两审终审，错了有补救途径，收费低，易于执行;仲裁仲裁员兼职，一裁终局，错了不好纠正，收费高，可能不予执行。建议选择诉讼不要选择仲裁。

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