深圳二手房律师：如何确保守约方得到高额违约金赔偿？

深圳二手房律师团：

【实用博文】如何确保守约方得到高额违约金赔偿？

——契约、诚信、违约、索赔，不容忽视的现实

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

本律师曾在《深圳房地产律师：政府无能无为导致房价再度暴涨——楼市重现疯狂，纠纷再度频发！》一文结束语中提到“不要迷恋诚信，诚信只是因为诱惑不够”并由感而发加了句“风雨欲来谁也挡不住，一切还要自己扛，交个律师朋友吧，做你一生的朋友！”，没想到这句话居然很荣幸地登上了4月6日南方都市报“深圳读本+深音”雷音寺头条”！（见http://gcontent.nddaily.com/8/3f/83fa5a432ae55c25/Blog/666/6bdd75.html），不过记者的点评却是“你更像是职业推销员”，我想这名记者肯定是没有体验过买房被业主毁约，房价暴涨想再买又不起的痛苦。

房价暴涨业主穷尽伎俩毁约如潮、买房者委托律师打赢官司顺利购房并升值后为逃律师费反诬律师欺骗其委托、房价上涨租客与买家抢房，房价下跌抢到房子玩失踪……多年的房地产维权经历告诉我们：在中国，法律的威慑力还很弱，契约精神往往被高额利诱所践踏（给你1万，你会毫不犹豫地坚守契约;给你10万元，你可能会犹豫;给你100万，你一定会动摇自己的信念;给你1000万，难保你不出卖自己的良心！）

实践证明“不要迷恋诚信，诚信只是因为诱惑不够”在二手房交易领域绝对是真理，在目前法律不尽善人意的情况下，唯有依据《合同法》规定的契约自由权来完善合约，减少纠纷，确保权益不受损害，受到侵害后能够得到足额的赔偿。

目前深圳二手房买卖合同中的违约赔偿条款不外乎定金条款和违约金条款两种，实践中由于中介人员法律意识淡薄，大多数都将合同设计为少量定金大量首期款，起不到担保合同履行的作用，而约定的过高违约金又可能不被法律支持，由此导致的结果是守约方的合法权益很难得到保障！

过高违约金不被法律支持源于我国《合同法》的立法缺陷，由于立法者认为违约金的功能以补偿性为主，惩罚性为辅，所以《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院对此予以解释，在关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第29条中进一步规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成的损失’”，但并没有规定由哪一方对违约金过高及违约方给守约方造成的损失承担举证责任，实践中在双方均未举证的情况下，部分法院仅仅根据违约方的一句话“违约金太高”而随意降低的情况屡有发生（罗湖法院曾有将20%的违约金降低到2万，刚够当事人打官司的费用，而房价已升值近二十万！）

为确保自身合法权益的实现，防止一方毁约后又以双方约定的违约金过高为由要求法院降低，深圳二手房律师团特别提醒买卖双方在签订房地产买卖合同中务必约定（该条款同样适用于房价暴跌情况下买方违约的情形）：

买卖双方特别约定：任何一方违约导致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方按房地产总价款的20%支付违约金。该违约金为惩罚性违约金，目的是为了保证合同的顺利履行，无论违约方是否给对方造成损失以及造成多少损失均应全额支付，并自愿放弃请求人民法院（或仲裁机构）予以减少的权利（如法院或仲裁机构依职权强制调整，则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任）。

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