深圳房地产律师：“阴阳合同”不会在深圳消失

深圳二手房律师团：

“阴阳合同”不会在深圳消失

——兼谈阴阳合同对深圳楼市的影响

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

近日强征个税传闻再起，坊间谣传7月1日起强制评估二手交易房，并以评估价与登记价的差额征收业主个人所得税和营业税，今天深圳电视台财经生活频道记者就此采访本律师，本律师的观点是：阴阳合同短期内无法杜绝，以评估价为依据征税师出无名、强征个税营业税或将冰冻二手楼市！

一、阴合同成交，阳合同过户已是二手房交易通例

“阴阳合同”即一阴一阳两个合同（实践中还出现过骗贷用的第三份阳合同，也即“两阳一阴”合同），阴合同约定交易双方真实成交价，阳合同中交易价款为房地产原登记价，用于过户使用，目的是为了逃避国家税费。阴阳合同由来已久，可以说是路人皆知的“秘密”，本律师曾见过深圳市福田区下步庙一炒作拆迁房实际成交价在150万元以上，而过户登记价却仅有10万余元！

二、阴阳合同目前尚无有效根治方案，以评估价强征个税、营业税于法无据

深圳二手房交易量大，相关主管部门无法一一查明买卖双方的实际成交价，导致个人所得税、营业税计税依据不明，评估价不是交易价，客观上也不可能与实际交易价完全一致，在无法查明实际成交价的情况下以评估价作为收入所得来征税没有任何依据，违反了依法行政原则。

三、强征个税、营业税将导致交易成本大增，二手房交易或将停滞

由于“因阳合同”已盛行多年，三五年前的二手房目前实际价值已数倍于当初的登记价，部分豪宅已升值数百万，一旦强征个税和营业税，税收将多出数十乃至上百万，在买卖双方都不愿意承担的情况下，深圳二手房交易或将被迫停滞。

四、打击阴阳合同很难起到降低房价的目的

很多人将打击阴阳合同与降低房价联系在一起，认为消灭阴阳合同即可降低房价，事实是阴阳合同的存在与房价并没有必然的联系（打击阴阳合同挺多只是通过增加交易成本的方式迫使没有实力的投资客出局，但并不会对房价下跌起到立竿见影的作用）。根据目前官方版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第十条规定，交易税费可以根据双方约定转嫁，在卖方市场下业主可能将交易税费转嫁给买方从而推高房价，即便是在买方市场下，由于交易成本的增加也很难起到平抑房价的目的。

五、强制评估消灭了买卖双方之间的阴阳合同，催生了官方阴阳合同

由于评估价并非实际交易价，强制评估征税在否定买卖双方之间阳合同的同时，催生了第二个阳合同——评估价合同，但并没有改变阴阳合同一阴一阳的现状。

个人认为，由于师出无名，与其冒违法之嫌强制评估征税，不如加大税务稽查力度，利用合法手段减少阴阳合同的存在，同时阴阳合同的存在与目前交易税费的繁重有关，即使没有个税，一套2年内普通二手房交易成本（税费、中介佣金等）也已近房价的一成，非普通住宅更高，如此繁重的税费负担让拟作房奴的普通购房者根本无法承受！

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