深圳房地产律师：“限购令”导致无法过户，业主应返还买方定金

深圳房地产律师：

“限购令”致无法过户，业主应返还定金

▇ 深圳房地产律师张茂荣

深圳楼市“限购令”出台后导致了部分未能在9月30日之前网签购房合同的二手房交易无法过户，对此买方可否退房，能否收回已付定金及房款是各位购房者所关注的重要问题。

目前很多购房者甚至部分律师都在买方是否构成违约，限购令对买方是否构成不可抗力或情势变更方面予以探讨，本律师认为“限购令”导致无法过户引发的是业主产权转移登记义务的不能履行，而非买方义务的不能履行（即便买方支付全额房款，也无法获得物业产权），业主有义务退还买方定金。

首先，交付房屋和办理物权转移登记将房地产过户于买方名下是业主的基本义务，由于“限购令”的出台导致业主无法履行该项义务，法律后果应当由业主承担，业主不能以自身义务无法履行的原因而没收买方的定金。

其次，业主不能履行过户义务是因为不可抗拒的政府原因所致，而“限购令”的突然出台具有不可预见性，交易无法完成系不可归责于买卖双方当事人的原因，双方均有权解除合同，而无需向对方承担违约责任。

需要特别提醒的是，如买卖双方在合同中特别约定因政策调整原因导致买方无法获得按揭贷款或不符合购房条件，应通过第三方继续履行合同时，买方无权解除合同，否则将要向业主承担违约责任。

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