深圳房地产律师：银行单方面“反价”，买家如何维权？

深圳房地产律师：

银行单方面“反价”，买家如何维权？

来源：2011年3月4日南方都市报

黄金楼市法律所记者黄露

关键词

银行房贷优惠“反水”

课堂提问：

市民姚先生：几个月以前我就看中房子下了订金，借款合同也签了，正常情况下1月份银行就可以放款，完成所有程序，但不知道什么原因“卡了壳”。春节过后银行工作人员突然来电话，说之前承诺的8.5折利率没有了，要调回基准利率。

银行可以单方面说改就改吗？我应该怎样维护我的权益？

现场解答：

“最近咨询银行单方面调整利率的购房者很多，取消利率优惠让不少买卖单陷入僵局。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说。

他告诉记者，目前遭遇银行“反水”的购房者大概分三类：第一类是购房者在买房之前向银行咨询，得到利率8.5折的口头承诺，在签了买卖合同之后被告知要调回到基准利率;第二类是买家已在借款合同上签字，但借款合同原件在银行手中，此时银行也出了贷款承诺函，但未办理过户手续的;第三类是已经办理递件过户，并在国土部门办了抵押登记的。

张茂荣表示，针对第一种情况，银行的口头承诺很难形成证据，购房者要追究银行的法律责任很难实现，只能私下协商;第二种情况下，银行出具了贷款承诺函，表示银行方面对贷款额度、利率表示认可，应负有履行义务;第三种情况下的银行“反水”，则是属于违约行为，国土部门办理的抵押登记信息即是银行违约的证据。

“银行与购房者双方签订的借款担保合同合法有效，受《合同法》保护。按照《合同法》规定，合同的任一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。另外，除非特别规定，国家政策一般不具有溯及力，签约后房贷政策的变化不影响合同的效力和履行。因此签了借款合同的购房者完全可以要求银行履约。”张茂荣说。

他同时提醒置业者，银行利率调整带来更高的购房成本，但于购房者而言，银行的环节很难把控，只能从业主的环节来控制风险。与业主签订的购房合同中约定“如果贷款政策有变，无法拿到8.5折利率，则合同自动解除”。

更多原创请访问：http://blog.soufun.com/szfdczyls