深圳房地产律师张茂荣：政府和司法默许是阴阳合同大行其道的根本

深圳房地产律师张茂荣：

政府和司法默许是阴阳合同大行其道的根本原因

——面对当事人偷逃巨额税款，税务、国土、法院均视而不见

“阴阳合同”——深圳二手房交易公开的秘密，并成为房价上涨后业主违约的普遍借口，媒体亦屡屡报道政府将以评估价核定征收交易税以彻底杜绝该类大众违法行为，2010年10月22日深圳地税局副局长兼新闻发言人杨龙更是称11月将推出二手房交易按评估价征税的新规，27日再次证实11月正式实施，但不但至今也未执行，而且连传闻都日渐消落了，直至笔者最近代理的一曲折二手房案件才证明：阴阳合同违法行为经久不衰的原因不在于买卖双方，而在于包括税务、国土在内的政府和法院等司法机关的默许！表现在：

一、深圳交易价数百万的安居房仍能够以当初不足十万的登记价过户，谁会相信深圳还有十万元的房子？！所以，完全可以说采取阴阳合同方式逃避二手房交易税，政府是明知并默认甚至持支持态度的！

二、国土部门既是房地产权过户登记机关，又是抵押合同的登记机关，即便不是安居房、福利房，抵押贷款金额高于登记价的事实也足以证明当事人通过阴阳合同逃避了税款，但是国土部门照样一方面过户，一方面给与抵押登记！

三、司法是对所有民事、行政行为的法律审查，是公民合法权益得以保障、国家利益得以维护的最后一道屏障！但就以下案例来说，深圳中院再审判决书一方面查明确认卖方在诉讼期间将房屋87万元卖给了案外人李某，却以39万元的原登记价过户，另一方面不但不做任何处理，反而仍旧判决业主不承担违约责任，足见深圳法院在认为低于成交价过户损害了国家利益的同时，又明知国家利益受损而视而不见，对阴阳合同逃税行为也是持默许态度。

四、根据《最高人民法院关于进一步加强司法建议工作为构建社会主义和谐社会提供司法服务的通知》（法发【2007】10号）及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》（法释【1998】7号）之规定，人民法院在发现当事人存在逃避缴纳国家税款的事实后应当向税务稽查部门发送司法建议书，建议相关机关追究其违法犯罪的法律责任。而据笔者所知，目前深圳法院审判二手房纠纷发现当事人逃税的一如下案，尚无一例给税务稽查部门发送过司法建议函。

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附阴阳合同案例：

业主以阴阳合同为借口毁约，又以阴阳合同高价卖房获利

法院置若罔闻并连续三次判决买方败诉！

罗湖法院一审：买方败诉

经某中介公司居间介绍，2008年5月18日买方沈某与卖方吴某签订《二手房买卖合同》，以70万元购买吴某深圳市罗湖区某房屋，后因房价上涨卖方毁约不卖，同年7月买方起诉至罗湖法院，要求解约索赔违约金10.5万元（成交价的15%）。庭审中卖方辩称自己是香港居民，一向严格守法，合同有阴阳合同条款，属违法无效合同，不同意赔偿。罗湖法院一审认为“原告与被告签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。对于成交价款原告与被告约定的登记价低于实际成交价，其目的在于逃避相应的税费，该条款无效。由于价格条款无效，对于交易价格视为原告与被告没有约定，因此而解除合同原告与被告均有责任。综上，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持”，2008年8月27日判决驳回买方索赔诉讼请求。

深圳中院二审：买方败诉

买方不服，以双方约定的70万元成交价明确，诉前卖方从未就阴阳合同条款发生争议，自身无过错，一审法院既然认定合同有效，卖方不卖就应承担违约责任等理由向深圳中级法院提起上诉，要求改判。深圳中级法院经审理认为：以原登记价过户条款无效，“在上述条款被认定无效后，双方当事人不能再依据该条款履行，本案的房屋买卖即涉及对高于房屋登记价部分的转让税费如何承担的问题，对此问题，双方当事人未作约定，而房屋转让税费亦属房屋转让价款的一部分，双方当事人对转让税费未作约定，实际导致了对房屋转让价款未能协商一致，双方无法进一步签订涉案房屋买卖的本约，故涉案合同的解除不能单纯归于任何一方的责任，上诉人要求被上诉人承担合同解除违约责任的上诉请求，不符合合同约定及法律相关规定，本约予以驳回”，2009年1月8日判决驳回买方上诉。

广东高院再审：买方胜诉

二审败诉后，买方仍然不服，以双方从未就以实际成交价过户而增加的税款发生过争议、税收法定，没有约定的情况下应由纳税义务人承担、税款并非购房款、如卖方提出异议，自愿全部承担等理由向广东省高级法院申请再审。广东高院经审查认为买方申请符合法律规定，二审判决判决认定的基本事实错误，2009年8月21日裁定指令深圳中院再审。

深圳中院再审：卖方又以阴阳合同高价卖房，卖方依然败诉

再审过程中买方举证2009年8月26日卖方已将涉案房屋以87万元的高价卖给了案外人李某，而过户登记价仍为原登记价39万元！此事实足以证明阴阳合同只是卖方毁约不卖的借口，毁约目的在于高价一房两卖。深圳中院再审确认上述情况属实，并在事实如此鲜明的情况下，居然又以“另查明，一审庭审中，卖方要求过户时以实际成交价70万元作为登记价，买方表示不同意”导致合同无法履行，“2009年8月，卖方以39万元的登记价将涉案房产过户给案外人李某，属另一法律关系，与本案的处理无关”为由，于2011年4月7日做出维持该院二审判决的判决！而事实是买方从未表示过不同意以实际成交价过户，只是对由此增加的税款承担提出过异议，即便如此在向广东高院申请再审时也已明确表示愿意承担！

二次再审：尚无结果

仰望天空，维权之路已三年但依然遥远，为讨个说法，仍在跋涉中，买方相信并等候着迟来的正义……

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