深圳二手房律师团：深圳限购令朝三暮四，二手房纠纷一波三折

深圳二手房律师团：

深圳限购令朝三暮四，二手房纠纷一波三折

——限购令出台后无法过户起诉退定，起诉后限购放宽，业主据此要没收定金 

▇ 深圳二手房律师团首席律师张茂荣

导言：

这是楼市政策变化导致交易纠纷的真实写照：2010年9月24日买方与卖方签订购房合同并通过POS机支付卖方定金10万元；9月30日深圳限购令出台，明确规定在此之前没有网签、不符合限购令的交易一律停止；10月18日买方因不符合购房条件起诉到法院要求解除合同退还定金；10月21日深圳市规划国土委又以答记者问的形式放宽了限购条件，表示虽未在9月30日之前网签合同，但以通过银行转账支付定金、部分或者全部房款的（不含现金支付）可以办理过户登记手续；10月26日卖方致函买方要求继续履行合同，买方回函若确能过户同意继续履行合同，但因传闻按评估价过户，由此增加的个税、营业税由纳税义务人卖方承担，卖方拒收回函。一审卖方以房屋能够交易过户，买方在合同可以履行的情况下起诉解除合同构成违约为由要求没收定金，并于2011年1月5日将房屋另行卖予案外人。案经一审、二审，一波三折，法院最终以阴阳合同判决解除合同返还定金……

第一回：已付定金遭遇限购

2010年9月24日经泛城房地产顾问（深圳）有限公司居间介绍，买方与卖方签订《房地产买卖合同》，以270万元购买卖方深圳市南山区某房屋，约定买方签约时支付定金10万元，10月9日前监管首期款125万元于双方指定银行并申请银行按揭，合同同时对其他相关事宜进行了详细约定，双方同时还签订了《登记价格确认书》确认递件过户时以原登记价68.9万元过户以逃避相关税费。

上述合同签订当日，买方通过POS机刷卡支付卖方定金10万元，9月30日深圳市人民政府出台楼市限购令——《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》（深府办〔2010〕82号），明确规定本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房，自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。因买方名下已有不止两套住房，本案交易确定已经无法履行！

第二回：退定未果被迫诉讼

限购令出台后，买方多次与卖方协商，但卖方迟迟不退还定金，无奈之下，买方于2010年10月18日向深圳市南山区人民法院提起诉讼，请求判决解除合同返还定金10万元。

第三回：起诉之后限购放宽

深圳楼市限购令半夜鸡叫（9月30日深夜出台）突然出台且采取一刀切的方式导致大量困房出现（网传有三千余套），其中不乏部分业主已经完成赎楼、部分买方已经取得按揭承诺、已经支付定金并监管首期款的情况，由此催生了大量纠纷无法解决。迫于现实压力，10月21日深圳规划国土委以答记者问形式对限购令予以放宽，发布了《关于深府办201082号文相关问题的解释》（实为转载的新闻报道），表示虽未在2010年9月30日前网签合同，但通过转账支付定金、部分房款的可以给予过户登记。

第四回：谈判未果房屋二卖

卖方在得知媒体报道限购令放宽后随即于10月26日向买方发送《告知单》，要求继续履行合同，买方表示政府未有明确文件，如确系能够过户愿意继续交易，但因打击阴阳合同估计11月会出台评估价过户，要求双方签订补充协议约定一旦原登记价过户不成增加的税费如何分担，卖方表示若出现此情况再行协商。10月27日买方委托深圳二手房律师团律师致函卖方表示：1、若深圳市产权登记管理部门允许过户，买方同意继续履行合同；2、以实际成交价过户，由此增加的税费由纳税义务人卖方承担。卖方拒收律师函，并于2011年1月5日将房屋卖予案外人。

第五回：业主要求没收定金

2011年1月6日南山法院第一次开庭，卖方辩称买方在房屋可以交易的情况下起诉要求解除合同已构成根本违约，卖方有权没收定金。南山法院被迫休庭向深圳规划国土委调查，后得到答复为深圳限购令自2010年9月30日实施，限购内容与文件一致。5月18日第二次开庭，买方辩称深圳市政府没有出台正式文件修改限购令，即便是媒体报道有放宽也是10月21日，而买方在10月18日起诉，且卖方已将房屋卖予他人，交易事实上已无法再履行。

第六回：一审判决返还定金

南山法院一审认为买方名下有多套房屋，且买卖双方均表示并未在2010年9月30日前网签合同，根据规划国土委复函，卖方认为买方不在限购范围内的主张没有依据，涉案房屋无法过户至买方名下，且于2011年1月5日转移登记至案外人名下，双方原先据以订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责于任何一方，卖方应退还买方已付定金。2011年5月19日一审判决：解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》，卖方返还买方购房定金10万元。

第七回：业主不服上诉二审

卖方不服，以房屋可以过户，买方不受限购令影响且未在约定的时间内监管首期款构成违约，有权没收定金为由向深圳中院提起上诉，要求撤销一审判决，改判买方所付定金作为违约金归其所有。

第八回：获新证据再起波澜

2011年8月3日二审开庭，卖方当庭递交了另一份深圳市房地产权登记中心给其出具的就涉案房屋转移登记的复函，载明“对于2010年9月30日前已通过银行转账支付定金、不服房款的，可以办理过户登记手续，该规定执行至2010年12月31日止”，意即本次交易在2010年12月31日之前可以办理过户手续。卖方据此证明一审认定涉案房屋不能交易过户错误。买方认为：如房屋确能交易过户，卖方在合同有效存续期间一房两卖，将房屋过户于案外人导致交易无法进行构成根本违约，应当双倍返还买方定金！

第九回：终审曲线维持原判

深圳中院经审理认为：1、买卖双方签订的《房地产买卖合同》合同法有效，双方均应全面履行；2、2010年9月30日深圳出台楼市限购令，买方于2010年10月18日起诉因此无法继续履行合同，要求解除合同不构成违约；3、2010年10月21日深圳规划国土委释明9月30日前通过银行转账可以过户，故能够认定涉案房屋可以在2010年12月31之前过户，双方当事人亦曾均表示愿意继续履行合同；4、涉案合同未能进一步履行的原因在于买方提出签订补充协议按实际成交价过户增加的税款由卖方承担。而从合同看，虽然有约定买方承担所有税费，但双方同时约定以原登记价过户，故此时买方提出按实际成交价过户符合法律规定，由此增加的税费如何承担是原合同并未涉及的问题，双方未就此达成一致意见导致合同未进一步履行不可归责于任何一方；5、涉案房屋于2011年过户于案外人名下，在涉案合同可以过户登记的最后时限2010年12月31日之后，此时涉案合同已无法实际履行，不是造成合同不能履行的原因，卖方也不构成违约。

结论：涉案合同已无法继续履行，买方请求解除合同应予支持。双方当事人在合同履行过程中均未违约，合同系不可归责于任一方当事人的事由导致无法履行，原审判决并无不当。2011年8月15日终审判决：驳回上诉，维持原判。

律师说法：

1、深圳市楼市限购令的半夜出台没有充分考虑到在途交易，部分交易已经获得银行按揭甚至已经完成赎楼，突然叫停过户造成大量“困房”出现表明政府的决策能力还有待提高。正确的做法应当是在政策出台前进行充分的风险评估，并给与一定的适用缓冲器（如发布一个月后生效）；

2、部门规章、规范性文件只有发文单位拥有解释权，深圳市楼市限购令系深圳市人民政府办公厅正式行文发布，出台后由深圳市规划国土委个别人员以答记者问的形式表示可以放宽适用是极其不严肃的行为。深圳市规划国土委是深圳市政府下属职能部门，没有权利对深圳市政府文件予以解释，其个别工作人员更无权代表深圳市政府发表修改意见！正是限购令的朝三暮四和这个名为解释实为新闻报道转载的不伦不类的东西搞得买卖双方纠纷更为复杂；

3、虽说契约自由，但目前深圳各级法院均与政府保持一致，楼市政策的适用往往超越于法律之上，坊间传闻以诉讼的方式破解限购令几乎不能实现；

4、楼市政策多变，任何规避楼市政策的行为都存在法律风险，二手房交易双方应充分考虑到交易过程中的各种风险并予以防范，条件许可下建议委托专业二手房律师全程陪购；

5、阴阳合同是一个老生常谈的问题，个人认为二审法院在合同约定买方承担全部交易税款，同时又约定以原登记价过户情况下，认定双方对以实际成交价过户增加的税款没有约定正确，但应遵循无约定从法定的原则由法律规定的纳税义务人承担，而不应强求当事人约定而不适用法律，并以此判决协商不一致解除合同互不担责。

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