深圳房地产律师张茂荣：投资客买房失手，赔偿业主二十余万

深圳房地产律师张茂荣：

投资客买房失手，赔偿业主二十余万

▇ 广东信荣律师事务所主任张茂荣律师

基本案情：

经中原地产居间介绍，2011年4月10日买方与业主签订《二手房买卖合同》，以450万购买业主深圳市罗湖区某房屋，付款方式为：签约当时支付定金2万元，3日内再支付定金3万元，5月11日前监管余款445万，6月30日前办理递件过户手续，任何一方逾期履行合同五日，对方可解除合同并要求其承担成交价20%的违约金，同时约定业主同意过户到买方指定公司名下，并以该公司名义申请贷款。

上述合同签订后，业主做了全权委托公证给担保公司融资赎楼，但买方在支付了2万元定金后却迟迟不按合同约定履行其他义务。5月16日业主委托中原地产向买方发出履约催告函，买方接函后未予回复，5月19日业主又委托广东信荣律师事务所发送《履约催告函》，买方收函后仍不履行。鉴于买方迟延履行合同义务经业主多次书面催告仍不履行，业主遂于2011年5月24日委托广东信荣律师事务所发送《解约通知函》依法解除了双方签订的《二手房买卖合同》，并委托本律师将买方诉至深圳市罗湖区人民法院，但考虑到20%的违约金可能不被支持，仅要求判决买方支付10%的违约金45万元。

经检索罗湖区法院案件查询系统，业主发现买方在罗湖区法院先后有六起诉讼案，且全部为房地产纠纷，能够确定其是专业投资客。

买方答辩：

买方当庭辩称：1、自己没有购房资格，拟以公司名义购买，但公司贷款不成功，中介方说可以解除合同收回定金；2、7月11日深圳评估价征税政策出台，税费增加，导致事实无法进行交易。

一审判决：

罗湖区法院经审理认为：1、原被告（原告为业主，被告为买方）签订的《二手房买卖合同》合法有效，被告除在签约当日支付2万元定金后再未履行其他义务导致合同自5月26日被告收到《解约通知函》之日解除，被告依法应承担违约责任，原告有权要求两被告支付违约金；2、至于违约金数额，原告要求以涉案房产转让价的10%即人民币45万元为标准，原告递交的证据材料不能证明实际损失，因此从公平原则出发，本院依法对违约金予以适当减少，以5%为标准支付违约金22.5万元；3、被告在合同中约定以公司名义购房是为了逃避国家的限购政策，应属“无效条款”；4、《二手房买卖合同》已经在被告5月26日收到《解约通知函》之日起解除，不存在7月11日新政对其购房的影响，其他抗辩理由也不能成立。

2011年8月26日判决：

1、被告支付原告违约金22.5万元；

2、驳回原告其他诉讼请求。

买方不服一审判决，目前已提起上诉。

律师说法：

1、双方约定的违约金为交易价的20%即90万元，原告就是考虑到罗湖法院不会全额支持，才仅请求10%即45万，但仍旧被以公平原则降低到5%即22.5万元，深圳各法院调整违约金没有任何标准和尺度；

2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第8条规定，人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张首先要承担举证责任，法院仅要求守约方对违约金合理举证而不要求违约方对违约金过高举证不利于保护守约方；

3、根据《合同法》第52条规定，只有违法法律、行政法规强制性规定的才无效，以公司名义买房规避限购令属合法规避，不应确认无效；

4、合同的解除并非一定要靠法院的判决，本案原告在被告构成根本违约后委托本律师发送《解约通知函》，双方合同自被告接函之日起便告解除；

5、二手房纠纷起因复杂，楼市政策变化又大，投资客虽有实操经验，但并不是法律专家，应聘请私人法律顾问从合同内容方面规避风险。

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