京城第一退房案
时间：2011-02-24 01:30:42 作者：王培亮 文章分类：成功案例
京城第一退房案
引言：
我办理该案是京城房产退房第一案，当我们的判决下来的时候，涂女士的案件还没有开庭。
只是所有的人都不知道！
我的同事也不明白请求标的和诉讼费为什么不成比例？包括执业多年的其他律师同行也很疑惑，纷纷电话询问：标的43万为什么只收诉讼费70元？
0、起诉和代理
民事起诉状
原告：（为保护原告隐私，故略）
被告：北京东亚信诚国际会展中心有限公司
法定代表人：李世新
住址：北京通州区宋庄镇政府大街2号 电话：67535858 64129988
案由：商品房预售合同纠纷
诉讼请求：
一、解除合同
二、（略）
三、诉讼费由被告给承担
事实与理由：原告××于2008年5月22日和被告北京东亚信诚国际会展中心有限公司签订房屋预售合同，合同对建设基本情况、销售、价款等作了约定。签订合同前，原告一再询问被告的业务员常芳，其信誓旦旦保证房屋不会降价等，但是在原告付了全款并签订合同后8天，被告预售的房价直降10%多。原告感觉上当，多次为退房和被告交涉，被告均不同意原价解除合同。后来被告的经理告诉原告承担10%的违约金矿业考虑解除合同并退款。但被告一直推托至今未履行诺言，原告多次与被告交涉，均无结果。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院尽速秉公裁判。
此致
北京市丰台区人民法院
起诉人：
2008年7月 日
附：1、起诉状副本一份
2、北京市商品房预售合同复印件一份
代 理 词
审判长：
本代理人受告委托，经人民法院准许，参与今天的诉讼。庭前本人和被告进行了沟通，试图解决纠纷，不得。本代理人认为被告不予退房是错误的，原告请求撤销合同理应得到支持。理由如下：
一、被告不诚信，使用欺诈手段，使原告重大误解，在违背真实意思的情况下订立合同。
原告在合同签订前，多次询问被告的置业顾问常芳房屋是否会降价，置业顾问信誓旦旦的保证不会降价。结果原告轻信，草率签订合同。几十页的合同几分钟就签订完毕，原告只是按照置业顾问的指点签字而已，根本无暇阅读合同内容。
2008年7月23日下午，代理人和原告共同到被告的售楼处交涉，被告的置业顾问常芳接待，称被告对其他要退房的客户还没有表态。之后，置业顾问常芳引荐被告的张经理与代理人、原告交涉，而被告的张经理又称在原告买房的楼盘没有要退房的客户，但是在被告开发的其他楼盘有要退房的客户。根据庭审原告提供的录音资料证明，被告所称自相矛盾，对原告欺诈。
2008年7月29日上午，原告再次电话和被告的置业顾问常芳通话，请求其帮助沟通协调退房适宜，到目前无任何消息。这次通话也证明了被告先前对原告所称的房屋不会降价。原告2008年5月22日付全款签订合同，仅仅8天时间，被告承诺不会再降价的房价直降10%多。在2008年7月23日下午代理人和原告找被告交涉时，被告的楼盘用巨型条幅打出无理由退房、买房赠车等宣传，原告倍感上当（略）
可见，被告在签订合同的过程中不诚实信用，欺骗原告，使原告重大误解，在违背真实意思的情况下订立合同。现原告同意承担10%的违约金退房，被告不同意，可见被告欺骗原告的事实不证自明。诚信被称为合同法的“帝王规则”，被告如此经营，无任何诚信可言。
二、被告利用经济和技术优势，使原告订立合同仓促、草率。
原告在签订合同时受照置业顾问的误导，不审慎，几十页的合同几分钟就签订完毕，不阅读合同内容。被告利用了经济和技术优势，被告是房地产专业人员，原告是年近60旬的老人，要依靠眼镜才能辨认合同字体，从何种方面讲二者都没有可比性。加之被告承诺不降价就迷失了方向，仓促、草率的订立合同（略）
三、格式条款。
原、被告签订的《北京市商品房销售合同》第44页〈补充协议〉是格式合同，被告未向原告说明，即使原告愿意承担10%的违约金，原告也不可能退房退款，本代理人认为对原告来说是不公平的。并且此〈补充协议〉和《北京市商品房销售合同》同时签订，根本没有协商程序。原告付全款购房，现在承担10%的违约金情况下要求退房不是无理取闹（略）
综上，请法庭全面考量本案事实，支持原告的请求，谢谢。
代理人：王培亮
2008年9月 日
一、庭审大事记：
1、2008年5月22日签订的购房合同
2、8天后发觉上当就多次交涉。
3、2008年7月23日，我下午交涉时做的现场录音。
4、2008年7月27日上午，原告取证电话录音。
5、2008年7月28日上午立案。
6、2008年9月9日上午开庭。
7、2008年9月27日上午取判决。
二、案件的启迪和疑惑：
案件的启迪我在大家说法中已经说得很明白了，词不赘述。
疑惑：同是丰台法院，同是民庭，人和人的差别怎么那么大呢？为什么强调录音证据的重要性却不采信。本代理人不认识涂女士的代理人，事前无法联系，他们在庭审中也同样提交法庭一份涂女士丈夫和售楼小姐的录音。
见〖2008年10月26日的北京《法制晚报》的电子版上找这篇文章【专题报道】【组图] “前几年是卖房者反悔告购房者” 孙慧丽 洪… 10-26〗
作者：孙慧丽 洪… 文章来源：本站原创 点击数：89 更新时间：2008-10-26 12:09:03
齐鹰扬，丰台法院民一庭副庭长，多年来审理与房地产相关的案件。关于房价变化对法院受理案件的影响，他有自己独到的见解……
FW:在房产官司里，有些买房者将录音当成证据，这个做法是否可行？
齐鹰扬：按照最高法院的证据规则规定，录音证据只要不损害社会公共利益、不侵害他人的合法权益，是可以采信的。
录音证据何时可以真正的作为证据使用？
北京电视台采访时的部分谈话稿：
我代理的案件和其他案件不同：
1、我们有证据证明被告对原告的欺骗，但是法院没有支持。丰台法院认为：我们没有提供证据是极其错误的。
2、原告付的全款，并且一次性付清的，不是分期付款，没有银行什么事。
3、原告不是炒房的，为儿子准备的。
4、在接受本案件前，我做了大量的工作，网上浩如烟海的退房案例，尤其是上海跃平律师事务所的杜跃平承办的《上海退房第一案：房价下跌 业主退房获法院支持》。我联系杜律师，和他交换了意见。
2008年7月23日下午马家堡售楼处交涉，先常芳后张总，张说马家堡无人退房，北城北亚中心有一个人。2008年7月29日上午耿和常芳对话，证明常芳欺诈，说房价不会降低。
录音说明
序 时间 地点 主要概括内容
1 20080723下午 马家堡售房处 先常芳后张总，张说马家堡无人退房，北亚有一个人。
2 记忆不清时间 我单位电话 我电话常芳，证明有人退房等。
3 记忆不清时间 我单位电话 我电话东亚三环，转接被武力拒绝。
7 20080729上午 我单位电话 我电话东亚三环，转接张总无人听电话。
8 20080729上午 我单位电话 耿和常芳对话，证明常芳欺诈，说房价不会降低。
只有1、8作为证据交到法院。
感悟：公民在重大法律行为时一定要找专业人士协助。如果律师在买房时就介入，跟踪服务，不可能出现原告退房不能的问题。
《合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
是帝王规则，有的说“帝王条款”
市场经济是一种信用经济，如何维系交易信用成为现今市场经济发展的一个难题。作为民法基本原则之一的诚实信用原则的引入，为市场信用的维系注入了新的动力，对于这一“帝王条款”，学者们从道德、价值、语义、功能等多角度进行了剖析、阐述.本文作者试图以经济分析的方法,以成本和效益为核心标准对 “帝王条款”。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《担保法》
第三章 抵押
第一节 抵押和抵押物
第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第二节 抵押合同和抵押物登记
第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
给业主看的购房合同没有抵押情况，到正式签订合同的时候才粘贴到合同书上，不告诉年真实情况，只要签名完事。
担保：向银行抵押，原告糊里糊涂的签字，所以也很遗憾。
专业人员肯定不会把抵押存在的风险告诉业主或者说的那么清楚，楼市目前的状况，一旦开发商失败，业主就无法拿到房，但是购房款已经付出去。如果银行分期的话，政府就会想办法解决。再说，银行业不会要那么楼，银行要的是钱。
三、新闻关注：
A、《法制晚报》
引言：到2008年10月26日的北京《法制晚报》的电子版上找这篇文章
【专题报道】【组图] “前几年是卖房者反悔告购房者” 孙慧丽 洪… 10-26
“前几年是卖房者反悔告购房者”
谈及房价和法院受理案件类型的变化
法官齐鹰扬称“眼光就是财富” 后悔四年前只买了一套房
作者：孙慧丽 洪… 文章来源：本站原创
点击数：89 更新时间：2008-10-26 12:09:03
没想到房价涨得这么快，要不前几年我就买两套了……
北京东清律师事务所律师王培亮律师照片（略）
摄/洪雪
本站文章谢绝转载，否则法律后果自负！
耿女士全款购买了丰台区马家堡附近一套预售商品房8天后，发现该楼盘其他房屋的预售价直降至少10%。耿女士称开发商曾承诺过不会降价，因此起诉对方欺诈，要求退房。
近日，丰台法院以证据不足为由驳回了她的诉讼请求。
齐鹰扬，丰台法院民一庭副庭长，多年来审理与房地产相关的案件。关于房价变化对法院受理案件的影响，他有自己独到的见解。
1998年
住房制度改革后房地产官司上升
法晚记者（以下简称FW):您是从什么时候开始接触房地产官司的？最早接触的是什么案子？
齐鹰扬：我1997年开始在法院工作，当时房产买卖纠纷的案件很少。1998年住房制度改革以后，商品房大量开发，相关案件也开始上升。
我真正接触房地产案件是在2000年。
FW:您还记得当时都是什么样的案件吗？
齐鹰扬：那时都是延迟办产权证、房屋质量等问题引起的纠纷。
FW:那个时候有没有人起诉开发商，要求退房？
齐鹰扬：几乎没有，都是因为房屋质量要求开发商赔钱的。
2004年
价格将涨未涨 当时该买两套房
FW:您什么时候买的房？
齐鹰扬：我在2004年买了房。2004年是房价将要飞涨但未涨的时候，我看了五六处的房子后买了现在这个房子。
FW：审案中获得的经验对您购房有帮助吧？
齐鹰扬：审理这类案件对我有很大的影响。我认为要选择一些大的、有实力的开发商。房屋质量是消费者无法控制的，只能寄希望于开发商。大的开发商开发的房屋品质还是不错的。
此外，合同中要尽量明确约定，这样才不会在以后的日子里产生纠纷。我买房的时候房价还是比较稳定的，没想到房价涨得这么快，要不我就买两套了。
FW：法院的同事还有您的朋友知道您这方面的经验多，是不是买房都来请教您啊？
齐鹰扬：是啊，我们法院的哥们儿就让我陪他们去买房、看合同，还有的同事买了房之后，跟开发商有了纠纷也来问我，朋友买房也经常问我。
2005年
房价上涨时二手房卖家找借口毁约
FW:因为房价引起的纠纷大概从什么时候开始？
齐鹰扬：从2005年开始，当时出现的官司都是卖房者认为自己亏了，反悔告购房者。
FW:卖房者反悔要求 “退房”，一般有什么理由？
齐鹰扬：一是卖家的妻子或者丈夫，声称此房出售时没有征得自己的同意，所以要求解除合同；二是所售房屋在签订买卖合同时尚未取得房产证，房屋买卖违反了法律规定，因此要求确认买卖合同无效。
其实卖家拿出这些理由的目的往往只有一个，就是将房子卖个更好的价钱。
2008年
房价下降 有人因延迟交房要求解除合同
齐鹰扬：2008年下半年房价开始下行，于是出现了买主告开发商要求退房的案件。
FW:具体地说，买主告开发商要求退房的案件都是什么情况呢？
齐鹰扬：比如有的人看房的时候，签了认购协议、交了定金。后来就不去签正式的合同，然后起诉到法院要求退还定金。一些业主因为房价的下降，不想再跟开发商签订正式合同。
还有最近受理的案子，按照合同的约定，开发商确实延迟交房了。合同约定，延迟交房多长时间之内，开发商应该给违约金，再有多长时间后，业主就可以解除合同。以前房价上涨的时候，买房人一般不行使解除合同的权利，大多数是要求开发商承担违约责任，给违约金。但现在房价下降，更多的人选择要求开发商退房退款、解除合同。
链接•法官提示
只要对方没违约 法院不支持退房
FW:您接触了这么多房产案件，能不能给想买房的读者提个醒？
齐鹰扬：从个人角度来说，市场经济就是选择的经济，任何一个选择都有风险。这里存在一个眼光问题，眼光就是财富。
从法律来说，只要对方没有违约，我们是不支持退房的。除非是在开发商违约的情况下，合同又约定了，法院才会支持。
FW:在房产官司里，有些买房者将录音当成证据，这个做法是否可行？
齐鹰扬：按照最高法院的证据规则规定，录音证据只要不损害社会公共利益、不侵害他人的合法权益，是可以采信的。
链接•律师预测
王培亮是耿女士退房案的代理律师 他说——
退房官司“最少持续一年”
●为买房 曾有人塞钱托人
FW:您从什么时候开始代理房屋买卖官司？那时房价如何？
王律师：我从2000年开始接触这类官司，当时我在哈尔滨当律师，2005年来到了北京。我记得那时房价疯长，恨不得一天一个价，房子供不应求，好的楼盘一推出来，购房者排着队看房，于是就出现了想买房还要给售楼小姐塞钱走后门的现象。
FW：那时的官司中有退房的吗？
王律师：没有。好不容易买的房谁会退啊？我接过的案子里没有退房的。
●问退房 如今咨询者不断
FW：什么时候开始出现买房者要求退房的情况？
王律师：从今年春节后情况变了，有了买房者要求退房的案子，关于如何退房的咨询电话，一个星期能接十几个。
FW：您看买房者要求退房的案件会不会是昙花一现，将越来越少？
王律师：目前这类官司不但不会少，还会增加，而且将持续最少一年。既然当初排队买房，那么也有可能出现排队退房的情况。
●谈感受 买房者身处劣势
FW：您认为在房屋买卖中存在什么问题？
王律师：开发商都有法律顾问，由专业人士进行研究后，制定了销售合同，每个字都反复研究、论证，所以非常严谨，但是买房者往往做不到这一点。
FW：在您接的房产官司里，老百姓到底输在哪里了？
王律师：购房者往往认为签的合同都是格式条款，所以60页的合同有时候两分钟就能看完，其实这是一个误区。
本版撰文/本报记者孙慧丽洪雪
B、北京电视台3套《大家说法》
复制粘贴如下2个网址，就可以看到高清的北京电视台3套的《大家说法》中播出的我的节目： “降价风波-大家说法（20081026）-高清电视节目-天线高清频道”或者“hd.openv.com/pro_play-hdprog_20081026_6834626.html”
引言：
我办理该案是京城房产退房第一案，当我们的判决下来的时候，涂女士的案件还没有开庭。
只是所有的人都不知道！
我的同事也不明白请求标的和诉讼费为什么不成比例？包括执业多年的其他律师同行也很疑惑，纷纷电话询问：标的43万为什么只收诉讼费70元？
0、起诉和代理
民事起诉状
原告：（为保护原告隐私，故略）
被告：北京东亚信诚国际会展中心有限公司
法定代表人：李世新
住址：北京通州区宋庄镇政府大街2号 电话：67535858 64129988
案由：商品房预售合同纠纷
诉讼请求：
一、解除合同
二、（略）
三、诉讼费由被告给承担
事实与理由：原告××于2008年5月22日和被告北京东亚信诚国际会展中心有限公司签订房屋预售合同，合同对建设基本情况、销售、价款等作了约定。签订合同前，原告一再询问被告的业务员常芳，其信誓旦旦保证房屋不会降价等，但是在原告付了全款并签订合同后8天，被告预售的房价直降10%多。原告感觉上当，多次为退房和被告交涉，被告均不同意原价解除合同。后来被告的经理告诉原告承担10%的违约金矿业考虑解除合同并退款。但被告一直推托至今未履行诺言，原告多次与被告交涉，均无结果。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院尽速秉公裁判。
此致
北京市丰台区人民法院
起诉人：
2008年7月 日
附：1、起诉状副本一份
2、北京市商品房预售合同复印件一份
代 理 词
审判长：
本代理人受告委托，经人民法院准许，参与今天的诉讼。庭前本人和被告进行了沟通，试图解决纠纷，不得。本代理人认为被告不予退房是错误的，原告请求撤销合同理应得到支持。理由如下：
一、被告不诚信，使用欺诈手段，使原告重大误解，在违背真实意思的情况下订立合同。
原告在合同签订前，多次询问被告的置业顾问常芳房屋是否会降价，置业顾问信誓旦旦的保证不会降价。结果原告轻信，草率签订合同。几十页的合同几分钟就签订完毕，原告只是按照置业顾问的指点签字而已，根本无暇阅读合同内容。
2008年7月23日下午，代理人和原告共同到被告的售楼处交涉，被告的置业顾问常芳接待，称被告对其他要退房的客户还没有表态。之后，置业顾问常芳引荐被告的张经理与代理人、原告交涉，而被告的张经理又称在原告买房的楼盘没有要退房的客户，但是在被告开发的其他楼盘有要退房的客户。根据庭审原告提供的录音资料证明，被告所称自相矛盾，对原告欺诈。
2008年7月29日上午，原告再次电话和被告的置业顾问常芳通话，请求其帮助沟通协调退房适宜，到目前无任何消息。这次通话也证明了被告先前对原告所称的房屋不会降价。原告2008年5月22日付全款签订合同，仅仅8天时间，被告承诺不会再降价的房价直降10%多。在2008年7月23日下午代理人和原告找被告交涉时，被告的楼盘用巨型条幅打出无理由退房、买房赠车等宣传，原告倍感上当（略）
可见，被告在签订合同的过程中不诚实信用，欺骗原告，使原告重大误解，在违背真实意思的情况下订立合同。现原告同意承担10%的违约金退房，被告不同意，可见被告欺骗原告的事实不证自明。诚信被称为合同法的“帝王规则”，被告如此经营，无任何诚信可言。
二、被告利用经济和技术优势，使原告订立合同仓促、草率。
原告在签订合同时受照置业顾问的误导，不审慎，几十页的合同几分钟就签订完毕，不阅读合同内容。被告利用了经济和技术优势，被告是房地产专业人员，原告是年近60旬的老人，要依靠眼镜才能辨认合同字体，从何种方面讲二者都没有可比性。加之被告承诺不降价就迷失了方向，仓促、草率的订立合同（略）
三、格式条款。
原、被告签订的《北京市商品房销售合同》第44页〈补充协议〉是格式合同，被告未向原告说明，即使原告愿意承担10%的违约金，原告也不可能退房退款，本代理人认为对原告来说是不公平的。并且此〈补充协议〉和《北京市商品房销售合同》同时签订，根本没有协商程序。原告付全款购房，现在承担10%的违约金情况下要求退房不是无理取闹（略）
综上，请法庭全面考量本案事实，支持原告的请求，谢谢。
代理人：王培亮
2008年9月 日
一、庭审大事记：
1、2008年5月22日签订的购房合同
2、8天后发觉上当就多次交涉。
3、2008年7月23日，我下午交涉时做的现场录音。
4、2008年7月27日上午，原告取证电话录音。
5、2008年7月28日上午立案。
6、2008年9月9日上午开庭。
7、2008年9月27日上午取判决。
二、案件的启迪和疑惑：
案件的启迪我在大家说法中已经说得很明白了，词不赘述。
疑惑：同是丰台法院，同是民庭，人和人的差别怎么那么大呢？为什么强调录音证据的重要性却不采信。本代理人不认识涂女士的代理人，事前无法联系，他们在庭审中也同样提交法庭一份涂女士丈夫和售楼小姐的录音。
见〖2008年10月26日的北京《法制晚报》的电子版上找这篇文章【专题报道】【组图] “前几年是卖房者反悔告购房者” 孙慧丽 洪… 10-26〗
作者：孙慧丽 洪… 文章来源：本站原创 点击数：89 更新时间：2008-10-26 12:09:03
齐鹰扬，丰台法院民一庭副庭长，多年来审理与房地产相关的案件。关于房价变化对法院受理案件的影响，他有自己独到的见解……
FW:在房产官司里，有些买房者将录音当成证据，这个做法是否可行？
齐鹰扬：按照最高法院的证据规则规定，录音证据只要不损害社会公共利益、不侵害他人的合法权益，是可以采信的。
录音证据何时可以真正的作为证据使用？
北京电视台采访时的部分谈话稿：
我代理的案件和其他案件不同：
1、我们有证据证明被告对原告的欺骗，但是法院没有支持。丰台法院认为：我们没有提供证据是极其错误的。
2、原告付的全款，并且一次性付清的，不是分期付款，没有银行什么事。
3、原告不是炒房的，为儿子准备的。
4、在接受本案件前，我做了大量的工作，网上浩如烟海的退房案例，尤其是上海跃平律师事务所的杜跃平承办的《上海退房第一案：房价下跌 业主退房获法院支持》。我联系杜律师，和他交换了意见。
2008年7月23日下午马家堡售楼处交涉，先常芳后张总，张说马家堡无人退房，北城北亚中心有一个人。2008年7月29日上午耿和常芳对话，证明常芳欺诈，说房价不会降低。
录音说明
序 时间 地点 主要概括内容
1 20080723下午 马家堡售房处 先常芳后张总，张说马家堡无人退房，北亚有一个人。
2 记忆不清时间 我单位电话 我电话常芳，证明有人退房等。
3 记忆不清时间 我单位电话 我电话东亚三环，转接被武力拒绝。
7 20080729上午 我单位电话 我电话东亚三环，转接张总无人听电话。
8 20080729上午 我单位电话 耿和常芳对话，证明常芳欺诈，说房价不会降低。
只有1、8作为证据交到法院。
感悟：公民在重大法律行为时一定要找专业人士协助。如果律师在买房时就介入，跟踪服务，不可能出现原告退房不能的问题。
《合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
是帝王规则，有的说“帝王条款”
市场经济是一种信用经济，如何维系交易信用成为现今市场经济发展的一个难题。作为民法基本原则之一的诚实信用原则的引入，为市场信用的维系注入了新的动力，对于这一“帝王条款”，学者们从道德、价值、语义、功能等多角度进行了剖析、阐述.本文作者试图以经济分析的方法,以成本和效益为核心标准对 “帝王条款”。
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
《担保法》
第三章 抵押
第一节 抵押和抵押物
第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第二节 抵押合同和抵押物登记
第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
给业主看的购房合同没有抵押情况，到正式签订合同的时候才粘贴到合同书上，不告诉年真实情况，只要签名完事。
担保：向银行抵押，原告糊里糊涂的签字，所以也很遗憾。
专业人员肯定不会把抵押存在的风险告诉业主或者说的那么清楚，楼市目前的状况，一旦开发商失败，业主就无法拿到房，但是购房款已经付出去。如果银行分期的话，政府就会想办法解决。再说，银行业不会要那么楼，银行要的是钱。
三、新闻关注：
A、《法制晚报》
引言：到2008年10月26日的北京《法制晚报》的电子版上找这篇文章
【专题报道】【组图] “前几年是卖房者反悔告购房者” 孙慧丽 洪… 10-26
“前几年是卖房者反悔告购房者”
谈及房价和法院受理案件类型的变化
法官齐鹰扬称“眼光就是财富” 后悔四年前只买了一套房
作者：孙慧丽 洪… 文章来源：本站原创
点击数：89 更新时间：2008-10-26 12:09:03
没想到房价涨得这么快，要不前几年我就买两套了……
北京东清律师事务所律师王培亮律师照片（略）
摄/洪雪
本站文章谢绝转载，否则法律后果自负！
耿女士全款购买了丰台区马家堡附近一套预售商品房8天后，发现该楼盘其他房屋的预售价直降至少10%。耿女士称开发商曾承诺过不会降价，因此起诉对方欺诈，要求退房。
近日，丰台法院以证据不足为由驳回了她的诉讼请求。
齐鹰扬，丰台法院民一庭副庭长，多年来审理与房地产相关的案件。关于房价变化对法院受理案件的影响，他有自己独到的见解。
1998年
住房制度改革后房地产官司上升
法晚记者（以下简称FW):您是从什么时候开始接触房地产官司的？最早接触的是什么案子？
齐鹰扬：我1997年开始在法院工作，当时房产买卖纠纷的案件很少。1998年住房制度改革以后，商品房大量开发，相关案件也开始上升。
我真正接触房地产案件是在2000年。
FW:您还记得当时都是什么样的案件吗？
齐鹰扬：那时都是延迟办产权证、房屋质量等问题引起的纠纷。
FW:那个时候有没有人起诉开发商，要求退房？
齐鹰扬：几乎没有，都是因为房屋质量要求开发商赔钱的。
2004年
价格将涨未涨 当时该买两套房
FW:您什么时候买的房？
齐鹰扬：我在2004年买了房。2004年是房价将要飞涨但未涨的时候，我看了五六处的房子后买了现在这个房子。
FW：审案中获得的经验对您购房有帮助吧？
齐鹰扬：审理这类案件对我有很大的影响。我认为要选择一些大的、有实力的开发商。房屋质量是消费者无法控制的，只能寄希望于开发商。大的开发商开发的房屋品质还是不错的。
此外，合同中要尽量明确约定，这样才不会在以后的日子里产生纠纷。我买房的时候房价还是比较稳定的，没想到房价涨得这么快，要不我就买两套了。
FW：法院的同事还有您的朋友知道您这方面的经验多，是不是买房都来请教您啊？
齐鹰扬：是啊，我们法院的哥们儿就让我陪他们去买房、看合同，还有的同事买了房之后，跟开发商有了纠纷也来问我，朋友买房也经常问我。
2005年
房价上涨时二手房卖家找借口毁约
FW:因为房价引起的纠纷大概从什么时候开始？
齐鹰扬：从2005年开始，当时出现的官司都是卖房者认为自己亏了，反悔告购房者。
FW:卖房者反悔要求 “退房”，一般有什么理由？
齐鹰扬：一是卖家的妻子或者丈夫，声称此房出售时没有征得自己的同意，所以要求解除合同；二是所售房屋在签订买卖合同时尚未取得房产证，房屋买卖违反了法律规定，因此要求确认买卖合同无效。
其实卖家拿出这些理由的目的往往只有一个，就是将房子卖个更好的价钱。
2008年
房价下降 有人因延迟交房要求解除合同
齐鹰扬：2008年下半年房价开始下行，于是出现了买主告开发商要求退房的案件。
FW:具体地说，买主告开发商要求退房的案件都是什么情况呢？
齐鹰扬：比如有的人看房的时候，签了认购协议、交了定金。后来就不去签正式的合同，然后起诉到法院要求退还定金。一些业主因为房价的下降，不想再跟开发商签订正式合同。
还有最近受理的案子，按照合同的约定，开发商确实延迟交房了。合同约定，延迟交房多长时间之内，开发商应该给违约金，再有多长时间后，业主就可以解除合同。以前房价上涨的时候，买房人一般不行使解除合同的权利，大多数是要求开发商承担违约责任，给违约金。但现在房价下降，更多的人选择要求开发商退房退款、解除合同。
链接•法官提示
只要对方没违约 法院不支持退房
FW:您接触了这么多房产案件，能不能给想买房的读者提个醒？
齐鹰扬：从个人角度来说，市场经济就是选择的经济，任何一个选择都有风险。这里存在一个眼光问题，眼光就是财富。
从法律来说，只要对方没有违约，我们是不支持退房的。除非是在开发商违约的情况下，合同又约定了，法院才会支持。
FW:在房产官司里，有些买房者将录音当成证据，这个做法是否可行？
齐鹰扬：按照最高法院的证据规则规定，录音证据只要不损害社会公共利益、不侵害他人的合法权益，是可以采信的。
链接•律师预测
王培亮是耿女士退房案的代理律师 他说——
退房官司“最少持续一年”
●为买房 曾有人塞钱托人
FW:您从什么时候开始代理房屋买卖官司？那时房价如何？
王律师：我从2000年开始接触这类官司，当时我在哈尔滨当律师，2005年来到了北京。我记得那时房价疯长，恨不得一天一个价，房子供不应求，好的楼盘一推出来，购房者排着队看房，于是就出现了想买房还要给售楼小姐塞钱走后门的现象。
FW：那时的官司中有退房的吗？
王律师：没有。好不容易买的房谁会退啊？我接过的案子里没有退房的。
●问退房 如今咨询者不断
FW：什么时候开始出现买房者要求退房的情况？
王律师：从今年春节后情况变了，有了买房者要求退房的案子，关于如何退房的咨询电话，一个星期能接十几个。
FW：您看买房者要求退房的案件会不会是昙花一现，将越来越少？
王律师：目前这类官司不但不会少，还会增加，而且将持续最少一年。既然当初排队买房，那么也有可能出现排队退房的情况。
●谈感受 买房者身处劣势
FW：您认为在房屋买卖中存在什么问题？
王律师：开发商都有法律顾问，由专业人士进行研究后，制定了销售合同，每个字都反复研究、论证，所以非常严谨，但是买房者往往做不到这一点。
FW：在您接的房产官司里，老百姓到底输在哪里了？
王律师：购房者往往认为签的合同都是格式条款，所以60页的合同有时候两分钟就能看完，其实这是一个误区。
本版撰文/本报记者孙慧丽洪雪
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执业机构：北京王培亮律师事务所
所在地：北京 东城区
手机号码：15811286610
擅长领域：
房产纠纷 交通事故 知识产权 刑事辩护 国家赔偿 经济仲裁 工程建筑 合同纠纷 婚姻家庭
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