房产纠纷

 房产纠纷
               
               舅舅、外甥女——亲情与法律的较量
引言：
    
    这起房产纠纷起因很简单，但关系复杂。

    律师可以改变判决，但是不可以颠倒黑白。
    
    杨A（父亲）是公产房的承租人，妻子（母亲）卢B，杨C（儿子），王D（外甥女），王E（舅母），杨小小（系杨A、卢B之孙，杨C，王E之子）。
    卢B年近80岁，居然可以上法庭参与诉讼。杨小小先天糖尿病加痴呆，这也是法官不得不考虑的案外因素。
    另，卢B、杨C、王D各有自己的房产并非无房居住。
    王D自1980年出生后就同外祖父母杨A、卢B一起生活，1991年杨A承租的公房拆迁，回迁安置了2套房屋，一套仍由杨A、卢B承租居住，一套由杨C承租居住。1999年5月30日杨A去世，卢B于1999年8月12日书面申请物业将诉争房屋过户到杨C 名下；1999年9月1日杨C取得诉争房屋的承租权；2002年12月10日杨C与城市开发集团签订了《出售自管公有住宅楼协议书》，出资购买了诉争房屋，2003年8月4日杨C取得诉争房屋产权证。
    本案诉讼旷日持久，先后4年，反复的起诉、答辩、判决、上诉，每个人都在为自己的权益争斗。2007年9月1日案件到我手上的，已经说不清是第几次了，我不知道案件当事人何时息纷解诉，有判决书或调解书可查的5份：   
                         
                        第一份判决
    北京市海淀区人民法院民事判决书（2004）海民初字第6514号，案由租赁合同纠纷份，原告王D败诉。

                        第二份判决
    北京市第一中级人民法院民事判决书（2004）一中民终字第6696号，案由租赁合同纠纷份，上诉人（初审原告）王D胜诉。

                        第三份调解
    北京市海淀区人民法院民事调解书（2004）海民初字第19292号，案由腾房诉讼，王D腾房。

                        第四份判决
    北京市海淀区人民法院民事判决书（2005）海民初字第1472号，案由确认房屋买卖合同无效，原告王D败诉。

                        第五份判决
    北京市海淀区人民法院民事判决书（2007）海民初字第11521号，案由一般买卖合同纠纷，被告杨C败诉。

                        第六份判决
    北京市第一中级人民法院民事判决书待判。
我接手后的主要工作是参与第五份判决的上诉庭审，第五份判决的上诉状不是我的，是被告杨C找人代写。
     第五份判决的一审起诉书、一审答辩状、一审判决书、上诉状、二审答辩状略，现将我的二审代理词附下：

                     代 理 词

审判长、审判员：
    本代理人受原告委托，经人民法院准许，参与今天的诉讼。庭前本人和被上诉人及被上诉人的代理人进行了沟通，试图解决纠纷，不得。 本代理人认为原审判决是错误的。理由如下：
    一、承租权与居住权
    承租权与居住权是两种不同的权利。
    承租权是“主权利”，这种权利是基于本人与出租人的关系而具有的一项权利；居住权是 “次权力”，是居住人基于本人的关系才具有的一项权利。承租权包容居住权，居住权是承租权的应有内容。有承租权必然有居住权，但有居住权却不能倒推——必然有承租权。不能把承租权等同于居住权。
    当承租人因特殊原因（死亡或其他不适格因素）不能继续履行租赁合同时，居住人经出租人的认可才能使自己的居住权升格为承租权。
    二、源权与派生权
    承租权为源权，优先购买权为派生权。
    只有拥有承租权的人才当然拥有优先购买权，拥有居住权的人只有升格为承租人才能享有承租权的派生权——优先购买权。
    从本案的大范围而言，经历了数次诉讼，双方各有输赢但目前仍坚持维权，症结就在于认识上的偏差。就本案一审而言，一审法院明显混淆了承租权与居住权，因此错误把优先购买权与居住权人为嫁接，并进而据此宣告侵犯优先购买权的合同无效。显然一审法院在识别权利时产生了错误，导致适用法律错误。
    综上所述，上诉人的诉请理应得到支持。
    以上意见请法庭在评议时给予充分的考虑，谢谢。
                                   
                                             代理人：王培亮
                                              2007年9月7日

作者：王培亮