拆迁补偿

拆迁补偿                   北京市朝阳区人民法院
                        民事判决书
                                           朝民初字第5329号
  
    原告北京信粮实业公司，住所北京市朝阳区八里庄西里610楼西侧。
    法定代表人张平昭，总经理。
    委托代理人白奕，男，1971年6月30日出生，汉族，北京市朝阳区粮食局干部，住北京市朝阳区南磨坊乡水南庄103号。 
    被告华阳实业有限责任公司，住所北京市朝阳区东三环路核桃园13号。
    法定代表人穆青春，董事长。
    委托代理人潘广慰，北京市正海律师事务所律师。
    第三人北京康庄大东北餐饮有限公司，住所北京市海淀区志新小区32号楼。
    法定代表人康维国，董事长。
    委托代理人康维海，男，1973年12月31日出生，北京康庄大东杯餐饮有限公司总经理，住北京市海淀区志新小区32号楼。
    委托代理人王培亮， 男，1971年9月3日出生，北京康庄大东北餐饮有限公司法律顾问，住北京市西城区北礼士路101号1201室。
    原告北京信粮实业公司诉被告华阳实业有限责任公司（以下简称原、被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，追加北京北京康庄大东北餐饮有限公司为第三人（简称第三人），由代理审判员谷晓熙独任审判，公开开庭进行了审理，本案北京信粮实业公司委托代理人白弈、苏云，被告华阳实业有限责任公司委托代理人潘广慰，第三人北京康庄大东北餐饮有限公司委托代理人康维海迁纠纷，故被告抗辩理由不成立。
    根据本案实际情况，被告使用诉争房屋的沿袭过程，在源、被告正式签订《房屋租赁合同》前，原告已认可了被告将房屋转租给第三人的行为，即第三人是实际用房人，因此，原、被告签订合同同时，应与第三人协商，对第三人的权利义务加以明确为妥。鉴于第三人已对房屋装修，又一定投资，本着公平原则，原告应对第三人的装修及附属的固定设备予以适当补偿。但第三人与被告签订的《租赁合同》对原告不发生法律效力，且本案亦非拆迁纠纷，故第三人向原告主张拆迁补偿款，缺乏依据。
    本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。该合同中约定遇拆迁事由发生双方终止合同，承租人腾空房屋场地的条款，现双方合同约定的解除条件成就，原告要求与被告解除《房屋租赁合同》，于法有据，应予支持。原告提供的2003年11月19日的《补充协议书》，因被告擅自添加了内容，原告不予认可，故该协议不具有法律效力。另本案是租赁合同纠纷，并非拆迁纠纷。
    综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
    一、接触原告北京信粮实业公司与被告华阳实业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》
    二、被告华阳实业有限责任公司及第三人北京康庄大东北餐饮有限公司于本判决生效后七日内将北京朝阳区向军北里12号楼南侧334平方米房屋腾退给原告北京信粮实业公司。
    三、原告北京信粮实业公司于本判决生效后七日内付给第三人北京康庄大东北餐饮有限公司装修及附属设备补偿款三十五万二千九百九十三元。
    案件受理费五十元，由被告华阳实业有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
    如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上酸碱受理费五十元，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
                                                 
                                         审判员  谷晓熙
                                         二00四年三月二十日
                                         书记员   李倩倩
              
                 
                给朝阳法院院长的第一封信


  关于“我方（北京康庄大东北餐饮有限公司）与北京信粮实业公 司、华阳实业有限公司房屋租赁合同纠纷”的书面材料

    北京康庄大东北餐饮有限公司（即我方，是承租人，以下简称大东北）
    北京信粮实业公司（出租人，以下简称信粮）
    华阳实业有限公司（出租人，以下简称华阳）
我方认为租赁合同和法有效，为支持国家奥运工程解除合同分歧不大，愿意妥善解决租赁合同纠纷。关键是补偿的问题，是怎么补偿和补偿多少。具体理由如下： 
    一、根据《合同法》第224条的规定，我方与华阳2000年2月签订的租
赁合同得到了信粮的同意，租赁合同和法有效。
    二、根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）、建设部《城市房屋拆迁评估价指导意见》，我方为实际经营人，在此租赁房屋内经营，有营业执照、照章纳税，应得到补偿。
    三、我方与华阳的租赁合同是2000年2月21日签订的，租期10年4个月（从2000年3月1日至2011年7月1日）。而华阳与信粮的租赁合同是1996年6月25日签订的，租期15年（从1996年7月18日至2011年年7月18日）。因我方的租期较长，投资了200万元人民币。现在只经营了4年，加之去年春季又赶上“非典”，我方的投资成本还未收回。
    四、2002年华阳与信粮签订的新租赁合中的相关条款显示公平，不排除华阳与信粮故意欺诈我方，因我方与华阳就拆迁补偿有明确约定，所以我方不予认可。但后来华阳与信粮又签订了补充协议，对拆迁补偿作了明确约定。
    五、华阳与信粮原租赁合同第8条有重大事项的变更条款，拆迁属于重大事项，根据本条应进行协商，妥善处理租赁合同的终止、解除及拆迁补偿。
    六、既然华阳与信粮原租赁合同有拆迁补偿的约定；我方与华阳的租赁合同也有拆迁补偿的约定；并且，我方与华阳的租赁合同又经原告同意；所以，我方应得到合理的补偿。

                                 北京康庄大东北餐饮有限公司
                                         2003年1月17日


                     给朝阳法院院长的第二封信

 关于“我方（北京康庄大东北餐饮有限公司）与华阳实业有限公司
               房屋租赁合同纠纷”的书面材料

    北京康庄大东北餐饮有限公司（承租人，本案原告，以下简称我方）
    华阳实业有限公司（出租人，本案被告，以下简称华阳）
    案情介绍：我方已经认真履行了贵院（2004）朝民初字第5329号民事判决书。华阳不按照租赁合同第四条的约定退还我方剩余租金84457.00元，我方于2004年5月17日在贵院起诉华阳退还租金。承办法官薛妍（电话65958855转6109）说无法送达，将驳回我方诉讼请求。其间，我方曾出人出车带领于法官（电话65958855转6113，办案薛法官的助手）到华阳的办公地点送达，办公室在，里面有人，不开门，于法官和华阳经理——武志强通话后，才把开庭传票放在华阳所属的物业公司（希望华阳来物业公司领取开庭传票或者由物业公司转交华阳）。但是，当我方委托代理人在2004年8月26日上午九时按时来院开庭时，法官告知传票无法送达，不能开庭，我方诉讼请求将被驳回。
    我方认为：贵院应公告或者采取其他方式送达，尽快安排开庭。理由如下：
    一、我方与华阳的租赁合同事实清楚，华阳应按合同第四条的约定退还我方剩余租金。我方肯定胜诉。
    二、我根据《民诉法》第84条、最高院关于适用《民诉法》若干问题的意见第88条、89条规定送达传票并开庭，有法律依据。
    三、上述（2004）朝民初字第5329号民事判决书是2004年3月20日判决的，3月末送达判决时华阳不领取，承办法官谷晓熙（电话65958855转6130或6137）就采取了留置送达的方式送达了判决书。同理，我方2004年5月17日诉华阳退还租金也可送达。

                                 北京康庄大东北餐饮有限公司
                                         2004年8月9日

                             
                         本案点评

   本案是因为拆迁而引发的纠纷，我作为大东北的法律顾问不仅参与了和政府谈判，还在给朝阳区法院院长写案件情况说明的前提下参与了诉讼从一个侧面反映了律师在本案中的作用（给院长的案件情况说明附后，代理词和此完全相同）。
   北京市粮食局的粮库委托给北京新粮实业公司（以下简称信粮）管理，第一承租人华阳实业有限公司（以下简称华阳），华阳又将诉争房屋准租给北京康庄大东北餐饮有限公司（以下简称大东北）。华阳转租房子是经过信粮同意的，转租合法有效。本案的关键在于大东北得到了80万人民币的补偿，而华阳作为第一承租人却没有得到一分钱的补偿。尽管大东北和华阳的合同载明“如遇拆迁，共同向政府索赔，所有平均分享……”但是，根据北京市《城市房屋拆迁管理办法》实施意见已经不符合补助条件，所以未得到补偿，十分遗憾。
    大东北和政府谈判拿回了442550.00元补偿，通过诉讼拿回了352993.00补偿。

作者：王培亮