王振律师：婚姻法司法解释三（征求意见稿）有关婚姻关系中房产问

近日，最高人民法院公布了《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（征求意见稿），向社会公开征求修改意见和建议。该征求意见稿涉及近年来婚姻纠纷中的热点和焦点问题，广东卓正律师事务所王振律师就征求意见稿中有关婚姻关系中房产问题的归属以及如何分割等规定进行详细解读。

（征求意见稿条文）1、夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。

婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。

［王振律师解读］该条解决的是婚前一方所购买的按揭房归属问题，保护的是支付首期款购房的一方。婚前购置房产、支付首付款并登记在一方名下的房产，规定属于一方的个人婚前财产，离婚时另一方不得分割。离婚时尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务；

同时，该条也考虑到房屋属于大宗的财产，存在着房产升值情况，规定了房产升值部分另一方也有权分割，即离婚时双方已经共同偿还的房屋贷款部分参考市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例分割。

   上述规定一出，估计女性朋友们是有意见的，这方面已有不少报道。估计，那些马上步入婚姻殿堂的女性朋友们，可能会作新的考虑，会不会选择要求在男准老公的房产证上增加自己的名字作为结婚的前提呢？另外，现在的房产政策是按家庭计算套数，如果老公婚前购房，婚后女方就不能以第一套房的房产政策买房，如果一旦离婚，现在的房子又不能分割，而离婚后可能因为房价的不断上涨买不起房。

（征求意见稿条文）2、登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的，离婚时另一方有权请求赔偿损失。

 ［王振律师解读］该条解决的是善意购房人权益保护问题，其规定是与《物权法》规定的不动产善意取得制度相衔接。所谓善意取得，是指无权处分人将其占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人，如受让人在取得该财产时系出于善意并支付合理的对价，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求原占有人即出卖人赔偿损失。

在律师办理的婚姻纠纷案件中，如果一方把登记在自己名下的夫妻共有房产偷偷转卖了，另一方发现后为时已晚，即使起诉想把房子追回也十分困难，法官会按照《物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，判决原告败诉，无权追回房屋。但本条第二款规定，一方私自转卖夫妻共有房屋，在符合家庭共同生活所需条件下可以追回。该规定是对《物权法》善意取得制度的突破，既保护善意购房人的权益，又兼顾夫妻一方对共有财产所有权益的保护。

（征求意见稿条文）3、婚后由一方父母出资购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为对自己子女一方的赠与，应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。
  由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方名下的，可以认定该不动产为按照双方父母的出资份额按份共有，但有证据证明赠与一方的除外。
 ［王振律师解读］该条解决的是婚后父母出资购买的房产归属问题，之前的《婚姻法司法解释二》规定，婚后父母出资购房首先认定为是对夫妻双方的赠与，除非有证据证明才认定为对自己一方子女的赠与；本条规定婚后父母出资购房认定为对自己子女一方的赠与，这平衡了父母与子女夫妻之间的财产权关系，也是对之前相关规定的完善和补充。

（征求意见稿条文）4、婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。
 ［王振律师解读］该条解决的是房产赠予的撤销问题，这一条与《合同法》第一百八十六条规定的“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”的原则相一致，赠与合同本身是实践性合同，对于房产而言，办理过户登记是所有权转移的标志，本条即是符合此规定；同时，经过公证的赠与合同不可撤销也是《合同法》的明确规定。

（征求意见稿条文）5婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可作为双方离婚时的债权予以处理。
 ［王振律师解读］该条解决的存有一方他项权益的房产利益保护问题，房改房是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，同时房改房是与一定的职工身份相紧密联系的，只有具有一定身份的主体才能取得房改房的购买资格，因此，不具备购买资格的主体出资购房是不能取得房改房的产权，离婚时这类房屋不能作为夫妻共同财产处理，只能将双方的出资按照债权处理。

（原创文章，转载请注明出处）