王振律师：房屋层高不足的法律适用

  从中山市消委会获悉，第二季度中山市共受理房屋及装修建材类45宗，占投诉总量的11.28%；投诉问题主要是不按合同约定时间交楼、货不对板等；与去年同期相比，房屋及装修建材类投诉上升。而有关房屋层高不足的投诉或报道也有见诸报端（详见《中山日报》2010年8月24日 第5699 期 “新屋层高“缩水”40厘米”）；

新闻背景:《中山日报》的上述报道中，业主李先生称：“签订购房合同时，明明约定层高为3.2米，收楼时测量层高只有2.8 米”，经过记者调查，了解到与李先生同为第四期的12栋中，业主的层高也是2.8米，粗略计算，按第四期至少有10栋住宅，一梯两户来算，大概20余户的顶楼业主家层高“缩水”了40厘米；而开发商解释说，层高的规划和设计是按2.8米来预算的，结果没出错。至于合同和实际数据不相吻合的原因，公司向国土部门报建和批准的均是层高2.8米，“工作人员录入时出现错误，所以最后出来的数据是层高3.2米”，开发商的解释很难让人信服。

如何理解层高，以及层高不足的法律适用，目前开发商和业主各说各理由，司法实践中也存在争议。

一、房屋层高的概念和理解

要搞清楚房屋层高是否不足的问题，必须先要清楚我国关于房屋层高和净高的规定，现实中，一般人可能在收楼或装修的时候，自己用米尺从地面量到楼面所得高度会认为是层高，忽视了楼板厚度，这是个误解，这样的测量的高度应是净高，而在房屋销售合同中约定的是层高，而层高一定高于净高；

我国有关房屋的国家技术标准中，主要有《民用建筑设计通则》与《住宅设计规范》，有关层高和净高的概念：《民用建筑设计通则》2．0．14 层高：建筑物各层之间以楼、地面面层(完成面)计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层(完成面) 至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。2，0．15 室内净高：从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离；

《住宅设计规范》2.0.10 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。2.0.11室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

高度要求：《住宅设计规范》规定，普通住宅层高宜为2.80ｍ；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ。

《住宅设计规范》为强制性国家标准，不符合《住宅设计规范》中的规定的技术标准的商品房不能通过竣工验收，买受人有权拒绝收楼。

二、房屋层高与合同约定不符的处理

目前普遍适用的《商品房买卖合同》文本中，只有对商品房的层高数值的约定，鲜有对房屋净高进行约定，如果商品房的实际层高与合同约定不符，开发商应承担违约责任。但是，应根据商品房的实际层高与合同约定层高不符的原因分别进行判断，分别处理：

1、因规划、设计变更导致实际层高与合同约定不符的，应当按照《商品房买卖合同》中关于变更规划、设计的约定处理。

在商品房建设中，开发商不得擅自变更建筑的规划和设计。但是，实际建设中，因各种因素的影响，开发商经正规手续变更规划、设计的情况时有发生，而商品房层高的变化，属于变更规划、设计。在此情况下，应当按照《商品房买卖合同》中关于规划、设计变更条款的约定处理。中山市普遍适用的《商品房买卖合同》文本中第十条规定“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在受买人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”，依次，规划、设计确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，在买受人不同意的情况下，可以选择终止合同，要求退回已付购房款及利息；

2、因施工失误致使实际层高与合同约定不符的，如果商品房买卖合同对上述问题设置了违约责任，应按照合同的约定处理；如果合同中对此没有约定，则只能依照相关法律规定处理。可以适用我国的《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，因此，买受人可以要求开发商采取补救措施，补救措施的方式可能在商品房中无非实施，或者实施起来的难道很大或者费用更高，买受人可以选择要求开发商赔偿损失。

损失的计算方式存在争议，选择起来有一定的难道，但是层高不足会造成通风、采光、使用功能，以及未来收益损失，有些开发商认为按照建筑成本赔偿，这个我认为不合理，因为支付的房价中不仅包括建筑成本，还包括开发商的期待利益或利润，笔者认为合理的计算是按照买受人支付的总房款乘以层高减少部分的比例确定损失数额。

3、如开发商故意隐瞒经批准申报的层高，而在《商品房买卖合同》虚报层高欺骗买受人的，买受人可以根据《合同法》的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商品房买卖合同》，并可以开发商赔偿的损失。此撤销权的行驶有时间限制，买受人应当在知道或者应当知道开发商存在欺诈之日起一年内。

如买受人不选择撤销合同，可以选择要求开发商赔偿损失。

三、房屋层高不足的法律适用

  笔者正在处理的一起房屋层高不足索赔案，代表业主向开发商要求赔偿，开庭时，赔偿损失的计算依据是双方争议的重要焦点之一，对于此类案件，如何适用法律？现实中确实存在争议，我国现行法律法规，包括司法解释均未对此做出规定，在笔者代理的案例中，本律师指出，在法律法规没有做出明确规定的情况下，必须充分利用法律解释与原则，采用类推原则，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定，即在出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

笔者代理的案件中，房屋层高缩水40厘米，房屋总价款为303583元，笔者在诉状中要求法院判令开发商赔偿因房屋层高减少造成的损失人民币35867.72元（房屋总价款为303583元，屋高缩水比例为7.4074%，屋高差3%以内的赔偿金为：303583×3%＝9107.49元，屋高差3%以上按双倍赔偿：303583×4.4074%×2＝26760.23元，两者相加为35867.72元），另外也主张了业主经济利益损失（未来收益）；

之所以选择以上的计算依据，主要考虑到：一、购买商品房，毕竟对于买受人来讲属于大宗交易，不少人倾其全部积蓄，与强大的开发商相比，买受人处于弱势地位，其合法利益应该受到保护，不能说法律没有规定，就弃之不顾；二、我们公认的一个基本的法理是“无救济则无权利。”中国宪法等有关基本法都对公民的人身与财产权利予以确认和保障，在现行法律法规对此没有提供救济途径的的情况之下，适用法律类推原则处理，并无不妥；三、我国的相关法律及司法解释均向买受人倾斜，保护买房人的合法权益；

综上，在目前司法实践中普遍对房屋层高或者空间权益重视不够，以及相关的制度不够完善的情况下，笔者建议：一方面，立法机关或最高人民法院尽快以立法或司法解释的形式对此问题予以明确，以便维护司法统一，保护购房人的合法权益；另一方，买房人可以在《商品房买卖合同》中就有关层高或净高的争议、违约责任等进行约定，以便未来一旦发生纠纷可以按照合同的约定处理。

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