个别业主起诉确认物业服务合同无效被裁驳

案情介绍：

某小区业主王某于2007年7月31日起诉至北京市西城区人民法院，请求确认业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》为无效合同。  

王某认为，业主委员会从未召开业主大会对聘请物业公司进行表决，在未经全体业主召开业主大会共同表决确认的情况下，业主委员会与物业公司恶意串通、欺骗业主，共同签署了《物业管理服务合同》，并且每年收取了高额的物业费，侵害了王某及全体业主的合法权益，违反了《物业管理条例》的规定，故起诉要求确认业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》为无效合同。

本律师代理业主委员会答辩称：对于物业公司的选聘、解聘关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，必须是全体业主通过集体意志来决定，而原告作为个别业主则不能自行决定和单独行使该项权利，所以其在没有得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不享有直接的单独诉权，属主体不适格。因此，应裁定驳回王某的起诉。

北京市西城区人民法院经审理认为：根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主委员会代表全体业主的合法权益，有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责。由此可见，在选聘和解聘物业管理企业方面，由于涉及的是全体业主的共同利益，因而不应由个别业主自行决定，而应通过业主大会作出决议。《物业管理条例》亦仅授予业主提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议的权利。本案中王某要求确认物业服务合同无效，这一事项涉及到某小区全体业主的共同利益，其以个别业主的身份起诉，显然不是适格的原告，所以裁定驳回了王某的起诉。后经北京市第一中级人民法院二审，最终维持了原裁定。

案例分析：

本案是一起个别业主直接状告业主委员会及物业服务企业，要求确认业主委员会与物业服务企业所签服务合同为无效合同的纠纷。关键点在于：个别业主对于这种涉及全体业主共同利益事项，是否有权单独作为原告提起诉讼？

《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”同时，该条例第六条规定业主在物业管理活动中享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会的形式作出决议。本案中，王某只代表其作为个别业主的自身意愿，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。因此，法院作出驳回起诉的裁定符合法律规定。

     另外，即便本案进入实体审理程序，在业主委员会没有得到业主大会的授权或是超越授权范围，那么根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同也处于效力待定的状态，只要取得了业主大会的追认后仍是合法有效的，而不是当然的自始无效。