房地产开发企业如何应对宣传风险

广告宣传对于房地产开发企业而言，无疑是把双刃剑。宣传得当可以让房地产开发企业赚的钵满盆满，虚假错位则只能承受其带来的巨大法律风险，可谓是“成也广告，败也广告”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释解释》第三条规定 “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该规定加大了房地产开发企业的责任，因销售广告和宣传资料而导致的商品房买卖合同纠纷也呈现出上升趋势。那么作为房地产开发企业如何尽量避免纠纷，既有效保护买受人的合法权益又避免自己陷入无休止的诉累中呢？

首先，要遵循诚实信用的原则，实事求是的发布广告。房地产开发企业应保证其发布出去的一切文字、图片、音像制品等宣传资料都真实可信，避免夸大其辞，并有明确可查考的依据。实践当中，往往出现销售部门与其他各部门欠缺协调沟通，导致某些信息失实的情况发生：如房屋的分户墙和楼板原本没有设计保温隔音层，采暖系统没有设计成分户计量等，但因为销售部门没有及时与其他相关部门核实验证或出于突出宣传效果的考虑，而导致宣传失实，使自己处于被动状态。这类情况应极力避免，不能只注重销售业绩，逞一时之快，最终却搬起石头砸自己的脚！

其次，要做到善意的提示，充分履行释明告知义务。在《商品房买卖合同》签订之前，作为房地产开发企业一定要明确提示每一位买受人将自己的特别需求充分提出，尤其是销售广告和宣传资料中涉及到的可能对买受人的购买行为及房屋价格有重大影响的内容，并要求买受人书面声明签约前其如没有提出任何补充要求或其补充要求被告知无法达到，则视为完全认可《商品房买卖合同》，在此之前的任何销售广告、宣传资料均不具有约束效力，双方的交易行为完全以《商品房买卖合同》为准，除此之外没有对其购买行为及房屋价格有重大影响的事项；对于房地产开发企业能够达到的补充要求，双方应另行协商签订补充协议，并明确约定违约责任，以便更有效保护买受人的利益。另外，双方应在合同中约定，履行过程中如发生变更事项应如何解决；如果没有约定，房地产开发企业应在变更时及时告知买受人并争取买受人的意见。

再次，宣传要留有余地，尽量避免特别具体确定。所谓具体确定，是指宣传的内容特定、不抽象、不笼统，如小区绿化率达到80％、保证每两户有一个停车位、规划区内设立健身房、游泳池等。诚然，具体确定的语言容易赢得受众信赖，但也更容易引火烧身，一旦达不到宣传载明的标准，往往就会引来承担违约责任的风险；相反，象“高尚社区”、“至尊般的感受”、“具有热带雨林般的休闲场地”这样朦胧、抽象、笼统含糊的表达则大可避免不必要的麻烦，其判断标准难以统一，无法认定为具体确定。即便发生纠纷，实际交付并没有给买受人带来宣传中的意境和感受，却也没有具体的标准来要求房地产开发企业承担责任。