商铺售后包租,业主退房,有权取得退房前租金

案情介绍：

    2004年10月，高某与恒**房产公司签订《商品房买卖合同》，购买北京某商业中心二层2026号商铺，交付时间为2004年11月1日前，并约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按‘买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款壹％赔偿买受人损失’处理。”与此同时，双方签订了《北京某商业中心二层租赁协议》，约定高某将商铺租给恒**房产公司用于经营，每年租金为高某已实际投入资金比例10％，支付时间按季支付。

    在合同履行中，恒**房产公司却迟迟未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，高某数年后仍未能取得所购商铺的权属证书。同时，部分租金也未能如期兑现。

法院审理：

    高某数次协商未果后，委托本律师代理诉讼。经过分析后，以商品房买卖合同纠纷和租赁合同纠纷两案由，向北京市丰台区人民法院提起了诉讼，要求解除商品房买卖合同，由恒**房产公司支付拖欠租金。

    法院对两案合并审理后认为：

   《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现因恒**房产公司的原因，导致高某至今未能取得所购房屋的产权证书，恒**房产公司的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、赔偿损失。

   《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。按该协议约定，恒**房产公司理应依照合同约定时间向高某及时支付租金，现其未能如期支付租金，理应承担相应的违约责任。

    故高某的诉讼请求均得到了支持。此案经北京市第二中级人民法院审理后，维持了原审判决。

法律分析：

    本案在审理过程中，争议的焦点是如果高某退房，是否应将已经取得的租金全部退还给恒**房产公司，并无权取得尚拖欠的租金。持肯定观点的依据是《中华人民共和国合同法》第九十七条，认为合同解除，应恢复原状，并将依据合同取得的财产予以返还。其实，这是混淆了合同解除与合同无效的法律后果。

    根据商品房买卖合同的约定，恒**房产公司在将该商铺交付给高某时，高某就有权利自行决定对该商铺进行占有、使用、收益。高某同时又将该商铺租予恒**房产公司使用，双方形成租赁法律关系，恒**房产公司理应依照租赁合同的约定交纳租金。在商品房买卖合同依法解除之前，双方之间租赁法律关系一直存在，直至买卖合同解除，商铺的权利人发生变化，高某与恒**房产公司之间的租赁法律关系才

得以终止。所以，高某基于商品房买卖合同合法占有商铺期间合法取得的收益应受到法律保护，恒**房产公司不仅无权要求退还已付租金，还应支付尚拖欠的租金。