杨德元诉赵启民等房屋买卖合同纠纷上诉状

上诉人（一审原告）杨德元，男，1932年4月9日出生，汉族，住正阳县真阳镇文化巷。

被上诉人（一审被告）杨兴，男，42岁，汉族，住正阳县印刷厂小区。

被上诉人（一审被告）赵启民，男，37岁，汉族，住正阳县真阳镇正付路南段。

上诉人因确认合同无效纠纷一案，不服（2011）正民初字第733号民事判决，提出上诉。

上诉请求：

1.撤销一审判决，确认二被上诉人签订的房地产买卖合同无效，判令被上诉人赵启民退还上诉人的房权证及土地使用证并腾退房屋，赔偿给上诉人造成的损失；

2.一、二审诉讼费均由二被上诉人承担。

上诉理由：

二被上诉人签订房地产买卖合同处分上诉人房产的行为，既不具备表见代理的客观要件，更不符合表见代理的主观要件，而是无权代理未经权利人追认的行为。一审判决仅凭上诉人与杨兴系父子关系及杨兴持有上诉人的权利证书就认定二被上诉人签订房地产买卖合同的行为属于表见代理，显系适用法律错误。

一、二被上诉人签订房地产买卖合同处分上诉人的房产时，不存在使相对人赵启民相信杨兴有代理权的表征，不具备表见代理的客观要件。

根据表见代理的立法规定和学界通说，成立表见代理应同时具备以下4个构成要件：

1、行为人以被代理人的名义为法律行为；

2、行为人实际上无代理权、超越代理权或代理权已终止；

　　3、相对人客观上有理由相信行为人有代理权，即存在足以令相对人相信行为人有代理权的表征；

　　4、相对人主观上对行为人实际上无代理权无过错。

由此可见，“相对人有理由相信行为人有代理权”中的有理由不是主观条件，而是客观条件。所谓存在足以令相对人相信行为人有代理权的表征，是指具有代理权证明意义的文书及印鉴等。这些文书印鉴通常包括被代理人的印章，合同章，盖章的空白证明信，空白委托书，空白合同文书等，起着证明代理权的作用。他人凭此以本人的名义从事民事活动，相对人因此相信行为人有代理权而与之订立合同的，构成表见代理。

本案中，二被上诉人签订房地产买卖合同处分上诉人的房产时，杨兴只是持有上诉人的房权证及土地使用证，而这两证均不具有代理权证明意义，仅凭上诉人与杨兴系父子关系及杨兴持有上诉人的权利证书，显然不足以让人相信杨兴有代理权。

二、二被上诉人商谈房地产买卖时，赵启民（包括中介）在要求见上诉人及要求杨兴提供授权委托书未果的情况下仍与杨兴签订房地产买卖合同，主观上明显存在过错，并非善意，不符合表见代理的主观要件。

 见代理应构成要件4：相对人主观上对行为人实际上无代理权无过错。本案庭审中，赵启民（包括中介）称曾要求见上诉人，并要求杨兴提供上诉人的授权委托书，但因杨兴说上诉人年龄高有病不能写字就放弃了。这说明赵启民（包括中介）也认识到仅凭上诉人与杨兴系父子关系及杨兴持有上诉人的权利证书就认定杨兴有代理权不可信，但他们急于交易，不去落实上诉人是否真不能写字，就与杨兴签订房地产买卖合同，主观上明显存在过错，并非善意，不符合表见代理的主观要件。一审认为赵启民系“善意”，明显与事实不符。

综上，二被上诉人签订房地产买卖合同处分上诉人房产的行为是无权代理未经权利人追认的行为，根据民法通则第66条第1款、合同法第48条规定，该房地产买卖合同无效。一审判决仅凭上诉人与杨兴系父子关系及杨兴持有上诉人的权利证书就认定二被上诉人签订房地产买卖合同的行为属于表见代理，显系适用法律错误。为此恳请贵院支持上诉请求，维护物权人的合法权益！

此致

驻马店市中级人民法院

                     上诉人：

                     2011年12月27日

   附：案例一则

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儿子有没有权利出卖父亲房子

　　案情：王建平，男，1948年生，有私有房屋一套，面积102平房米，有房产证，位于安徽来安县城。由其儿子王小川居住。2002年，王小川调往安徽滁州工作，王小川欲将其父亲的房屋卖掉。王小川同学张程得知后要求购买王小川的房屋，王小川以代理人的身份将父亲的房屋以58000元卖给了张程。期间，王建平因病卧床不起在滁州治疗，王小川向张程要求，不要打扰其父，房屋办证过户等父亲病好后由其父协助办理。张程认为，其和王小川是同学，王小川父亲病重，不打扰病重老人也是人之常情，老人治疗需要钱，能方便同学就方便同学，也认为，王小川居住其父房屋，有权力买其父房屋，王小川有稳定的工资收入，将来不会有后患。于是，同意了王小川的要求。2002年6月，房屋移交。张程搬迁时，王小川送礼金表示祝贺，张程心安理得居住着自己买的房屋，后来双方互相保持人情来往。2003年10月，张程到王小川家做客，张程遇到王建平，谈到了其从王小川手中购买王建平房子的事情经过，要求王建平协助房屋过户，2004年3月，王小川因交通事故死亡。2009年5月，王建平以王小川无权处分王建平房屋为由，要求张程退房。双方协商未果，王建平以返还财物为由，向法院起诉张程。
　　法庭上，张程进行陈述和辩解，王小川和王建平系父子关系，房屋由王小川长期居住，王小川持有王建平的房产证，张程有理由认为王小川有权代理处分王建平房屋，王小川卖房行为构成表见代理。张程和王小川是同学，同学父亲病重，卖房筹款看病，应当帮忙，没有催促王建平签字过户，是因为王建平病重，出于人道，不好要求在病床上的老人办理房屋过户事宜。再者，2003年10月，张程和王建平谈到该房买卖经过时，王建平说过感谢张程的话，答应协助过户，说明王建平对王小川卖王建平房屋予以追认。由于当时疏忽，没有让王建平在房屋买卖合同上签字确认。
　　王建平也进行了陈述和辩解，张程和其谈及房屋买卖事，王建平没有说过感谢的话，更没有答应协助过户，其实他心里不情愿，为了顾及王小川和张程的面子，当时并没有表态，而且，强调看病不需要卖房，也不应该卖房，如果是同意的话，其会立下书面追认的字句。对王小川卖王建平房屋的行为，王建平没有任何追认的事实。王小川和王建平没有共同生活，经济上独立，王小川住王建平房屋只是借住，王小川卖房属无权卖房。

　　评析：第一、王小川处分其父亲房屋，不构成《合同法》上的表见代理。买卖合同无效。
　　表见代理，是有效代理行为，关键是相对人有理由相信代理人有代理权。笔者认为，张程没有足够的理由相信王小川有代理权。房屋买卖本身有特殊程序，房屋的产权的转移随房屋管理部门的登记而转移，房屋买卖必须有房屋所有人及其共有人共同签字合同才能生效，这是普通人都知道的。王小川虽然居住其父亲房屋，并且持有房产证，只能证明王小川拥有居住权和保管证书权，但是，不能证明王小川有代理权，如果以居住的事实和证书的持有就能认定有权代理，那么对不动产的权益的保护极为不利，不利于家庭和睦，社会和谐。父母将房产证交给某一子女保管并将房屋让其居住，并不代表其授权给该子女有权处分房屋，除非父母明确授权。如果父或母发生死亡，那么后果将是对父母的房屋进行分割和继承。这是法律要求，也是普通人熟知的社会现象。既然王小川以王建平名义卖房，那么张程理应审查王小川的代理资格。如果王小川拥有公正机关公正的授权委托书，即使委托书有误，那么张程也有理由相信王小川有代理权，因为公正文书未经撤销，都认定为合法、有效的。张程对房屋买卖风险应该明白，但因王小川和王建平是父子关系，其侥幸的认为父亲会照顾儿子面子，会追认儿子对房屋的处分，再加上对王小川资信和人格的信任，导致张程从无权代理人王小川手中购买了王建平的房屋。因而，本案不能认定张程有理由相信王小川有代理资格。王小川处分其父亲房屋不构成表见代理，买卖合同无效。
　　第二、王小川处分其父亲的房屋行为，属于无权处分，事后，其父亲对该行为拒绝追认。
　　本案张程辩解，房屋交付后，张程到王小川家做客，张程曾对王建平说过房屋买卖的事，当时，王建平说过感谢的话，说明王建平已对王小川无权处分房屋行为给以了事后追认；王建平辩解，张程和他谈到过王小川卖王建平房屋的事，但，王建平不承认其说过感谢的话。王建平对王小川卖其房一事是否讲过感谢话，双方各执一词，无法认定。如果说张程有当时的谈话录音，能够证明，王小川卖其父亲房屋，王建平得知后，说过感谢的话，那么应该认定王建平对王小川的无权代理行为给以了追认。然而，王建平只承认，张程告知过王小川卖房一事，王建平一直保持沉默，根据《合同法》48条，相对人将无权代理人代理行为告知所有权人，所有权人在一个月内未作明确表示的，视为拒绝追认。因此，不能说王建平对其子卖房行为给以追认。无权处分行为，权利人予以追认的，合同有效，权利人拒绝追认，合同无效。