农村房屋转让法律问题分析

近日，有网友咨询关于农村房屋买卖纠纷如何处理的问题。该网友提到事情发生在数年前，由于不懂法，盲目地将自己村的房子卖给外村村民，购买方在原有房屋基础上进行装修、改建。现在自己后悔了，想收回房屋，问在法律上是否可行，怎样操作？针对这类问题，由于牵涉面较多，律师很难简单回答行还是不行。

的确，随着社会经济的持续发展，城乡一体化程度的推进，农村人口流动加快，涉及农村房屋买卖的纠纷日益增多，但是目前由于有关法律、行政法规尚不完善，相关细化规范缺位的情况下，无论在理论界或是司法实践中意见不一，争论较大。现实当事人在农村房屋买卖过程中，有的将房屋卖给本村村民，有的是卖给外村村民，甚至是城市居民；有些房屋买卖合同经过村委确认，有的是经过乡或镇级政府确认，也有的仅仅在私下里进行，其中多数房屋买卖已实际履行多年，且买受人也将房屋翻新、改造过。总之情况复杂，表现乱象。纠纷的产生无外乎是出卖人因现在房价暴增、或原址涉及拆迁款等因素，出于利益驱动，后悔当初的出卖行为，想收回房屋。

出卖人能否收回房屋，如何具体解决此类纠纷？当事人能否任意毁约，法律又将如何裁处？笔者总结实践经验，试从以下方面提出解决思路：

首先，应确认农村房屋买卖合同的效力问题；

不可否认，农村房屋属于私有财产，房屋所有权人有自由处分的权力，但依据我国土地管理法律规定“房地一致”的原则，结合我国农村房屋土地管理政策，房屋作为不动产与土地具有关联性，房屋所有权的变更必须涉及到宅基地使用权的变更。而能否依法获准宅基地摊用权是农村房屋所有权能否变更的关键。况且，农村房屋具有不同于城市房屋的特殊性质，承载着特殊的物质功能，农村房屋是农村集体经济组织成员，在无偿取得的宅基地上获准建筑的房屋。宅基地使用权的取得只能是具有集体经济成员主体资格的人，具有人身依附性和社会福利性；村民因特殊主体资格取得宅基地使用权，由此拥有在宅基地上建筑房屋的权利，并最终取得了该房屋的所有权。同时法律还规定“村民一户只能拥有一处宅基地”，村民若擅自将房屋出卖、出租或赠与，则依法不能再申请取得宅基地。所以，对于农村房屋买卖双方，均存在很大风险，出卖方由于出卖行为将失去再获准取得宅基地的权利；购买方将因不具备申请宅基地使用权的条件而最终无法取得土地使用权证，并给房屋所有权的实现造成障碍。

农村房屋买卖合同属于经审批而生效的要式合同。依据《合同法》、《土地管理法》等相关规定，结合当前司法实践，农村房屋买卖合同签订后需经村集体经济组织确认，由乡（镇）政府审核、并经县政府批准方能生效，即购买方能否取得宅基地使用权是农村房屋买卖合同产生效力的关键因素。具体处理时，涉及以下三类情况。

第一，本村村民之间的房屋买卖，因均具有本村村民资格，具有从本集体经济组织内部取得宅基地的权利，若经审批只要不违反 “一户只能拥有一处宅基地”的原则，且拥有宅基地的面积符合省、自治区、直辖市规定的标准，则双方买卖合同有效。

第二，外村村民购买本村村民房屋。由于购买方不具有本村集体组织成员主体资格身份，不具备申请取得本村宅基地使用权条件，同时根据《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。很明显，我国土地管理制度禁止村民将宅基地及房屋出卖给外村村民，因此双方买卖合同无效。

第三，村民与城市居民之间的房屋买卖。为了维护国家房地产市场管理秩序，房屋土地管理职能部门严禁城市居民购买农村房屋，且不予办理相关土地使用权属变更登记手续。在严格的管理制度下，城市居民购买的农村房屋将无法取得土地使用权证、房屋所有权证。基于“房地一致”的原则，这种形式的房屋买卖变相改变了宅基地使用权性质，违背国家房地产管理政策，且损害农村集体经济组织的合法权益，故导致合同无效。

其次，合同被确认无效后房屋归属问题评析。

按通常《合同法》原理，合同被宣告无效，双方应当互相返往标的物及归还款项，但农村房屋买卖合同被确认无效后，基于农村房屋特殊属性及所承载的特殊社会功能，房屋是否能够返还，不管在理论界还是实务中均有很大争议，概况而言有两种意见，第一种意见持肯定态度，认为可以返还房屋；另一种意见持否定态度，即农村房屋买卖合同确认无效后并不意味着出卖方能够当然收回原房产。笔者支持后一种意见。理由如下：

村民基于无偿取得的宅基地使用权建造的房屋，是为了满足农村居民最基本的生存条件，是村民的一项基本权利保障，具有人身依附性和社会福利性。既然是权利，而且法律、行政法规也未明文对转让行为设置禁止性条件，故，村民有权放弃宅基地使用权。村民转让宅基地及其上房屋的行为，包含了主动放弃宅基地使用权的意思表示。法律将不保护当事人主动放弃的权利，况且依据土地管理法的相关规定，村民在出卖、出租、赠与宅基地上房屋后，不得再申请宅基地使用权。

虽然农村房屋买卖协议被确认为无效，但能否返还也必须考虑合同实际履行情况、购买人在他处是否有居住条件等因素，应有利于纠纷的妥善解决，规范当事人之间的交易行为，平衡双方利益关系。若“一刀切”支持返还房屋，会助长当事人出于利益驱动而任意毁约，背弃诚信的不良社会风气。鉴于此，出卖方请求返还原房屋没有相关法律和事实依据。

综上，对于农村房屋买卖纠纷的解决途径，笔者建议，最佳的方案是买卖双方能够理性进行磋商，并最终达成由购买方主动返往房屋，出卖方归还房款（返还房款价值应在综合评估房价上涨的差价和翻修、装修费的情况下，确定合理的价值）。在此基础上妥善解决纠纷，将有利于双方最大程度弥补损失、有益于共同回避风险、确保双方收益最大化。