丹阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

时间：2013-06-25 15:46:18 文章分类：公益咨文

关于印发《丹阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知

丹政规发[2011]3号

各镇人民政府，开发区管委会，市政府各部门，市各直属单位：

《丹阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市政府第26次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真执行。

二〇一一年八月十一日

丹阳市国有土地上

房屋征收与补偿暂行办法

第一章总则

第一条为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）及有关法律法规的规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条为了公共利益的需要，在本市行政区域内征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收人进行补偿的，适用本暂行办法。

第三条房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条市人民政府负责全市的房屋征收与补偿工作。

市人民政府房屋征收办公室为我市房屋征收部门，负责具体组织实施全市的房屋征收与补偿工作。

市住建、发改经信、财政、物价、监察、审计、税务、法制、信访、规划、国土、公安、司法、工商、卫生、交通、文化、教育、民政、城管行政执法等部门应当依照各自职责分工，互相配合，保障房屋征收工作的顺利进行。

第五条房屋征收部门可以委托可承担征收补偿具体工作的行政事业单位或其他房屋征收实施机构为房屋征收实施单位，具体承担房屋征收补偿工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位应按照属地负责的原则，在属地政府的组织领导下开展工作。

第六条房屋征收部门应对全市房屋征收实施单位及工作人员进行业务管理，建立房屋征收人力资源库和信用档案。

从事房屋征收工作的人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章等规定以及其他业务知识，并经培训考核合格。

第二章征收决定

第七条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第八条各镇（区）、各部门和相关项目建设单位应从我市经济社会发展的实际出发，按照相关规划于每年10月31日前将下一年度的房屋征收计划报送房屋征收部门，房屋征收部门汇总后会同发改经信、国土、规划等部门进行审核，并报市政府批准。

第九条需要征收国有土地上房屋的，项目建设单位应当向房屋征收部门提出房屋征收申请，申请时应提交以下材料：

（一）发改经信部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明文件；

（二）规划部门出具的项目选址意见及范围图符合城乡规划和专项规划的证明文件（附图）；

（三）国土部门出具的项目用地范围符合国有土地利用总体规划的证明文件（附图）；

（四）征收补偿费用已足额存入房屋征收部门设立的专门账户的证明文件及安置房源的相关资料；

保障性安居工程建设、旧城区改建项目，还应提交发改经信部门出具的项目符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。未纳入国民经济和社会发展年度计划的新增项目，由项目建设单位报发改经信部门审核后，按照有关程序纳入国民经济和社会发展年度计划。

第十条房屋征收部门收到申请后对建设项目进行审查认定。对符合条件的建设项目，确定房屋征收范围。

第十一条房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在房屋征收范围内予以公布，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿。

（一）新建、改建、扩建房屋；

（二）改变房屋用途，对房屋进行装饰装修；

（三）以房屋买卖、交换、析产、赠与、抵押、典当、租赁等方式不当增加补偿的行为；

（四）户口迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、毕业、退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理的除外；

（五）办理工商注册登记手续；

（六）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、公安、司法、工商、国土、住建、城管等部门暂停办理相关手续。暂停办理通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不超过1年。

第十二条房屋征收范围确定后，房屋征收部门或受委托的房屋征收实施单位应组织调查登记工作。

调查中发现有未经登记的建筑，由房屋征收部门将相关调查材料移送规划部门，规划部门应当及时作出认定，城管执法部门应当及时处理。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对公布的调查结果有异议的，房屋征收部门或房屋征收实施单位应当进行核实。

第十三条房屋征收部门或房屋征收实施单位调查登记时，被征收人应当予以配合。被征收人拒不配合调查登记的可采取调档方式进行登记，有关部门应准予调档，并不得收取文件档案调取查阅的相关费用。

第十四条房屋征收部门在组织调查登记的同时，应委托两家以上（含两家）房地产价格评估机构（以下称评估机构）对房屋征收范围内的房屋进行采样评估，取得房屋征收范围内被征收房屋相类似房地产市场价格等相关数据，同时测算征收成本。

第十五条房屋征收部门根据调查情况拟定征收补偿方案，征收补偿方案主要包括以下内容：

（一）补偿方式；

（二）被征收房屋用途、面积的认定标准及计户规则；

（三）被征收房屋样本房的预评估价格；

（四）各类补偿、补助、奖励的标准。

（五）产权调换房屋的位置与现状；

（六）拟实施时间、签约期限和搬迁期限；

（七）过渡期限和过渡方式；

（八）其他需要纳入补偿方案的内容。

第十六条市政府确定征收补偿方案前，应当履行下列程序：

（一）组织发改经信、财政、规划、国土、住建、城管、法制、公安、信访、监察、审计等部门和属地政府对征收补偿方案进行论证并公布，征求公众意见期限不得少于30日；

（二）及时公布征求意见情况和根据公众意见修改情况；

（三）旧城区改建需要征收房屋，拟征收范围内超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十七条作出房屋征收决定前，应当开展房屋征收社会稳定风险评估工作。

房屋征收决定涉及被征收人500户以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。

征收补偿费用应当在房屋征收决定作出前，足额存入房屋征收部门设立的专门账户，做到专户存储、专款专用。

第十八条市政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告应当载明征收的目的和依据、房屋征收范围、征收补偿方案、行政复议和行政诉讼权利、监督举报电话及现场接待地点等事项。

第三章征收评估

第十九条评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的评估机构名单中协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定的方式确定。具体遵循以下程序：

（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；

（二）具有相应资质的评估机构报名；

（三）房屋征收部门按报名先后顺序公布评估机构名单；

（四）被征收人在规定时间内协商选定评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门。被征收人选定同一家评估机构的，为协商成功；

（五）被征收人协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人以投票方式确定评估机构。超过50%的被征收人选择同一家评估机构的，为多数决定；不超过50%的，由房屋征收部门通过抽签方式随机选定评估机构；

（六）房屋征收部门公布通过协商选定、多数决定或随机选定方式确定的评估机构。

房屋征收部门规定被征收人协商选定评估机构的时间应当不少于5个工作日。通过多数决定、随机选定方式确定评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

第二十条评估机构应当独立开展工作，遵循独立、客观、公正的原则对被征收房屋的房地产市场价值进行评估。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人拒绝入室评估的，可采取调档方式进行评估。评估结果有效。

第二十一条房屋的用途分为住宅、非住宅两大类。非住宅包括商业用房、工业仓储用房和办公及其他用房三类。商业用房是指直接用于接待消费者进行消费的房屋；工业仓储用房是指用于生产、加工或物流、仓储的房屋；办公及其他用房是指用于单位办公、后勤或其他非商业、非工业仓储用途的房屋。

征收未经规划、国土等部门批准，在2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前将住宅房屋或非商业非住宅用房改作商业用房的，被征收房屋坐落与工商税务登记一致，并在房屋征收公告前连续合法经营，有纳税记录1年以上（有免税政策规定的除外）的，可结合其实际经营年限和面积（不含经营货品储备场所的面积），按下列规定给予评估：

估价价格=商业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非商业非住宅用房）估价价格×（1-营业年限权重）

营业年限权重=（征收年份-取得工商营业执照年份）/（征收年份-基准年份1990年）。

住宅房屋改作非商业非住宅用房的，按上述估价价格的85%补偿。

评估价格低于原用途的按原用途评估价格给予补偿。

2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行后改变房屋用途的，应当经规划部门批准，涉及改变土地用途的，应当依法办理土地审批手续，并缴纳相关费用。未经批准擅自改变的，仍按原用途认定。

第二十二条评估结果得出后，应在征收范围内向被征收人公示7日，公示结束后，应向被征收人送达分户评估报告。

第二十三条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到分户评估报告之日起10日内，向评估机构书面申请复核评估。

评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果有变化的，应当出具复核评估报告；评估结果没有变化的应当书面答复申请人。

被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十四条除政府定价房屋外，应以评估方式确定产权调换房屋的市场价值。

产权调换房屋的评估时点、评估方法应与被征收房屋一致，并据此结算产权调换差价。

第二十五条对从事被征收房屋价格评估的评估机构实行信用管理制度。

房屋征收部门应当根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况，每年向社会公布评估机构名录，供被征收人选择。

第四章征收补偿

第二十六条房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被征收人有权选择补偿方式。但下列情形除外：

（一）征收非公益事业房屋的附属物，应实行货币补偿；

（二）征收房产管理部门执行政府规定租金标准的直管或单位自管公有房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应实行产权调换，产权调换房屋由原房屋承租人承租，被征收人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同；

（三）被征收房屋的所有权人死亡，继承人之间就房屋征收补偿达不成一致意见或者继承人范围未明确的，应实行产权调换；

（四）按照本暂行办法第二十一条的规定进行评估的，如被征收人选择产权调换，应按照被征收房屋的原用途实行产权调换。

第二十七条被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十八条征收个人住宅，被征收人获得补偿后仍然符合住房保障条件的，对申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴；对申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，按照签订补偿协议并实际搬迁的先后顺序，较非被征收人优先给予相应的住房保障。

征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。

征收补偿最低标准根据镇江市参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和当地经济适用房价值等因素确定。经济适用房的价格由物价部门提供。

第二十九条房屋征收补偿、补助和奖励包括：

（一）被征收房屋价值的补偿，由评估机构按有关规定评估确定；

（二）被征收房屋装饰装修、附属物的补偿，由评估机构按有关规定评估确定；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，相关标准另行制定公布；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，按本暂行办法第三十一条的规定确定；

（五）大于被征收房屋合法建筑面积部分的合法土地面积的补偿，住宅房按其评估价格计算补偿。非住宅房按以下办法办理：划拨土地按国土部门公布的基准地价的60%补偿；出让土地按剩余年限的土地使用权价格进行补偿。

（六）各类补助和配合房屋征收的奖励。相关标准另行制定公布。

第三十条产权调换房屋公共维修基金的个人交存部分，不超出被征收房屋合法建筑面积的部分由房屋征收部门承担，超出部分由被征收人承担。

对实行产权调换或被征收人以货币补偿款购买的房屋，与被征收房屋等值部分的契税，由房屋征收部门承担。

第三十一条因征收非住宅房屋造成停产停业的，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予停产停业损失补偿，包括被征收房屋直接或潜在的租金损失补偿和合法使用该房屋并合法经营的直接经营损失补偿。具体由被选定的评估机构评估确定。

征收的非住宅房屋被征收前的效益，应按照房屋征收决定公告之日前3年的纳税情况、会计核算及其他有关资料所反映的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。

对租金损失补偿，被征收人选择货币补偿的，停产停业期限一般按6个月计算。选择产权调换的，停产停业期限自被征收人让出被征收房屋起至房屋征收部门交付产权调换房屋止；对直接经营损失补偿，停产停业期限为以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间。

给予停产停业损失补偿的房屋必须同时符合以下条件：

（一）具有土地、房屋权属证明，或经有关部门依法认定为合法建筑；

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法有效的工商营业执照、税务登记证及其他有关许可证件；

（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

按照本暂行办法第二十一条的规定进行评估的，如持续经营不满3年，给予50%的停产停业损失补偿；如已满3年，在3年的基础上每增加1年（不超过6个月的算半年，超过6个月的算1年）递增5%，直至增至100%的停产停业损失补偿。且根据“就高不就低”的原则，只发放停产停业损失补偿或临时安置费两者中较高的一项。

第三十二条被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准。

房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

房屋权属证书和房屋登记簿未载明用途的以《建设工程规划许可证》载明的用途为准。

房屋面积有异议的可以委托具有资质的房产测绘机构进行实际测量，测绘费用由委托人承担。

第三十三条房屋征收补偿以房屋权属证书为依据。

无房屋权属证书，但有规划、土地审批手续，并按照审批事项建设的被征收房屋参照有证房屋予以补偿。

1984年1月5日《城市规划条例》实施前所建的未登记建筑，参照有证房屋予以补偿。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前所建的未登记建筑，且未依法办理规划、土地等审批手续的，可按有证住宅房屋价值的60%给予补偿。

1990年4月1日后所建的未登记建筑，且未依法办理规划、土地等审批手续的，视情按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

对未超过批准期限的临时建筑按建筑物重置成本结合成新、剩余批准期限予以补偿。但临时建筑规划许可时另有规定的，从其规定。

第三十四条产权调换房屋实际建筑面积与协议面积误差在3%以内的部分，按安置价格互结差价；实际面积大于协议面积超过3%的部分，其产权无偿归被征收人所有；实际面积小于协议面积超过3%的部分，按安置价格双倍返还被征收人。

第三十五条征收房产管理部门执行政府规定租金标准的直管或单位自管公有住宅房屋，被征收人与房屋承租人共同选择货币补偿的，按下列方式补偿：

（一）房屋承租人未享受过国家房改政策购房的，被征收房屋价值的补偿中重置成本结合成新部分的补偿支付给被征收人，其余部分支付给房屋承租人；

（二）房屋承租人已按规定面积标准享受过国家房改政策购房的，被征收房屋价值的补偿的80%支付给被征收人，20%支付给房屋承租人；

（三）房屋承租人虽已按国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足规定面积标准部分房屋面积，被征收房屋价值的补偿的20%支付给被征收人，80%支付给房屋承租人，其余部分房屋面积，被征收房屋价值的补偿的80%支付给被征收人，20%支付给房屋承租人。

征收房产管理部门执行政府规定租金标准的直管或单位自管公有住宅房屋，房屋承租人符合住房保障条件的，参照本暂行办法第二十八条第一款的规定，给予住房保障。

第三十六条征收房产管理部门执行政府规定租金标准的直管或单位自管公有非住宅房屋，被征收人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被征收房屋价值的补偿中重置成本结合成新支付给被征收人，其余部分按下列比例分别支付给被征收人和房屋承租人：

（一）连续承租时间不满5年的，90%支付给被征收人，10%支付给房屋承租人；

（二）连续承租时间达到5年但不满10年的，80%支付给被征收人，20%支付给房屋承租人；

（三）连续承租时间达到10年但不满15年的，70%支付给被征收人，30%支付给房屋承租人；

（四）连续承租时间达到15年但不满20年的，60%支付给被征收人，40%支付给房屋承租人；

（五）连续承租时间达到20年的，50%支付给被征收人，50%支付给房屋承租人。

第三十七条在2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前将企事业单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅安排现居住人居住，单位改制处置国有资产时又未妥善处理的房屋，现居住人在房屋征收决定公告时继续居住使用的，分别按以下情况处理：

（一）现居住人或其配偶、未成年子女在本市规划区内另有自有房屋的，现居住人应按期腾退房屋，只对被征收人补偿；

（二）现居住人或其配偶、未成年子女在本市城市规划区内没有其他住宅房屋的，对被征收人进行补偿，被征收人应妥善安置现居住人；

（三）现居住人符合住房保障条件的，按本暂行办法第二十八条第一款的规定给予住房保障。

第三十八条新建住宅房屋自竣工之日起至房屋征收决定公告之日，不满1年被征收的，被征收房屋价值的补偿增加19%；达到1年但不满2年的，增加18%；达到2年但不满3年的，增加17%；达到3年但不满4年的，增加16%；达到4年但不满5年的，增加15%。

被征收人应提供住宅房屋竣工验收报告或备案资料；不能提供竣工验收报告或备案资料的，竣工日期按规划建设许可证批准日期增加6个月计算；不能提供竣工验收报告、备案资料、规划建设许可证或规划建设许可证为补发的，不予增加补偿。

第三十九条房屋征收部门应与被征收人依照本暂行办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

第四十条补偿协议履行时，被征收人应将房屋权属证书、土地使用权证、建设工程规划许可证等证照交房屋征收部门，并由房屋征收部门到原发证机关申请登记注销；对非全部征收的房屋或土地，由房屋征收部门到原发证机关办理变更登记，并将变更登记后的证照交被征收人。

第四十一条任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止项目建设单位参与搬迁活动。

第四十二条补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第四十三条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。补偿决定一般采取产权调换方式，内容主要包括：补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

补偿决定规定的搬迁期限不得少于15日。

被征收人、房屋承租人或其他权利人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十四条征收房屋所有权人不明确的房屋，市政府作出补偿决定后，房屋征收部门应委托公证机构制作勘察记录，并对有关事项办理证据保全。

征收上述房屋给付的货币补偿或产权调换房屋由房屋征收部门到公证机构办理提存公证。

第四十五条有下列情形之一的，由市政府依法申请人民法院强制执行：

（一）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的；

（二）被征收人在法定期限内申请行政复议，行政复议决定维持补偿决定的，被征收人未在法定期限内提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的；

（三）被征收人提起行政诉讼，法院驳回其起诉或诉讼请求，被征收人仍拒不搬迁的；

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、用于产权调换房屋和周转用房的地点面积等材料。

第四十六条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第五章法律责任