闸北律师：房产买卖签订阴阳合同如何处理

阴阳合同就是签订两份合同，一份明的，称为阳合同；一份暗的，就是阴合同。表现形式可以是一份书面合同，一份口头合同；也可以是两份书面合同。如果是口头合同，认定就比较困难，要提供更多的证据。阴阳合同是否就意味着合同无效呢？其实没有那么简单，下面的案例中，二审法院就认定了阴阳合同有效。

案例：

原告张某一与被告张某二达成购房意向，当时双方为规避国家税费，原、被告口头约定，被告应支付原告购房款33.5万元。但在正式合同中约定25.5万元以规避税费。双方达成共识后，2005年3月12日签订了《上海市二手房买卖合同》，该合同约定，原告张某一将其所有的房屋产权转让给被告张某二，转让价为25.5万元，原告张某一应于同年6月30日腾出该房并通知被告张某二进行验收交接；未尽事宜，双方可以签订补充条款，双方之约定应以补签协议为准。购房合同签订后双方未另签协议。2005年8月20日，被告张某二取得该房屋房地产权证。

原告张某一认为，2005年3月12日，其与被告张某二签订《上海市二手房买卖合同》，约定其将自己所有的房屋转让给被告张某二，转让价为25.5万元，其应于同年6月30日腾出该房并通知被告张某二进行验收交接。在补充条款中，双方约定另签协议为准。之后双方未另签协议。同年3月，被告张某二取得该房产权证。但在上述合同之外，本人曾与被告达成口头共识，约定房屋价款为33.5万元，为规避国家税费在正式合同中注明价款为25.5万元。可见，双方商定的房价款应为33.5万元。现被告张某二在签订买卖合同后否认房价款为33.5万元的事实，且至今尚欠房款6万元，严重侵犯了本人的合法权益。

双方经多次协商未果，原告诉至法院，请求法院判令撤销其与被告张某二之间的买卖合同。

被告张某二认为，其与原告签订的二手房买卖合同系双方真实的意思表示，虽在合同附件中写明以双方另签协议为准，但实际双方未另签协议，故应以合同约定的内容为准，即合同约定的房价款应为25.5万元，故请求法院驳回原告张某一的诉讼请求。

上海市丰贤区人民法院经审理认为，原告张某一与被告张某二在订立二手房买卖合同时，被告张某二明知逃税将造成国家税款流失而隐瞒真实房屋价格，原告张某一应知被告张某二逃税会损害国家利益而与被告张某二签订上述合同，系双方恶意串通损害国家利益，故双方签订的买卖合同无效。对无效合同取得的财产应予返还，造成的损失应予赔偿。被告张某二应将房屋返还给原告张某一，原告张某一应返还被告张某二定金及房款27.5万元并赔偿被告张某二利息损失。

被告张某二不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，其与原告张某一之间买卖合同约定的价格为25.5万元，从未谈过33.5万元交易价格，也不存在双方恶意串通，损害国家利益的事实。现被告张某二已经按照合同约定的交易价格缴纳了税款，税务机关亦出具了完税证明。同时，原告张某一在原审时的诉讼请求为撤销买卖合同，而原审判决超出了诉请范围。原告张某一的撤销之诉，根据《合同法》的规定因撤销权已消失，故不应得到法律支持。遂请求二审法院撤销原判，驳回原告张某一原审时的诉讼请求。

被上诉人(原告)张某一辩称，原审法院认定房价为33.5万元是正确的。如果房价是25.5万元，被告张某二无需支付27.5万元。买卖合同所写的房价是虚假的，原审法院判决正确，请求予以维持。

二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

二审法院经审理认为，依据原告张某一提供的证据及当事人质证意见，应认定原告张某一与被告张某二就系争房屋达成的交易价为33.5万元。被告张某二对其已支付的价款超出买卖合同约定的价款一事未能提供合理解释。原告张某一作为系争房屋所有权人与被告张某二签订二手房买卖合同，应是双方真实意思表示。合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益。在合同签订过程中双方将合同价款写为25.5万元，被告张某二并据此缴纳税款。考虑到合同中对房屋附有装潢、设施设备做了约定，且在原告张某一提供的估价报告及被告张某二书写的字条中均考虑了装修因素，故合同约定的25.5万元应是房屋转让价的一部分。根据规定，房屋所有权转让中，受让方应按合同确定的成交价缴纳契税，如成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关可参照市场价格进行核定。鉴于目前税务机关已为被告张某二开具完税证明，对原告张某一与被告张某二实际转让价与合同约定价款之间的差价是否需缴纳税款应由税务征收机关确定。原审认定双方恶意串通，损害国家利益缺乏依据。原告张某一与被告张某二所签订的二手房买卖合同合法有效。根据法律规定，因重大误解或显失公平而签订合同的，撤销权应自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。鉴于本案纠纷并不属于重大误解或显失公平，且原告张某一起诉时距其与被告张某二签订买卖合同已超过一年，故对原告张某一要求撤销合同的诉讼请求不予支持，判决撤销原判，驳回原告诉求。

关于此案，还有一些问题可以探讨。当事人如遇此类问题，可以咨询黄律师。