闸北律师：关于二手房涉及“凶宅”的法律问题

现房现卖、立即入住、配套成熟，相比新盘，二手房有不可替代的优点。如今房价暴涨，对于很多人来说，买房是件很困难的事，所以很多人选择了买二手房。但是，一所房子既然有过去，也不可避免会有故事，这个故事中的细节我们通常不得而知，如果一定要探究，有时反而会有无尽的烦恼。

如果房屋内曾经发生过非自然死亡，如自杀、凶杀等事件，则会被认定为“凶宅”。近几年因为买到凶宅而到法院打官司的案件愈来愈多，其实，凶宅定义如何？“凶宅”目前并无公认或权威的界定。法律法规也没有关于“凶宅”的规定。生活在21世纪的我们都知道，所谓的“凶宅”没有任何科学依据，只不过是民间的迷信，但即使如此，也没谁愿意住一间“凶宅”。 

在二手房交易中卖方有时会刻意隐瞒一些事实，导致买家买到“凶宅”，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地，一般会因内心恐惧影响购房意愿，最终导致房屋的价值大打折扣，甚至出现无人问津的局面，产生很多纠纷。而目前在没有法定的披露义务、也不属于瑕疵担保范畴的情形下，购房者很难主张出卖人存在欺诈行为。另外，在买卖合同中未约定的情形下，购房人购房后得知房屋为 “凶宅”，其请求赔偿的诉求虽合乎情理，但在法律上却不容易得到支持。

那么我们如何避免买到“凶宅”呢?买方想退房卖主又不让怎么办？房屋交易中，卖方有义务告知“凶宅”信息吗？

一、关于“凶宅”的定义

据说，“凶宅”较明确的3项必要条件包括：1、在产权持有期间2、房屋专有部分3、非自然死亡。

第一，产权持有期间：代表是取得建物使用执照后，才开始计算，换句话说，凶宅如果拆了，没有建物产权后，凶宅不会变成“凶地”，自然就不是凶宅；另一个面向也代表，假若结构中的建案工地发生死亡意外，例如工人陈尸在某户施工中的建物，由于还没有完成产权登记，因此也不能称作是凶宅。

第二，房屋专有部分：房屋分为“专有”、”共享”、“约定专用”、“约定共享”。一般民众购买的房屋室内主建物、附属建物都是“专有”，换句话说，例如A小姐从11楼住家跳楼身亡，代表11楼就是凶宅。

“共享”部分就是指小区公设空间，包括顶楼、地下室车道、游泳池等等。但民众要留意“约定专用”，由于“约定专用”是专门给某位所有权人使用，最常见的就是约定专用的露台，因此假若A小姐坠落到2楼露台，2楼户也是凶宅。

第三，非自然身亡：从轻微至严重分类，“微凶”包括意外失足跌倒；其次“小凶”如室内饿死，”中凶”包括上吊身亡、烧炭，“中上凶”则如凶杀案、血溅住宅，“大凶”则是重大社会惨案。没有出过事故，肯定不算是凶宅。如果是外出发生事故，车祸或者溺水等算不算凶？自然疾病死亡，算不算凶？由当事人自己判断。

但凶宅范围不宜过宽。现实生活中，每间房子或早或晚都不可能避免发生过生老病死，如果照此定论，每间房子都应算“凶宅”。

明显的凶宅，一般价格会略低。但即便房价便宜，却不建议购买”大凶”住宅。最好还是打听清楚房屋状况，以免捡到便宜之后，才发现事情不是那么简单。

二、公共区域发生凶案是否算凶宅？
    当今，高楼住宅林立，为了方便居民使用，高楼内开辟了大量的公共空间。有时发生这样的情况，在与住房一墙之隔的公共区域发生了凶案，能否将住房认定为凶宅？
    有报道显示，这些年，有露台的大楼成交量大幅降低，原因就是坠楼事件频发，一些买家认为露台大楼容易变身 “凶宅”，接受度降低。可见，发生在公共区域的凶案，确实可能会使住房者蒙受心理上的压力和经济上的损失。
    徐汇区法院在不久前专门就“凶宅”买卖引发的法律问题展开研讨。研讨会上，有观点认为，“凶宅”的认定范围不宜过宽，如果“凶宅”的范围不加规范，将导致买房者滥用权利，成为买房人违约、履约瑕疵的借口，由此侵犯出卖人的正当交易利益，降低市场交换效率。发生死亡事件的“凶宅”范围应该严格限制在业主专有部分。
     在公共区域发生凶案，不应将该幢楼内的住宅、经营性用房全部认定为“凶宅”，主要基于以下三个因素：

首先，任意地扩大“凶宅”的数量，将使得更多的房屋涉入额外交易步骤以及滞销贬值的问题，此举将降低社会总体的经济效益。

其次，一旦将这些住宅、经营性用房认定为“凶宅”，则难以服众。因为，每一业主的房屋状况、距离凶案发生地点的远近不同，如果统一定性，将侵害业主的合法利益，违背了法律公平公正的原则。

最后，公共区域发生的凶案通常与业主并没有关联。而一旦确认为“凶宅”，业主的财产利益将受到较大的损失，相较于房屋私有范围内发生凶案而言，这一情形下的业主确实显得更加无辜。    

三、如何发现凶宅

1、家居户型作过大改动的房子，要细心留意

可以适当了解，改动后，这些人是搬了大房子还是因为别的原因搬走了等等。

2、在看房子的时候，一定要和中介公司或者房东说清楚，不买凶宅

3、咨询邻居、小区闲居老人、门卫、物业、居委会、派出所等或可得到某些相关信息

4、网上搜索相关报道

虽然在网上搜索，有可能发现一些蛛丝马迹，但存在很大困难，因为现在的新闻报道为保护隐私，一般对地址和姓名都含糊不清，隐去甚至采用化名。

四、买方观点

   1、“凶宅”不吉利，法律应保护善良风俗

  中华民族传统习俗一向有追求喜庆、吉祥和趋利避害的心理倾向，这种朴素情感是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗，符合一定时空条件下人们的认知水平和价值观念，属于法律所规定的公序良俗原则，应当受到法律保护。根据一般的民俗习惯观念和一般心理规律，误买“凶宅”的人在心理上不可避免地会产生恐惧、焦虑、沮丧、抑郁等不良情感，其情绪、感情、思维、意识等精神活动会产生障碍，从而对其居住使用该房屋构成严重影响和妨碍，因此难以实现购房居住的基本目的。

    2、卖方有义务告知“凶宅”信息

虽然法律上并没有明文规定，但从风俗道德上讲，卖方有义务告知“凶宅”信息。卖方如果告知买主这房子曾经发生过非正常死亡事件，那么忌讳的买房人就不会购买该套房子，所以，卖方在卖房时就存在故意隐瞒房屋重大事实，显然违反诚实信用原则，侵犯了消费者的知情权，消费者有权终止合同。

3、合同标的物的存在重大瑕疵

“凶宅”虽然在实物形态上没有受损或者说实际的使用价值没有受到损害，但根据风俗习惯，人们对房屋内发生的恶性凶杀案件恐惧和忌讳，房屋的交易价格会因市场上不确定的购买者的忌讳而下降。因此，房内曾发生凶杀案件这一事件，已经构成了合同标的物的重大事件或者重大瑕疵。

 五、卖方观点

   只要房屋手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患，那就是正规交易。卖的是房子，不是房子的历史。在二手房交易过程中，卖方没有义务主动告诉买方其它信息。哪套有点年代的房子没有老人去世过？即便发生过凶杀案，也是无法回避的事实。

六、中介观点

   尽量不骗人，但对一些不利于成交的信息，能瞒就瞒，特别是大家比较忌讳的房子里死过人这种事儿。如果买主不主动询问房屋有关信息，我们是不会主动告知的。

有时希望把房子尽快出手，明知道房子有不吉利的地方，也只能装傻，打打擦边球，因为相关法律对此没有强制要求。

七、买卖合同约定问题

1、合同约定的重要性

买受人行使撤销房屋买卖合同有较大难度，撤销权的性质是基于合同法的重大误解、欺诈还是基于侵权法的侵权行为，还是基于民法通则的违反诚实信用、公序良俗原则存在争议。欺诈或重大误解的认定也较为困难。其主要认定的事实是包括屋内死亡事实的认定、出售人或居间方告知的认定以及买受人买房的目的 （如购买婚房），这些事实如能认定，再判断是否违反公序良俗、诚实信用等民法原则。此外， “凶宅”虽然影响到了房屋的价值，但房屋是否为瑕疵、怎么辨别是否为 “非正常死亡”，目前还较难界定。

现实中查询“凶宅”难度较大，因为该类刑事案件一般不对外进行公开，而且非正常死亡事件也涉及个人隐私等问题无法查询。

2、约定出卖人的告知义务

我国现行的房屋买卖标准合同上没有关于‘无凶杀案发生’这样的约定，现在都是采用制式合同，很少有人在签订合同时签订补充合同。

为避免纠纷，明确约定要求房东告知有可能影响到该房屋居住及交易价值的重大事项，比如近期是否发生凶杀案件、房屋周围是否有不适合居住的情况及因素；买卖合同当中亦应当约定，如果房东没有如实告知的话，购买方有权解除本买卖合同并要求房东承担违约责任。
     在合同中也可明确购房目的，比如购买婚房，家庭自住或学区房等，便于明确购房目的，日后以不能实现合同目的作为退房理由。

如果当时没有约定，事后双方书面达成相关的补充协议也具有法律效力。