宝山律师推荐案例：卖方拖延过户个税谁负担

案例概要：

王某于2010年5月购买了一套二手商品房。当时出卖人刘某尚未取得房产证，《房屋买卖合同》约定：房屋总价款为180万元，采取分期支付，合同签订后10日内，王某支付80万元首付款；待房屋交付时，王某支付第二笔购房款80万元；余款20万元待办理过户时支付；出卖人刘某取得房产证后15日内，配合买方办理过户手续，如出卖人逾期办理，按照日万分之五向买受人支付违约金。

合同签订后，王某如约支付了首付款80万元。2011年初房屋交付，王某支付了另外80万元购房款。此后，他装修好房屋，把父母从老家接过来同住。2012年6月，开发商在小区内张贴公告，通知可以办理房产证。王某就给刘某打了电话，请他尽快去办理房产证。

刘某虽然口头答应去办理，可是迟迟未去。王某多次催促，不料之后刘某要么称人在外地匆匆挂了电话，要么就无人接听电话了。其间，开发商也通知刘某尽快去办理房产证。但几个月过去了，王某到开发商处询问，刘某仍旧未去办理房产证。

2013年初，社会上都在热议新政出台的事，王某十分着急，但却联系不上卖方刘某。为了购房，王某的父母把家里的房子都卖了，现在刘某不办理房产证，导致王某也无法办理过户。

律师分析：

虽然没有约定出卖人刘某何时要办理房产证，不过按照交易惯例，在开发商通知办证后合理的期间内，刘某应当去办理房产证相关事宜。而刘某经王某多次催告仍不办理，开发商也多次通知出卖人刘某去办理房产证，但他迟迟不办理。

刘某无故不到开发商处办理房产证，必然导致买受人取得房产证迟延。依据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，出卖人迟延履行合同义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。

结合此案的情况，虽然王某已经多次催促刘某办证，但没有充分的证据予以证明。王某可以先向出卖人刘某发送律师函，一方面再次催告出卖人履行合同义务，要求其在合理期限内到开发商处领取房产证，并要求其领取房产证之后15日内配合办理过户手续。

另一方面，如果买受人已通过发送律师函的方式催告出卖人履行合同义务，但出卖人仍旧不予任何回应，那么在庭审中，律师函也可作为书面证据向法院提交，以证明出卖人经催告在合理期间内仍拒绝履行合同义务，构成违约。

如果当事人双方就新增加的税费负担无法达成一致，则属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，当事人据此要求解除合同的，法院一般予以支持。合同解除后，出卖人应将收取的购房款或定金如数返还买受人，若当事人一方主张赔偿损失或者适用定金罚则的，不予支持。