房 屋、场 地 租 赁 的 法 律 意 见 书

某国际工程技术(北京)有限公司：

本律师就贵公司转租北京市大兴区某村村委会房屋场地租赁合同事宜，对原租赁合同进行审查，依据国家、国务院及北京市有关法律法规出具本法律意见书。

一、     转租人历先生，租赁北京市大兴区某村村委会房屋、土地，房屋共35间，共计面积618.9平方来，院内土地面积2315.9平方米，院外土地面积8亩。租赁期限为20年，自2004年4月，18日至2008年4月18日，详见原租赁合同。

二   出具本法律意见书的主要依据：
    （一）《中华人民共和国合同法》

（二）《中华人民共和国土地管理法》

（三）《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

 （四）《北京市农村集体资产管理条例》。

（五）《北京市农委会关于开展清理和规范农村集体经济合同工作的通知》

三、依据本意见书以第一条事实为依据，以第二条的法律为准绳，本所出具以下法律意见：

1、原租赁合同中关于房屋租赁部分，系双方当事人真实意思表示，且没有合同法第五十三、五十四条规定的情形，不违反国家强制性、禁止性规定，根据合同法第四十四条的规定，该租赁合同有效，自合同签定之时，便对当事双方有约束力。

2、原租赁合同中关于场地租赁部分，违反《土地管理法》第六十三条中有关“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 的规定，且该租赁情形不符合该条但书条款的规定。也与《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》不符。

易言之，属于合同法第五十三、五十四条规定的情形 ，依法认定其为无效条款。

3、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定　“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”租赁房屋合同有效，租赁场地（即集体土地使用权）无效，两部分效力独立，不互相影响。

4、根据《北京市农委会关于开展清理和规范农村集体经济合同工作的通知》，6月至10月，为清查各类农村经济合同效力阶段，根据其规定，无效合同将清查后终止，故委托人转租该合同中关于场地部分无法律保障且极具风险，建议不宜租赁该场地。

基于上述情况，我们认为原租赁合同租赁房屋有效，租赁场地（即集体土地使用权）无效，贵公司转租该合同中关于场地部分无法律保障且极具风险。仅供委托人在签订转租合同时参考。

5．租赁合同是和汪某签订的，关于房子拆迁补偿这方面的事宜应该是和土地的所有者大兴区某村村委会签订。即使我们和汪某签订了补偿方面的事宜，从法律上来讲，该条款是无效的。

以上法律意见，供贵公司参考。
                              北京市雄志律师事务所

                                   律师：王永灵

                                  2008年6月25日