傅文律师谈怎样用股权转让的方式实现土地流转中的合理避税

傅文律师谈怎样用股权转让的方式实现土地流转中的合理避税

在我国关于土地转让的法律法规及规章中，均规定了在土地买卖引起的所有权变动时，因存在土地增值及权属变更，需要交纳土地增值税、契税、营业税，但同时规定了股权转让、权证更名、项目变更、离婚析产、继承、赠与等无偿转让，未产生增值的有偿转让等等，可以减免相应的税收，具体法律规定如下：（郑重强调一点：离婚后分割房产，也是可以免征契税和营业税的，关键是要办理免税手续），但如果要将企业注销，由于股东获得了相当于股息红利所得，要缴纳个人所得税，因此，当事人可以比较一下，缴纳个人所得税合算，还是缴纳契税营业税土地增值税合算，权衡利弊之后再行缴税。

一：免增值税

中华人民共和国土地增值税暂行条例

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条　条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为

《潍坊市地方税务局国有土地转让税收管理暂行办法》

第九条符合土地增值税税收减免优惠条件的单位和个人，在向国土资源部门申请办理土地过户手续前，应到主管地税机关认定减免税额或办理减免税手续，申请开具《土地增值税免税证明》，并报送转让方、受让方或者买卖双方税务登记证件副本及复印件，无税务登记证件的提供其身份证及复印件，土地使用证、房屋产权证及其复印件，土地转让和房屋买卖合同及复印件，并根据适用的不同减免税情况，分别提供以下资料：

　　（一）县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件；

　　（二）能够证明将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产；以土地使用权、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险；对企业合并、兼并、分立过程中发生的土地使用权、不动产所有权的转移行为的有效资料；

　　（三）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%（含20%）的证明材料；

　　（四）其他符合减免税条件的证明资料。

主管地税机关应对申请人提报资料进行严格审查，在认真审核并确认涉及所有税种已经完税的前提下，对符合土地增值税免税条件的，主管地税机关方可开具《土地增值税免税证明》，申请人凭《土地增值税免税证明》到国土资源部门办理土地过户登记手续。

二：免营业税

财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　近来，部分地区反映对股权转让中涉及的无形资产、不动产转让如何征收营业税问题不够清楚，要求明确。经研究，现对股权转让的营业税问题通知如下：

　　一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　二、对股权转让不征收营业税

三：免契税 财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知二、公司股权（股份）转让
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
三、公司合并
两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
四、公司分立
公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
五、企业出售
国有、集体企业整体出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
六、企业破产
企业依照有关法律、法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
七、债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
八、资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税 四：为什么企业注销要缴纳个人所得税

财政部国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知

五、企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务，按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。

　　被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。

　　被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。

《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）第五条规定，企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务，按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。　　2.《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》（国家税务总局2011年第41号公告）规定，个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额（投入额）及相关税费。
" t- }+ t1 F4 B$ z5 Y. a8 O　　.《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款规定，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。第六条第五款规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。第六条第六款规定，利息、股息、红利所得，偶然所得和其他所得，以每次收入额为应纳税所得额。
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/ H' x8 B% J6 ^' `- R     综上，个人股东应按照“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税