从一起案例谈集体经济组织成员身份的确认及其对房屋买卖合同效力

从一起案例谈集体经济组织成员身份的确认及其对房屋买卖合同效力的影响

山东豪德律师事务所

傅文15865368182

从一起案例谈集体经济组织成员身份的确认及其对房屋买卖合同效力的影响

山东豪德律师事务所  傅文

在农村房屋买卖合同纠纷中，经常遇到确认当事人是否具备集体经济组织成员身份的问题，在认定该问题时，存在很多争议，有的法院认为只要具备本村户口即具有集体经济组织成员身份，有的则认为仅仅具备本村户口还不足以认定，还需要具备本村土地，从本村获得一定的经济收入或社会保障方能认定，有的则以户口、土地、在本村生产生活综合判断。笔者结合一起农村房屋买卖合同纠纷谈一下集体经济组织成员身份的确认问题，并就该问题对房屋买卖合同效力的影响谈一点自己的看法。

案例：刘某2002年购买了徐某的房屋，签订了房屋买卖合同，村委在合同上盖了章。当时刘某是外地村民户口，在本村长期工作生活，刘某交付全部房款，徐某交付房产证，但一直没有办理过户手续，刘某购买后进行了改扩建，后来因房价上涨，徐某为收回房屋，起诉刘某，要求确认房屋买卖合同无效。笔者代理被告刘某进行答辩，并提起反诉，要求确认合同有效并责令徐某配合办理过户手续。徐某起诉后一审开庭前，刘某办理了户口迁移手续，将自己的户口从外村迁至本村。开庭过程中，徐某拿出一份刘某与村委签订的一份协议，上面主要明确刘某作为后迁村民，不像其他原村民一样享有村民待遇，在合议庭合议时，存在两种意见，一种认为刘某具有了本村户口，其与本村村委签订的带有歧视性的协议由于违反了法律面前人人平等的原则而无效，因此应当认定刘某具有集体经济组织成员身份，合同有效；一种意见认为刘某虽具备本村户口，但由于不享有其他村民一样的村民待遇，与空挂户口存在一定类似，因此不具备本村集体经济组织成员身份，合同应当无效。在庭审中，笔者提出以下三点意见：

一：认定合同效力应当以法律、行政法规中的强行性规范中的效力规范为依据，只有违反了上述规范，才能认定合同无效，即把合同效力与物权效力进行区分，物权行为无效并不能导致合同无效。

二：相关集体经济组织成员资格认定的规定：1：根据《山东省农业厅关于开展农村土地承包法律法规宣讲活动情况的总结》,农村集体经济组织成员包括户口在本村的常住人员以及解放军武警部队的现役义务兵、符合国家有关规定的士官、大中专学生以及已注销户口刑满释放回本村的人员，刘某完全具备该条件。2：根据重庆市高院关于农村集体经济组织成员资格认定的指导意见，集体经济组织成员身份有两种情况：a：原始取得即出生取得、b：加入取得：包含婚姻收养取得、国防建设或政策性移民迁入取得以及其他应当认定取得集体经济组织成员资格的人员，同时明确：空挂户是指将户口迁入本集体经济组织，但目的并不是在该组织生产生活，而是出于利益驱动或其他原因，需要挂靠户口的现象，此类空挂户不具有集体经济组织成员资格。刘某符合以其他方式应当认定取得集体经济组织成员资格的情况，其迁移户口是为了长期在本村居住生活。3：根据天津市高院关于农村集体经济组织成员资格确认问题的意见—津高法民一字（2007）第3号，集体经济组织成员是指依法取得本集体经济组织所在地常住农业户口，在本集体经济组织内生产生活的人，不符合或不完全符合上述条件，但确以本集体经济组织的土地为基本生活保障的人，也应认定有本集体经济组织成员资格。其取得方式与重庆高院意见大同小异，在加入取得中增加了这么一条：“其他将户口迁入本集体经济组织所在地，并经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，接纳为本集体经济组织成员。该条应认定为属于协商取得方式。在法律对农村集体经济组织成员资格作出明确规定之前，该方式属于村民自治，符合法律规定的民主议定程序。虽然刘某没有经过民主议定程序，但当时普遍的做法是经过村委会确认，刘某与徐某签订的买卖合同经过了村委会盖章，程序瑕疵并不能改变合同的效力。从以上省厅及两高院精神来看，认定集体经济组织成员身份，一看户口，二看工作居住，三看社会保障（即是否以本村土地作为基本生活来源）。笔者提出，刘某具备前两个条件，但该村属于城中村，人均耕地仅0.34亩，大多数村民以务工经商为生，如果单纯以土地来判断，则导致大多数村民不具有集体经济组织成员身份，显然非常荒谬。

三：山东省法院对集体土地上房屋买卖的意见：

1：山东省2005民事审判工作座谈会会议纪要规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。

2: 山东省2008民事审判工作座谈会会议纪要规定：对于本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的，应当如何处理，法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。

3：潍坊中院民一庭《当前民事审判实务中应当注意的热点难点问题》

对于农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。

上述规定均明确只有集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋的行为才是有效的，至于刘某是否已取得集体经济组织成员身份，则需要综合其户口、工作生活情况来判断。尽管在买卖合同签订时不具有该身份，但在辩论终结前取得了该身份，根据合同法的保护交易安全的立法原则以及最高院合同法解释一第九条：“依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。因此，刘某经过辩论终结前的户口审批应视为取得了集体经济组织成员身份，即使最终认定不具有该身份，该审批行为也不能影响合同的效力。

在笔者提出以上代理意见之后，一审法院经过合议，以签订房屋买卖合同时刘某不具有集体经济组织成员身份，事后的户口迁移行为是为了诉讼之便，而且与本村订有不享有其他村民待遇的协议为由，判决合同无效，要求刘某返还房屋，徐某返还房款并支付利息，驳回了刘某的反诉请求。笔者与刘某均认为该判决是错误判决，目前该案正在上诉审理中。

结合以上案例，笔者关于集体经济组织成员资格认定有如下观点：

一：目前我国对集体经济组织成员资格的认定存在法律空白，宪法、村民委员会组织法、土地管理法、农村土地承包法均没有涉及。最高人民法院在《农村土地承包纠纷案件司法解释》中，虽没有提到资格认定问题，但在该解释的理解与适用一书中提到：农村集体经济组织成员资格的取得，应该以该成员是否在集体经济组织所在地生产生活并依法登记常住户口为基本判断依据。之所以做出这样的规定，是因为农村集体经济组织成员资格问题事关广大农民的基本民事权利，一方面没有现有的法律可供遵循，最高法院也无从进行司法解释，即使对现有的法律作出解释，由于受到《立法法》第42条第一项所限（即法律的规定需要进一步明确具体含义的），应当由全国人大常委会作出立法解释，最高院无权作出司法解释，而是通过司法建议的形式建议全国人大常委会作出立法解释，在立法解释作出前，相关案件仍要处理，目前法院系统有三种观点，一种是户籍主义，以是否具有本村户籍来判断，一种是居住主义，以是否在本村长期工作生活来判断，一种是综合主义，以户籍作为判断的基本原则，以在本村长期居住生活并获得社会保障并尽到与其它村民相同的义务为标准，以风俗习惯、村规民约为例外，相互结合，综合判断。笔者赞同第三种观点，理由如下：

1：单纯以户籍来判断是不科学的。户籍制度在市场经济快速发展的今天，已经越来越显示了其制约经济发展的弊端。随着我国城市化进程的加快，必然有大量的农民进城打工，但多数农民工由于在城市并没有定居，没有获得应有的社会保障，因此成为了“候鸟”，家中的土地仍然是其安身立命的保障。随着我国社会保障制度的完善，农民工在城市定居的越来越多，也能获得一定的社会保障之后，由于户籍制度的限制，没有把户口迁移到城市，但已经放弃了老家的土地，主要以在城市获得生活保障，很少回到农村老家，与市民没有多大区别，对这部分农民如果在认定为集体经济组织成员，显然不合适。同时由于农村保障标准的提高，有部分农民为了获得农村土地补偿费或者各种其他福利待遇而将户口迁入。对这部分人也不宜认定为集体经济组织成员。户籍作为判断原则，虽不能唯户籍论，但也不能无视户籍，户籍作为证明公民身份的有效证据，应该具有很高的证据价值。

2：单纯以居住生活为标准也不准确。对于那些甘愿做候鸟的农民工来说，家中的土地并没有自愿放弃，如果认为其长期在城市居住生活，就取消其集体经济组织成员身份，在其达到退休年龄之后，城镇没有提供给他社会保障，如果回到农村，仍没有任何安身立命的保障的话，将造成社会不稳定；对于那些在别的村庄长期居住的农民来说，认定其丧失原村集体成员资格，获得居住地成员资格，既没有必要，也没有可能。对于城镇居民出于种种考虑在农村居住生活的，如认为其享有居住地成员身份，将使其获得双重的保障，也不合理。另外，仅以长期居住生活来判断的话，将导致农民外出打工的积极性降低，阻碍我国的城市化进程，影响到城乡差别的缩小进程。

3：如果以户籍作为判断的基本原则，以在居住地长期居住生活履行义务并获得社会保障为判断标准，综合各地风俗习惯、村规民约作为判断的例外情况，将使得那些愿意迁入的农民获得基本生活保障，使得那些愿意到城镇定居的农民转换身份，使得那些外出打工的候鸟能有回家的机会，并充分发挥村民自治的优越性，将极大的推动我国的城市化进程。

二：集体经济组织成员身份的判断主体。

关于具体由哪一个机关判断村民是否享有集体经济组织成员身份，目前有村民自治说、行政判断说、司法判断说三种观点。笔者认为，以上三机构均有判断资格，但效力有差别。比如在判断外嫁女是否具有本村村民资格问题上，可以充分发挥村民会议的作用。如果对村民会议的判断不服，可以要求向乡镇政府或县农业主管部门要求行政确认，对该行政确认不服的，可以提起行政诉讼。如果村民对土地或补偿款分配存在争议，或由于其他民事案件涉及到集体经济组织成员资格认定问题，可以单独或一并向法院提起民事诉讼，以法院的裁判作为最终的判断，这一点也符合司法审查高于行政判断的原则。

三：对于农村房屋买卖，只要双方签订了买卖合同，就应当认可该合同的效力，即使最终不能实现产权转移，那也只是物权无法转移，合同的债权效力应当得到维护。对于那些本集体经济组织成员之间的房屋买卖，一方面应当肯定其合同的效力，另一方面有关部门也应当配合完成过户手续，对于出卖宅基地上房屋的农民，再申请宅基地就不应批准。集体经济组织成员身份不应影响到合同的效力，判断合同效力应当以法律、行政法规中的强行性规范中的效力规范来判断，只要没有效力规范明确否认，就应当维护合同效力，以保护交易安全，惩治违约行为。对于非集体经济组织成员之间买卖宅基地上的房屋，一方面应当维护合同效力，另一方面应当在权属转移时设定一定障碍，防止宅基地作为农民的基本居住保障出现无序流失的现象。

综上所述，集体经济组织成员身份的判断应当综合户籍、居住生活、社会保障、村规民约等多种因素，发挥村集体、地方政府、法院的各自的判断职能，以司法判断为终局判断，该身份对农村房屋买卖合同的效力没有影响，对于权属转移时应当加以限制，既保护交易安全，又充分保护村民利益，这样有利于社会主义新农村的建设和市场经济的进一步发展。

参考文献：

1：合同法解释一第九条

2：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条

3:《山东省农业厅关于开展农村土地承包法律法规宣讲活动情况的总结》

4：重庆市高院关于农村集体经济组织成员资格认定的指导意见

5：天津市高院关于农村集体经济组织成员资格确认问题的意见—津高法民一字（2007）第3号

6：山东省2005民事审判工作座谈会会议纪要

7：山东省2008民事审判工作座谈会会议纪要

8：潍坊中院民一庭《当前民事审判实务中应当注意的热点难点问题》

9: 中国法制出版社

10:中国法院网《农村房屋买卖合同效力的探讨》作者夏正芳