租赁房屋的补偿安置问题

租赁住房的征收补偿安置问题，涉及房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑社会安定对房屋使用人进行安置。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，原《城市房屋拆迁管理条例》规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。这样规定，一是增加了安置方式，更有利于被拆迁人选择；二是更有利于保护双方当事的合法权益，因此新条例22条对因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

予以保留租赁房屋的征收补偿，应当是征收工作的难点与焦点，随着住房制度改革的不断深化，个人拥有房屋产权比重的日益提高，以及房地产二、三级市场的日趋活跃，租赁房屋的征收补偿应当成为征收管理中不容忽视的问题。一方面，征收租赁房屋需要将征收和租赁这两种行政与民事法律关系相交织的行为统筹处理；另一方面，在保护房屋所有权人合法权益的前提下，还必须兼顾对承租人的安置。对于低收入家庭，还应从维护社会稳定的角度多方考虑，稳妥处理。因此，在处理租赁房屋的征收补偿时应遵循以下基本原则：

1、约定优先的原则。

约定优先是《合同法》的一项基本原则。房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，也应当根据约定优先的原则，合同的存在作为拆迁补偿的依据，有约定的，从其约定；没有约定的，应当由租赁双方协商解决。

2、对所有权补偿，兼顾对承租人安置的原则。

房屋租赁属于出租人与承租人之间的民事法律关系，其征收补偿问题的解决更多地要靠租赁双方自行解决。能够达成一致的，对所有权人补偿，所有权人按照与承租人协议的约定对承租人进行安置。但是征收又在一定程度上影响了租赁这一民事法律关系，应赋予其更多的行政成分，使其具有强制性。对于合同中未做约定，征收时又协商不成的，从不影响征收工作的进程考虑，实行产权调换（即实物安置）即租赁双方继续保存原有是那种租赁关系。

3、尊重历史、实事求是的原则。

租赁房屋的基本特征是承租人以交纳租金作为取得房屋使用权的对价。但在具体实践中，有国家私房改造的遗留问题，有的既无协议也不交租，有的虽无手续但事实租赁，还有的涉及代管产、宗教产、文革挤占产等。对这类历遗留问题，应当遵循尊重历史、面对现实、实事求是的原则，予以妥善解决。

典型案例

搬迁安置补偿费应归实际搬迁人

市民王先生于2006年将位于渭南市西二路三处平房分别租给了李某等三人，并签订房屋租赁合同，合同中注明如遇房屋拆迁则承租人必须搬出所租房屋。前不久拆迁部门下达房屋拆迁公告，王先生所出租的三处房屋正处在此拆迁范围内，由于王先生与三位房屋承租人之间就房屋搬迁费归属及金额问题不能达成一致意见，所以起诉至法院。王先生要求与三名承租人解除房屋租赁合同，并要求三人交齐租赁费并搬出所租房屋。

法院在受理本案后认为，房屋搬迁安置补偿费的归属问题，就成了处理本案的关键所在。根据《城市房屋拆迁管理条例第l3条的规定 拆迁租赁房屋的，征收入应当与被征收人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第27条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被标迁人实行房屋产权调换二产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第31条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。根据以上规定和本案房屋租赁没有到期的特点，本案中的搬迁安置补偿费应归属三个房屋承租人。经过主审法官的耐心调解，王先生主动撤回了起诉。