商品房认购书之合同效力

案情简介：

2005年5月初 张女士与某房地产开发公签订1份商品房认购协议，约定张女士购买该公司开发的某小区房屋一套。该房屋规格为三室二厅，屋数为2层；建筑面积为158平米；总价款为人民币553000元；张女士同意于同年5月底前付清后期余；该房屋手续齐全合法，质量符合国家标准；而该公司应保证在2005年7月底前完工，签订正式购房合同；房地产开发公司给张女士出具正规售房发票，并提供合法的办理房屋产权证的手续。协议签订后，张女士于当日支付购房款20万元；2005 年5月26 日，张女士又依约向该公司交纳购房款353000元；公司均具具了收款收据。2005年8月，房地产公司提出该商品房价格已经根据市场行情上调，与张女士签订的销售协议并非正式商品房销售合同，没有法律效力为由，要求张女士根据当时的市场价格补交部分房款。张女士拒绝了这一要求，后经多次协商未果，同年10月，张女士以房地产公司不与其签订正式购房合同并交付房屋已构成违约为由向人民法院提起诉讼。

法院经审理认为：张女士与房地产公司签订的商品房认购协议，由于其具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，井且出卖人已经按照约定收取张女士足额购房款553000 元。该商品房认购协议应当认定为商品房买卖合同。房地产公司应继续履行合同。

案例评析：

本案中，争议的焦点是张女士与开发商是否形成了房屋买卖关系，张某是否有权利要求开发商交付房屋，也就是该商品房认购协议的法律性质如何认定？

商品房认购协议是双方当事人真实意思表示，赋予了双方在今后一定期限内将要谈判签订商品房买卖合同的义务，它与商品房预售合同之间是预约与本约的关系，预约合同同样具有法律效力。

在合同的分类中有预约与本约之分。预约是指当事λ之间约定要在将来签订合同的合同，而将来要签订的合同就是本约。预约的内容不同于本约，其效力是使当事人负有在将来履行签订合同的义务。预约具有独立性，与本约不存在从属关系。

首先，认购协议是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购协议应为独立的合同。

其次，认购协议是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。另从内容上看，认购协议与商品房预售合同的内容具有连续性。由此可见，认购协议具有以下特征：

1、签署认购协议双方当事人就是将来所要订立商品房预售合同的双方当事人，与预售合同的主体具有一致性。

2、认购协议的标的是一种签约行为，是双方约定在特定的时间内签署正式商品房预售合同的行为。

3、认购协议中双方当事人的权利义务具有特定性。双方当事人都有最大诚信以达成正式合同的义务。

因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定双方所签认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且张女士与房地产公司签订的认购协议实际上已经具备上述规定中商品房买卖合同的主要内容，并且张女士已经按照约定支付了购房款 ， 应当被认定为商品房买卖合同，房地产公司须依照其中约定继续履行其义务。

律师建议：

为了避免不必要的损失， 建议购房人在认购房屋时应注意明确认购协议书法律效力。从法律角度看，认购书确定的是房屋是否要买卖的关系，而正式合同确立的是正式房屋买卖关系，二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定，所以购房者应当注意：

1、购房者有权力知道，房产商也有义务告知购房者，关于认购协议书及《商品房买卖（预售）合同》中双方应承担的权利和义务。

2、购房者在认购书中明确：双方经协商未能就《商品房买卖（预售）合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。这样可以为自身留有余地。

3、注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。