商品房现售应符合的条件

案情简介：

刘先生于2007年5月花180万元买下北京某小区一套建筑面积120平方米的单元楼房。同年经过精心装修后喜迁新居。2008年6月，刘先生要求开发商依据双方签订的《商品住宅楼购销合同》约定：“保证出售房屋产权为北京市产权的商品房，并在一年内办理产权手续”。办理产权手续，但开发商借口推诿，刘先生在与邻居闲聊中得知这栋楼是危房改造回迁用楼，根本不是商品房。刘先生才知道上当受骗，在与开发商协商未果的情况下，将开发商起诉到法院，要求退还购房款和后期公共维修金，并赔偿装修费 12万元，要求支付搬迁费及利息等。开发商答辩：“同意退房，但不同意赔偿损失，并要求将装修的房子恢复原状；支付房屋使用费8万元。法院经过审理，最终作出如下判决：开发商与刘先生的房屋买卖合同无效，刘先生把房腾空后还给开发商，开发商退还刘先生全部购房款并按银行同期贷款利率支付利息，给付刘先生装修费9万元，返还公共维修金1966 元，刘先生支付开发商拆改损失费2500 元和房屋使用费。

案例评析：

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购买人，并由购买人支付房价款的行为。我国《商品房销售管理办法》第七条具体规定了商品房现售的条件，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。包括：

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4、已通过竣工验收；

5、拆迁安置已经落实；

6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7、物业管理方案已经落实。

本案中，开发商建造的该楼属于危房改造回迁楼，在没有取得土地使用权证和商品房销售许可证的情况下，是不能作为商品房销售的。此销售行为系违反《商品房销售管理办法》第七条规定的，因此，该商品房买卖合同元效， 发商应当退回刘先生的购房款并赔偿其他经济损，应当支付一定的房屋使用费。

风险提示：

消费者在购买商品房现房时，在签订商品房买卖合同前，应当查验所售房屋是否已经齐备上述 7 个条件，谨防上当受骗。