建设工程价款优先受偿

案情回顾：

2006年6月某建筑工程公司与某磷肥厂签订了建筑工程施工合同，负责承建该厂的6 层办公大楼，由某建筑工程公司预先垫付50% 的工程款；建筑工程验收合格后，除5% 的质量保证金外，磷肥一次性付清全部工程款。2007年8月，工程竣工并经验收合格，双方进行了结算，磷肥厂应支付某建筑工程公司工程款项285多万元。该厂因资金紧张，给某建筑工程公司制订了一份还款计划。此后不久，由于该厂资不抵债，丧失了还款能力，某建筑工程公司建设的办公大楼却抵押给了银行。某建筑工程公司逐向人民法院起诉，申请依法拍卖磷肥厂的办公大楼，要求优先清偿拖欠的工程款项，同时银行也主张行使抵押权依法拍卖磷肥厂办公大楼。

法院经审理后认为，某建筑工程公司作为该办公大楼的施工承包人在法定期间内享有建筑工程工程款优先受偿权，其优先于银行的抵押权受偿。

律师说法：

我国《合同法》第286条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于建筑工程工程价款优先受偿权问题的批复》规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权。工程款优先权是基于我国合同法第286条的规定而设的，属于法定抵押权，不允许当事人任意创设。司法实践中，发包人未按照约定支付工程价款，承包人固然可以请求发包人承担违约责任，但违约责任在许多情况下并不能充分保护承包人的利益，法律才规定承包人的法定抵押权。如果一般抵押权（约定抵押权）优于法定抵押权而实现，那么法定抵押设定的目的就不复存在了。因此，无论一般抵押权是否登记，成立的时间是否在优先受偿权之前，法定抵押权均应优先一般抵押权行使。

建筑工程业主在开发具体工程项目时，经常要求总承包人垫资施工，同时为了获得更多资金支持，也将所建筑工程项目抵押给银行获得贷款进行项目开发。作为建筑工程施工总承包人，在与业主进行竣工结算后的6个月内，一定要行使法律赋予的建筑工程价款优先受偿权，向法院或仲裁机构主张这个优先权，从而更好地保护自身合法权益，避免损失。