补充

问:  建筑工程有什么质量标准要求?

[广东-惠州]

建筑工程有什么质量标准要求?

我想起楼但又不知道,承包给人又担心被别人骗.

 

答:  建筑工程的质量标准是一个系统工程，有关的规定，相应的规范可达几十本，想用几句话或几段话说清楚是不可能的，而且在整个施工过程中都会出现质量的要求,你投资很多，为了百年大计，还是化些小费用请个专业人员给你把关为好。08-9-10  

 

 

 

问:  请问承包给别人盖楼,有什么工程质量标准要求?

[广东-惠州]

你们好!我想起楼,框架结构的,我想知道一般有什么工程质量标准要求?那些承包工程队才会帮我做好楼房,最怕被奸商骗了都不知道,知道的请帮帮忙.

补充：工程的材料是我自己包的,建筑商只是负责包工的.

 

答:   如果钢材、水泥等材料自行筹措，质量有保证，那就是施工的质量，框架结构是混凝土结构，所以混凝土要达到设计的强度，如C25、C30等，而且振捣要密实和均匀等，而强度取决于水泥、石子、砂和水的配合比，不是专业人士很难能判断正确，宜请专业人员全程监理。08-9-10

 

 

 

问: 关于房子层高问题

[福建-漳州] 

新房层高问题:合同上注明层高2.8米,板厚设计图上是10厘米,这样净高就应该有2.69~2.71米,可实际只有2.67.这种情况属不属于建筑框架质量不合格的范围?可不可以要求赔偿,如果可以要求赔偿,该按什么标准赔偿,能赔多少?

补充：合同中没有约定违约金

 

答:  可能你没有注意到楼板上下还有粉刷层,约3--5公分,这样算,净高是符合要求的. 08-9-8

 

 

问: 房屋渗漏维修赔偿

 [广西-南宁]

我2005年12月和某房地产公司签订合同购买了一套楼中楼，房屋是6-7层，7层为顶层，7层的一半面积是露台，露台下面是客厅。 2007年1月交房，2008年5月底装修完工入住，2008年初月底因下雨客厅楼板渗漏滴水，装修好的吊顶开始发霉，与物业（地产公司）交涉，他们答复因为客厅顶上露台已铺好瓷砖如果撬开检查是防水层漏的他们就负责补漏及客厅漏水损坏部分的维修，至于撬开露台瓷砖的人工费及重新铺盖瓷砖的费用他们一概不负责，我想知道他们的说法对吗？他们房子质量问题造成我的损失难道要我自己负责任吗？

 

答:   按国务院《建设工程质量管理条例》屋面防水工程保修期是5年，你的房子还在保修期内。条例第四十一条也对保修和损失的赔偿有明确的规定，可据此主张自己的权利。

08-9-7

 

问: 建筑是否合理

[黑龙江-哈尔滨]

我所在小区于2006年动迁，今年年末回迁，由于当时物业公司没有出具体的房屋设计图，协议草签的是产权归我所有，补充面积650元/米。

今年年初我去看房子，发现房屋没有凉台，而该小区的其他房屋均有凉台，很明显物业是在压缩成本，占会千户的便宜。

请问该房屋建造是否合理，回迁户能否跟据相关法律要求改建房屋或拒绝回迁并挑选正常的住房。

请各位律师回答详细些*（最好要告诉我是根据那条法规）* 十分感谢。

 

答:    小区其他建筑都有凉台，为何独你回迁的没有，这是条理由。但建筑工程规范中并未有建筑一定要有凉台的规定，平面的布局主要还由双方协商确定。你可先与开发方协商能否适当改建，也许并不会十分困难。而接受房屋还要着重面积是否符合，质量是否合格等。

08-9-6

 

 

问: 设计出现问题

[江苏-徐州] 

我公司设计出现问题，甲方要对我公司起诉，我公司要承担怎样的责任？谢谢！

 

答: 如果设计上出的问题还达不到重大安全事故的,即达不到刑法第一百三十七条规定的刑事处理的情况,则承担民事赔偿责任，赔偿直接经济损失。关健是鉴定是否完全是设计的问题，还是有多种因素造成，根据以往经验，有的时候，设计上是有问题，但结果的发生可能是多因素的，要详细分析。 08-8-30

 

 

问: 请帮我提供相关的法律帮助

[河北-邯郸]

我们是由几十家2层楼独院组成的一个小区.,在离我们小区对面不到10米处是一片荒凉的空地.而最近有开发商要在这块空地上建高层居民楼.严重影响了我们小区的采光.请问我们可以依据什么相关的法律来阻止他们建楼房呢?

 

答:  按目前有关的建设的工程标准，相邻房屋的间距强制性标准只对南向日照时间作出规定，日照时间决定了相互之间的距离，如果该高层居民楼在你们南向又不够规定的间距，经过批准的可对规划部门提起行政诉讼要求撤消批准，如未经批准是违章建筑。南向应当有多少距离才满足要求可查阅国家标准GB50180-93。 08-8-22

 

 

问: 楼房管道问题

 [北京-通州区] 

请问一下楼房的污水管和化粪池管应该是连在一起的吗？是否符合建委的一些有关下水道的条文规定？帮我解答一下谢谢！

 

答: 楼房的污水管和化粪池管大部份设计是连在一起的，国家对此的相关规定并没有一定要分开的条款，但目前考虑到节水，特别是北方地区有在考虑分开以利水的简单处理循环利用。所以如果是连在一起并不违背规范。08-8-21

 

 

 

问: 窗户漏雨

 [内蒙古-包头]

我想问一下，我家的房子从2006年11交工后，07年的夏天窗户就开始漏雨、漏气，到08年夏天窗户漏雨更为严重，已经到了卧室，每次去物业都是让我等几天，我想知道我现在应该怎么办。谢谢

 

答:  窗户漏雨属外墙面渗漏，按国务院相关规定开发商应保修5年，现未过保修期，可要求开发商及相应的施工单位保修，并赔偿由于漏雨造成的损失。08-8-6 

 

 

 

问: 如何清算监理费

 [江苏-南通] 

2006年我公司（监理公司）与一房地产开发公司（业主）签订了一份委托监理合同，合同规定监理工期为二十三个月，监理酬金为130万。酬金按形象进度支付，分别为：

① 合同签订后10天内预付监理酬金12.55万元；

② 桩基完成后7天内支付监理酬金12.55万元；

③ 施工至±0.000后7天内支付监理酬金12.55万元；

④ 主体完成三层楼面后7天内支付监理酬金18.825万元；

⑤ 主体结构封顶后7天内支付监理酬金31.375万元；

⑥ 工程竣工验收合格，工程竣工监理资料齐全7天内支付监理酬金36.375万元；

⑦ 保修期（1年）满后7天内支付监理酬金6.275万元；

若非监理原因工程延期，则延期监理费按130万/23个月*延长月数进行计算。

现监理工期已满23个月，但实际工程只施工至二层楼面，因此监理酬金只拿到前三期，共计37.65万元。现业主提出要解除合同，让我公司清算监理款，否则他们将单方撕毁合同。我公司能否以监理工期已满23个月，工程延期非我方责任，要求支付130万元监理费？

 

答: 合同签订得比较详尽。首先要弄清情况和证据（包括细节），如：施工至二层楼面后，监理方与开发公司为何不能继续合作？原因是什么？双方出现不能继续合作后，监理方具体又是怎样操作的？是否还派员进入工地工作？....等等，只有掌握了有关情况并综合后才可有个比较实际的答复。建议与律师面谈。08-8-6

 

 

 

问: 建筑行业的法律问题

 [宁夏-固原]

如果房屋因为设计原因发生事故，这个责任由谁来负？

设计单位？注册师？审核？设计？ 审图办有多大责任？

有人说注册盖印的人责任最大，这个说法对么？他应该负多少责任呢？

我看了建筑法，内容很少，很笼统，这方面到底是有法可依还是法律空白？

如果可能最好举出一个发生过的案例，又比如这次四川地震，有没有相关案例？

补充：怎没还没有回复呀？

 

答:   这是个范围比较广的，比较专业的问题。按我国现有法规，可以大体上这样分，如果是设计单位设计上的问题造成事故，原则上当然是设计负责，但由于施工图已审查过，如造成事故的原因是强条或结构的严重安全隐患漏审的缘故，按建设部相关规定，审图机构应承担赔偿责任。至于设计单位内部，即设计、校对和审核三者之间的责任承担现没有明确的规定，主要应考虑各自的分工和出问题的又是什么问题以及各自的职称等。如果有的设计公司在章程中有说明，可作参考，不过国务院的相关规定中有“注册建筑师、注册结构工程师等注册执业人员应当在设计文件上签字，对设计文件负责。”另外，按现有的规定民事责任与刑事责任可能还有不同。相关案例也是很多的。08-8-5 

 

 

 

问: 这属于房屋主体结构问题吗?

 [河南-郑州]    您好,

我在07年9月购买的砖混结构商品房因地基下沉并且开发商使用免烧的"蓝砖"出现楼房通体产生纵向贯穿性裂缝,我家发现7条纵向贯穿裂缝,并且我家楼上、楼下的相同位置都有此纵向贯穿裂缝。请问这个问题属于房屋主体结构质量问题吗？谢谢！

 

答: 是属于主体结构问题。因为砖混结构的承重主体是砖砌体，砖的质量达不到要求产生裂缝当然是主体结构问题。基础工程是房屋荷载承重和传力的结构，因基础下沉产生的裂缝也是主体结构问题，所以国务院的相关规定对以上的保修期限规定为最长为该工程的合理使用年限即50年。当然如果房子因而有严重安全隐患不适宜保修时应作相应处理。08-7-13

 

 

 

 

问: 民用建筑采光距离

 [江西-赣州]

我想请问下，我们民用建筑之间的采光距离是按什么标准

 

答:房子与房子之间的距离按GB50180-93《城市居住区规划设计规范》。08-7-14

 

 

 

 

问: 六层楼与六层楼之间的标准距离是多少?

 [辽宁-鞍山]

我家附近要盖一座楼房,我家住三楼,将要盖的楼房会挡住我家的阳光,我想知道六层楼与六层之间的标准距离是多少,

 

答:   如果是指南面的日照距离，按国家标准GB50180-93，辽宁地区可按约1：1.7的间距考虑，即在你南向房屋高度（指檐口总高）的一点七倍计算。08-8-5

 

 

 

问: 架高压线的安全距离

 [陕西-咸阳]

我家的门前即将要建设一个110千伏的高压线,还要从我家的放顶过,我家需要搬迁?

 

答: 按国家相关规定，高压线不能直接穿过房顶，应当设有安全隔离带，按此规定你家应拆迁。08-8-4

 

 

 

问: 房屋层高

 [上海-奉贤区]

房屋层高不符合合同约定问题

    一、基本情况介绍

我于2007年11月新购了复式（17复18）毛坯商品房1套，房屋总面积为186平方米，总价133.2万元，与开发商签订合同时，合同中约定该房屋层高为2.9米，开发商交房房屋使用说明中也明确表示该房屋层高为2.9米。2008年我拿到钥匙准备装修时发现17楼厨房间的高度净高只有2.35米（其它房间的高度均为2.77—2.78米），该厨房的建筑面积约7.5平方米，检查发现17楼的楼板有两层，其均为钢筋混凝土浇注，厚度为9--10厘米，夹层中把18楼卫生间的各种污水管道都全封闭在内。现在由于房屋净高太低造成空间压抑，且无法吊顶，况且把污水管道全密闭在夹层中，造成日后管道堵塞无法维修。

二、目前进展情况

为此事特地聘请了律师向法院提起了诉讼，7月7日法院进行了第一次庭审，我方以房屋层高不足，合同违约以及质量不符合建筑规范为理由。被告辩称房屋层高足够（包括夹层高度），开发商没有错误为由，并拒绝调解。目前，法院虽然还没判决，但据悉我有可能会输。

为此，我特想请教各位律师，对此官司我该如何打，请各位律师指点迷津，万一我一审输了，我是否应该上诉。

                   

答:  房子层高在建筑上是指楼板面到上层楼板面的距离，所以净高应扣除一层的楼板厚（约10--15公分）及其上下粉刷层（约4--5公分），如果你量的是净高，那2.78米是符合的。厨房的层高要查一下住宅规范是否达到最低要求？现在流行的设计是将污水管封起来以免管道漏水影响下层。08-8-2

 

 

 

 

问: 我想要知道 关于楼房间距的距离多少 要详细的法律规定..

 [吉林-通化] 

要详细的法律规定..哪部法规里的...谢谢.

 

答: 可参见国家标准GB50180-92《城市居住区规划设计规范》。08-8-1

 

 

 

问: 咨询建筑间距

 [江西-赣州]

如何理解《江西省城市规划管理技术导则》

第二十一条  中高、多层住宅建筑的间距控制应符合下列规定：

（一）住宅建筑平行布置时：

1、朝向为南北向的，其最窄处间距旧城区不得小于南侧建筑高度的0.9倍；新区不得小于1.1倍。

难道住户不能对其住宅建筑的南侧间距提出要求吗？

 

答:  对于南向日照的要求，国家的强制性标准是：底层窗台面距室内地平0.9米高的外墙位置上，日照大寒日应大于或等于2--3小时，冬至日应大于等于1小时，相距的间距比例就是按此算出。所以只要满足该标准，住家是无根据提出更高要求的。但0.9倍的距离估计达不到该要求。不知江西省的该技术导则是否经过相关立法部门通过？08-7-30

 

 

 

 

问: 房屋渗水

 [江苏-苏州]

我家的房子是去年装修的在三楼。昨天夜里不知为什么我们发现宝宝的房间靠外面的墙有渗水，于是我们找到了自来水公司的人员要求抢修，但他们来的人说这不是他们的问题，叫我们找物业公司的人来处理。物业公司的老板看了也不愿意处理此事，请问该如何处理。现在我家的墙上刷的涂料全都起泡，还有地板的下面用脚踩下去就会有水渗出来，直到现在都没有人来处理，于是我们找到了楼上的人家要求他们把水阀关掉这时。我们发现把楼上的是水关掉了，好象现在就好点，但楼上不承认他们家这个角落里布置了水管，请问到底应该怎么处理呢？急急急急。

 

答:如果是外墙，这可能是墙面防水没有做好而渗水，这是常常会发生的质量问题，按国务院有关规定，墙面渗水开发商应保修5年，所以在保修期内可以找开发商要求维修并赔偿由此造成的损失。08-7-22

 

 

 

问: 楼房漏水

 [山东-烟台]   

我2006年购买了一套商品房,是顶楼.自去年开始,遇到下雨就漏水,找过物业,去年来修理过,但是一直不好,今年有漏了,而且较去年更严重.楼房保修期是5年,如果5年后,仍漏雨,怎么办?再者,由于漏雨造成的问题(如墙面问题)应如何解决?是否应由开发商赔偿?与他们协商过很多次,总是说维修,可是总修不好,这样拖下去,怎么办?

 

答: 如果认真维修这些问题是可以解决的（包括屋面和墙面），如果物业修不好，可与之协商，由你自己找有把握的施工单位来修，费用由开发商承担。首先必须将漏水问题解决，然后损失由开发商来赔偿，但应注意保留损失的证据。08-7-22

 

 

 

 问: 关于室外水泥地面平整度的标准

 [辽宁-辽阳]

辽宁地区有一建筑施工队前不久承包了一项混凝土地面工程，面积约2000 多平方米。按甲方要求没有坡度，完全是平的。因为是雨季，下完雨地面有存水现象（最深不超过2厘米）甲方要求不允许存水，要求用磨石机磨高点，磨泄水沟。现在施工方按甲方要求磨了多日，甲方还不满意，不答应。请问国家有没有关于室外水泥地面平整度的质量标准。

 

答:   地面平整度标准根据不同情况可能有些出入，要求比较高的可按国家规范2米靠尺内允许偏差不大于5mm，具体可参阅相关的国家的地面的设计或验收规范。08-7-13

 

 

 

 问: 工程司法鉴定的疑问

 [辽宁-丹东]

1、我公司在一审中，对司法鉴定结论没有提出异议；但在二审中发现一审中的司法鉴定人没有鉴定资质，提出后，法院以一审中没有提出异议，予以驳回。请问，在诉讼中如果没有及时提出异议的鉴定结论，如发现新的证据（如鉴定人没有鉴定资质），就在不能被法院采纳了吗？ 2、关于工程量鉴定的疑问。因为工程量是否存在，原告申请进行司法鉴定。法院委托的是具有鉴定资质的会计司法鉴定所进行的鉴定。本鉴定机构有工程造价鉴定的业务范围，但没有工程量鉴定的业务范围。但法院认为计算工程造价必须在确认工程量的基础上进行，具备工程造价司法鉴定资质的鉴定部门当然具有核算工程量的资质，这种说法正确吗？急盼回复，谢谢！

补充：一审中，对鉴定结论送达时告知，请在期限内提出异议，如果未提出，视为同意此鉴定结论。我们没有对鉴定结论提出异议，就视为我们同意了吗？在二审中就不可以再提出新的异议吗

 

答:   按最高院《民事诉讼证据的若干规定》第二十七条有：如鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的，申请重新鉴定的，人民法院应予准许；以及第二十九条有：鉴定书中应对鉴定人鉴定资格有说明。所以对鉴定机构及其鉴定人员的要求是比较严格的。建筑工程工程量的计算和鉴定是专业性很强的，要有识施工图及熟悉建筑、结构构造等专门技能，在建筑工程职称系列中是属于造价师的范畴，一般会计师是没有相应的能力的。所以“具备工程造价司法鉴定资质的鉴定部门当然具有核算工程量的资质”的说法是不正确的，而鉴定的重点是鉴定人，鉴定机构的设立也要根据人员组成及人员的多少。你可查明该鉴定人是否有注册造价师的任职资格，如果没有，则该鉴定人不具备相关的鉴定资格，你们可以按《民事诉讼法》的规定向上一级法院申请再审。08-7-11

 

 

 

问: 房屋间距

 [河北-邢台]

开发商在我家南面盖六层楼，高19米，东西长66米，它应距离我处多少米？？符合国家标准。

 

答:  详细尺寸应进行日照分析计算得到。但国家标准GB50180-92有附表可参照石家庄市的间距系数，为1.5，即如按檐口高19米算应为28.5米。08-7-4

 

 

 

 

问: 商品房房高

 [山东-威海]

我的房高实测2.6米，合同写的是2.8米。我是付全款购的房，怎么办/

 

 答:  在建筑上，层高是指楼板面到楼板面，所以2.8米是你的楼板面到上一层的楼板面的高度，你如果实测的是净高，那就是2.8米要减去上一层楼板厚(约0.12米左右),还要减去楼板上下粉刷层(一般共约0.04--0.05米)的高度。08-6-30

 

 

 

 问: 有关平房和新建房屋地基距离

 [河北-石家庄]

我家是平房，前面要施工建立20-30左右的高层， 他们挖地基，但是地基距离我家平房不超过50高分，想问问具体的距离是不是有规定， 应该有多远他们才能挖地基，如果挖地基导致我家平房损坏 ， 应该去哪个部门起诉他~?  有人告诉我 好像是(楼房地基高度-平房地基高度/2 的距离 是他们挖地基的距离 ，不知道对不对)

 

答:  相邻房屋间距有很多要求，如消防、日照等，就结构安全来讲，地基施工是一个很重要方面，一般规范规定，如果它的基础底比你房的基础底埋得深，那么水平距离应当是二者基底相差的二倍，水平距离应从基础各自的外边缘算，这样才能保证施工安全。如果对方是桩基，那施工中可能的震动对你房可能造成的损害应当赔偿。你可先与对方协商，对可能造成的损害的处理和赔偿达成书面协议，也可对可能损害你权益的情况向当地主管建设的部门先行投诉。08-6-28

 

 

 

 

问: 相邻纠纷

 [北京-西城区]

A大厦3年前主体已基本完工，停工至今。近又将开工称加盖4层，出示了一张无名无章的日照分析报告，其中没提对我造成影响。06年我曾起诉B大厦遮挡阳光，两级法院根据B提供的市规划信息中心的日照分析测算报告被驳回。判决内容：大寒，受自身建筑和西南侧在建A大厦影响一至顶层窗户日照不足两小时，但一至四层窗户影响程度有所加重。冬至，受自身建筑和西南侧在建A大厦影响一至顶层窗户日照不足一小时，但一至七层窗户影响程度有所加重。如再加盖四层影响程度定会更加严重。现有两级法院的判决书和B大厦提供的市规划信息中心的日照分析测算报告。我起诉要求A大厦从新安置行不行？是否能胜诉？

补充：我住在六层，东南房，只有主卧室连同阳台的窗户冲西可以进阳光。现大寒日已经影响到四层，冬至日影响到七层。如再加高四层，对我影响更加严重。（注名：主卧室和阳台窗户向后凹进一米五，自身有一定的缺陷，大寒日和冬至日还是可以见到阳光的，但达不到大寒日两小时，冬至日一小时。由于西南侧再建的A大厦的影响，我居室大寒日及冬至日，受日照的时间更短了）

 

答:  根据国家的相关强制性标准，建筑物间的日照间距是按底层窗台面距室内地平0.9米的外墙位置算的，即该位置上，大寒日日照应保证2--3小时，冬至日应保证1小时，如果不能满足则规划就违规。如一层能满足日照要求你六层也能满足，所以应以一层为准，不是你六层起诉就按六层来算，明确了这个慨念，你的问题可能就容易解决。你可先自己找专业人员，如设计院的建筑师先按加建后的情况测算一下，做到心中有数，如不能满足一层的日照要求，就可启动起诉程序。在审理中可能还要进行鉴定，要注意鉴定单位按证据规则一定要有相应资质，并有完备手续，否则不能作为定案的根据。08-6-27

 

 

 

问: 商品房屋质量问题

 [上海-松江区]

我是在去年买的一套100平米的房子,当时检查房子时出现很多处空鼓现象,开发商说是因为夏天造的天热原因导致的不影响使用,当时也就帮我把空鼓的地方重新填补,但过了半年左右东面的卫生间和东面房间的东墙出现渗水现象,已经让开发商维修不下5-6次,最近去看了下发现外墙多处都开始开裂.从这套房子买下到现在,几乎没有一面墙是完成了,维修出多达50多处.我想询问下这种现象是不是房子质量不合格,我可不可以要求按现价退房，或换他们现在在建设的第2期同等大小的房子.

 

 答:  空鼓是粉刷问题，可以修补，不能说完全是天热的问题，主要是施工不到位。卫生间和东墙出现渗水现象也是施工问题，按国家规定，对此开发商应保修5年。外墙多处开裂可能是结构问题，如果是主体结构质量问题，按规定可以退房和赔偿损失，如果开发商不认可，就要进行质量鉴定，如何进行质量鉴定并达到诉讼时有效，可根据具体情况选择一个比较经济、容易办成的途径。08-6-15

 

 

 

问: 新房墙面出现裂纹

 [河北-邯郸]

我的新房装修后，墙体出现了裂纹，物业现在正在维修，我想问：可以向建筑商要求赔偿吗？

 

答:    墙体出现裂缝有很多情况和原因，比较复杂，如果仅是粉刷层裂缝，是个美观问题，修补也比较容易，现物业正在维修，可维修好后再观察一段时间。如果由此有误工、已装修好的要返工等情况可要求建筑商赔偿。08-6-14

 

 

问: 在我房后距4米远建5层宿舍楼距离是否合理

[河北-廊坊]

开发商在我平房后4米远建5层宿舍楼，距离是否符合我国建筑规定。东面距我房7米建了一栋9层宿舍楼是否合理？

 

 答:  对于你住家东面和北面相邻建筑物间距，主要考虑规划、消防、施工等情况来确定，如果不违反这些要求，这些间距基本上是可以的。08-6-14

 

 

 

问: 高压电塔是否可以建在离居民房2米的地方

 [广西-桂林]

我家的房早于高压电塔而建的，我要没有权要求高压电塔迁走？现在由于附近被开发商建小区，就把高压电塔移于我家正后方，高压电缆就直接横跨我家正中，我们有没有权叫它迁走？有没有相关法律规定高压电塔的建设的？

 

答: 国家有相关规定，高压线要设置高压走廊隔离带，隔离带宽根据电压大小来确定，在安全隔离带内不得建建筑物，现跨越你家正中而且距离很近对你们的健康和安全带来危害是违反规定的。可以通过协调或司法途径维护自己的合法权益。08-6-8

 

 

 

问: 新建学校楼防碍临街住宅楼采光

 [河北-廊坊]

我家住在一南北朝向的板楼里，一单元，2楼，在我家东侧相隔一条十多米不到二十米的马路一侧是一所中学，这所中学正在建新楼，就在马路另一侧离我家住宅不到二十米远的地方修建一座5层楼，现在已经盖起两层高了，这时我发现，这座楼会严重影响我家的采光，请问这所新建的学校楼是否符合建设标准，我家有没有获得正常采光的权利，如果有，我可以通过什么手段来维护自己的权利。谢谢指教

 

答: 如果是东侧离开20米建5层按国家相关规定是符合标准的。08-6-5

 

 

 

问: 设计失误赔偿问题

 [山东-济南]

一污水厂大型水池，由于两个原因1.甲方条件交代不清；2.设计失误（非条件不清造成的）等造成某段池壁有重大问题。该段池壁约占总水池的1/10左右。为加固该池壁，其加固费用大约160万。

设计合同中该水池造价为60万，而实际造价在1000万左右。

请问设计单位赔偿时，应该怎样赔付？

作为设计人，单位追究赔偿责任时应该什么原则？

补充：设计费为3万。问，赔偿上限为多少？

 

答: 首先一定要弄清原因和责任，如池壁的严重问题是设计还是施工造成或二者均有，加固方案是否有原单位所出....等。如何赔偿一般由合同约定，如按国家相关规定，过去赔设计费并返回已收的设计费，现在的规定是造成损失的依法承担赔偿责任，一般可认为赔直接损失，有些法院按损害赔偿来审理那还是赔直接损失。设计院内部的赔偿分担，一般按合同或设计院公司章程，国家的原则规定为设计单位对设计的质量负责，而注册结构工程师对设计文件负责。

还有一点就是该工程已经过施工图审查后，如涉及强制性条文漏审造成，按建设部规定也应赔偿。08-6-3

 

 

 

问: 到底算谁的责任？

 [陕西-安康] 

本人于2007年底购买住房一套，交装修钥匙时，物业来把厨卫都试过水，未发现任何渗漏现象，2008年2月我给物业缴纳装修保证金后开始装修，4月装修结束，我找物业验收并拿正式的钥匙，物业有没有验收我不知道，但是几天后他们通知我拿正式钥匙并把装修保证金如数退还，于是我于5月份正式入住，但是仅仅入住1周后，楼下就来找我说，我的卧室卫生间漏水，已经渗漏到楼下，我去看了，问题确实严重，已经把他正在装修的屋顶龙骨架弄湿了，他找物业，物业说让他找我，我去找物业说我装修完毕后你们检查完并把装修保证金都如数退给我了，怎么会是我的责任呢？但是物业不管，说让我们两家自己解决。楼下拖了几天也着急，说再不解决就不管了，按照他的原计划装修，将来装修好了就去告物业，让物业找我麻烦，到时候让我损失更大。请教各位专家，1：我该怎么跟物业交涉，这到底是谁的责任？2：如果楼下的户主继续装修，将来如果要赔偿，会不会我的损失更大？先谢过了！

补充：是我自己找的装修人员，装修完后并没有任何检验。当时因为是朋友介绍就没有签订任何正式合同，现在出了问题，再找装修队如果他不认账怎么办呢？请问装修队不认账怎么办？做这个责任认定需要大概需要多少钱？

 

答:  根据国家相关规定，卫生间漏水开发商应保修，保修期为5年。但如果你在装修时已改动过防水层，则先由你负责，当然你可要求装修人员保修和赔偿，只要有证据证明该装修人员为你的卫生间做了装修。装修的保修期为二年，现均在保修期内，保修与是否做过试验无关。08-6-2

 

 

 

问: 私自将一楼住房另开门的问题

 [上海-黄浦区] 

现在有很多一楼的住户将房屋出租，承租人用于经商，将临街的窗户下的围墙打了，改为门。请问这样是不是影响楼房整体的结构？如果发生地震或其他危险(如门户不严，可由此处直接上楼，而不经过楼门)责任应由谁来负责？

 

 答: 如果是砖砌体房屋，从结构上分析，窗下的窗台墙打去改为门并不影响平时的承重安全，但对抗震性能是有不利影响的。另外由于窗改门是在一楼户内，当发生地震等危险时，并不会影响疏散通道。所以从抗震要求，可以要求恢复原状。08-6-2

 

 

 

问: 墙壁裂缝该找谁？

 [河北-保定]

我刚装修了房子，简单的装修，但现在墙壁发现裂缝，装修的工人说是与大梁连接处的裂缝，正好是分离两个房间的那面墙上，还有工程洞那面墙上的是圆形轮廓的缝，这栋楼属于框架结构的，我不知道该怎样解决这个问题，该找谁呢？谢谢

 

答: 如果是框架房屋，墙壁出现裂缝一般可要求开发商在保修期内维修。但如果是混凝土梁连接处的裂缝就涉及主体结构的问题，专业鉴定后，看是否影响结构安全，是否能有效修理等决定是修补还是退房。你可找开发商，也可找当地建设质监部门咨询。08-6-2

 

 

 

问: 房屋阳台高出后岸2M有无违法

 [湖北-黄冈] 

我家正在建房子，宅基地后有一1.5M的岸，岸后6M外有一邻居的房子，现我家二楼后面阳台有延伸到岸面0.2M左右，且比岸面高出2M多，另此岸面为公共道路，且为我家所砌，请问如此有无违法？谢谢！！！

 

答:  是否符合当地建设规划（这有当地有关部门审批），还应考虑你的房子靠岸那么近，基础对房子是否结构安全？再有是否影响相邻建筑物的通风、采光和日照？如能满足这些要求应该不违法。08-6-1

 

 

 

问: 别墅翻建和扩建是否都要邻居协议

 [辽宁-葫芦岛]

我们家邻居要翻建别墅找到我们邻居协议，其中的协议是在原址翻建别墅。后来等他把别墅盖起来比原来多了200平方米而且又高又大把没签协议的2个邻居挡上了。后来我们找到规划局，看到的审批手续时扩建的审批。我们是否有权要求规划局撤销扩建审批。规划局是否在审批上有责任。

 

答: 二个问题：一是别墅是否按规划批准的翻建，如果不符合，邻居负责，或超出部分可要求按违章建筑处理。二是规划局是否违法审批，例如违反当地已批准的总体规划、违反国家的有关工程建设标准等，如构成违法审批，原则上可以要求撤销，但是否被支持或用其他如经济赔偿等办法来解决，实际上要根据违法程度、影响等,最终只能由法院决定。08-5-27

 

 

 

 

问: 房子有质量问题

 [浙江-绍兴]

我买的房子，在装修过程中，由于要凿一放电线的线槽，在客厅和卧室的现浇立柱中发现一个１５厘米深，６厘米宽的洞．我该咋办．

补充：另外,我可不可以要求承建商进行经济补偿呢?

 

答:  15厘米深的洞会影响立柱结构强度，可要求开发商提出修补方案，经当地建设质量监督等相关部门认可后进行修补。另外建议你在装修时不要在混凝土结构上凿电线的线槽等，当然凿在结构的粉刷层上除外。08-5-24

 

 

 

 

问: 房屋承重墙面裂开是否属于房屋质量问题

 [浙江-绍兴]

我刚买了一套新房，顶楼带阁楼的，５＋６的，结构是朝南，楼房底部是地下一个车底．二个房间和一个客顶朝南，中间过道，朝北的是厨房间和卫生间带一个客房．五月初办理了房屋贷款后办理了房屋入住．现在想装修了，可是中途听人说新房对面的住户家出现了楼房墙面裂开的情况，于是自己也去看了下，结果还真看出了一些端倪．顶层阳台处朝南墙面出现了好几处断层，墙面的裂纹是从内侧墙面延伸到外围的墙面，可以很明显地看到墙面的断裂痕，甚至阳台外围有一处贴好的墙砖也裂开了．下面层也有，主要是出现在朝南房窗户两边的墙面，还有是朝北房间厨房间和卫生间隔开的那堵墙，裂纹出现在朝北窗户根下的那一段．我们已经叫物业来看不定过了，房屋销售商也来看过了，但他们说不准这是什么问题．但是我们心里已经起了小疙瘩了，这房子会不会是质量不过关，才会引起这个房屋墙面向南北两边拉开引起墙面撕裂．抑或是楼层底部两边不平衡引起的断裂．如果是这样的话，我们可否向房产公司提起索赔．该如何索赔，还有我们该怎样保留证据以获得帮助．请帮助我们．非常感谢您们的回答！

 

答:  根据描述，裂缝较多，特别南北向均有，应引起重视。一般可以要求开发商保修、修补，并赔偿由此造成的损失。但修补后是否还能满足使用和抗震要求？因为修补基本上是表面的修补，要进行结构的修补是比较困难的。如房屋是砖砌体结构（相对框架结构而言），由于墙体起承重和抗震作用，如这些裂缝不是由于温度变化而是由于地基或砌体本身质量不过关造成，那是房屋主体结构质量问题，要解决问题仅仅索赔是不够的。08-5-23

 

 

 

 

问: 楼上装修使楼下天花板上出现裂纹,该找谁处理?

 [上海-徐汇区]

楼上人家进行装修后,我的天花板上出现了一条贯穿整个房间的裂纹,楼上为装地板,打孔时,还有粉末掉下不.去楼上看了一下,发现地板上有一条位置与我的天花板上位置相符的裂纹,于是找了物业询问,物业看了后说这是预制板的接缝,楼上不装修,年数久了也会出现的.现在的状况是:楼上人家装修期间一直不在家,物业也推说找不到楼上人家,并且说没有权利让楼上停止装修为由,迟迟没有解决这一问题,想咨询一下,这个问题该找谁来解决呢?是不是可以寻找法律途径呢?非常感谢帮助!

 

答:  楼板上下相同位置的裂缝说明上下已裂通，如果真是预制板接缝裂开，可要求修补，对由此造成的损失可要求赔偿。如结构构造或构件质量上有其他问题影响结构安全或抗震性能，那就不是赔偿的问题。需经技术鉴定弄清问题后处理。08-5-20

 

 

 

 问: 天台使用权

 [广东-广州]

  我想咨询下,我所购买的房子位于顶楼,而楼下有一住户想在顶楼天台上安装太阳能热水器,我考虑到存在安全隐患、有可能致使屋顶漏水等各方面原因，不同意其在上面安装太阳能热水器，请问我有这个权利吗？律师们你可知道到装热水器的过程吗,一般的太阳能热水器是要外置储蓄水箱大概重量起码要30公斤以上,这么重的东西需要按装我们俗话说的(爆炸锣丝)换句话来说是要在天台上打4个4公分深左右的洞放上爆炸锣丝才能固定的,现在我住顶楼15年了可能以前的建筑工人用料不足有些住户的天花都有塌过,而我这户也出现大雨暗漏的现象,现在装太阳能热水器对天台是有一定的损害,如果出现问题第一个受害的当然是我顶楼的,现在的地震大家都有见现在的房子真的不堪一击,房子是对于一般收入的家庭是一件很大的问题,为了能够实用多几年,希望能够完整的保养好,我的楼高8楼,现在如果7楼可以,那就6.5.4.3.2.1的都一样安装我看很快天台就完了.是不是应该想想呢!你们所说同邻居应该和睦相处。但他们有没有想过发生问题时我可能是第一个受害的人呢,又有谁同情我,他们也怎么为人家想想,是我理亏吗!!!!!!! ???

 

答:  平屋面为业主共有，且在强调建筑节能的环保情况下，太阳能热水器是节能的措施之一，所以按装太阳能热水器是合理的要求。当然在按装时结构安全也是首先要考虑的，一般在建筑改造时涉及结构安全的，一定要先到当地的房屋安全管理等相关建设主管部门提出申请，提供按装的施工图纸（包括按装方法是否会破坏屋面防水层等），由专业部门核定后才可实施。你可要求对方先经过批准，这样也就保证了你的安全。08-5-18

 

 

 

 

问: 关于商品房阳台同开发商的纠纷

 [山东-济南]

你好，我于2003年购买了一套商品房，其中合同约定：

1、 建筑面积：127.59平方米；

2、 该商品房阳台（南北两个）是【封闭式】。但是买房时销售人员说：南阳台由业主自己拿钱封闭，面积按50﹪计算，为了美观开发商统一封闭。我交的房款也是按阳台50﹪交的，收房时交的阳台封闭费（有收款收据并盖有公章）。

3、 商品房交付使用210日内办理房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。

因开发商违约没有办理房产证，我于2006年向法院起诉要求开发商赔偿，法院已判开发商败诉。但开发商为了报复，在办理房产证时提出阳台面积应按合同执行，要我补齐南阳台50﹪房款。为此我于2007年向法院起诉，要求法院判开发商违约，阳台按双方约定的50﹪计算面积。但法院判我证据不足。

请问我还能不能再上诉，把握有多大？

补充：阳台封闭费的收款收据算不算证据？谢谢。

 

答:  按照《中华人民共和国国家标准 GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.18条规定：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的 1/2计算。所以建筑物的阳台，不论封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。你可据此上诉。08-5-12

 

 

 

问: 工程咨询

 [内蒙古-满洲里]

律师你好：我老公是在国外干建筑的，国内有一个合伙人在国内找的工人。工人里面有一个带工的工头，我老公开始商量工钱  比如给他们一天200工头自己得扣100，这样工人不干了，闲工头可口的太多了  大家都罢工不干活了想回国。经过后来商量说好了一月给5000但是没提成了就死工资工人开始也同意了 可是里面有几个挑刺的，在国内上来的时候带着国际长途卡来的。如果他们违反合同回国就要赔偿我们一切损失，所以他们往国内公安局发短信说我们这边虐待他们了还不给饭吃呵呵，这挺搞笑的。我天天和我老公跑来跑去的买米买面的怎么能说不给饭吃？他们现在一天不工作我们就陪一天钱  而且损失特别大  要是把外国人的工程日期耽误了  损失是非常大的。来40来人吧  一人发函带路费最少10000多，

他们说公安局  记者什么的 要过来采访什么的 来我们到是不怕  关键是我们的损失谁来赔偿，还有他们污蔑我老公的事你说记者和公安局的能相信吗？为了这事我老公特意买来摄象机和录音笔收集证据 防止他们污蔑，现在的民工不是得到什么法律保障了嘛~但是也不能靠国家对你们的照顾当成你们自做主张的游戏啊~我们也不是不给钱  我老公为了安置他们还说提前一月给他们发工资  现在就给他们打到老家的卡号上，我们把长途卡拿过来让他们往家打  说马上汇钱，他们说也不打，这里面有几个挑刺的怎么说那些人就怎么听都是农村人也没什么注意，人家怎么说他们就怎么听就算不愿意也没人敢说什么。我们这边去年就有一例类似这样的事  也是工人闹事那大使馆都弄来了但是就把工地给封锁了查明后 是几个工人在搞鬼，后来这几个工人跑了，害的建筑商陪了20多万。我们不怕他们查就怕损失太重了，他们要是包赔我们一切损失我们2话不说马上让他们回国，这都太正常了啊！你说我们该怎么办啊帮忙出出注意吧  ~律师！谢谢您了！

 

答:   这些问题可以说是管理上的问题，劳务管理首先要与每个工人签订比较详细的劳务协议，对工种性质、要求，工资待遇，生活条件以及可能出现的问题等都在协议中约定，使双方都知道应该怎么做（可以减少相互影响），同时对双方均有约束，以后碰到什么事可按预先约定的来解决，即使节外生枝也可有个解决的依据。在国外干建筑，劳务、工程进度、质量等均要符合所在国的有关规定，出国劳务又要符合自己国家的法律，所以良好的管理是顺利进展的必要条件，建议可聘请国内及当地的律师来帮助。08-5-11

 

 

 

问: 新房出现质量问题该怎么办?

 [河南-洛阳]

我的房子为回迁房,去年10月交工,准备装修时发现主卧承重墙出现通缝,现在正在和开发商交涉,我想咨询一下正确的法律步骤,怎么做才能得到合理的解决和合理的赔付?

 

答:  墙体出现裂缝，要分析情况，是粉刷裂缝还是墙体本身的裂缝，粉刷裂缝如不明显不会造成严重后果一般可不作为质量问题，承重墙本身裂缝如不严重也不影响使用可由开发商保修，只有裂缝严重影响到结构安全或正常使用（这须要由专业部门鉴定），才可退房及赔偿损失。08- 5-8

 

 

 

问: 购房使用面积一样,但比别人付多差不多6平方楼款

 [广东-中山]

    我们买了一套房子,位于首层,面积与其它楼层一样,其它楼层近门口处由于有个窗口位,发展商将近门口的10多平方当是入户花园,所以其它楼层只需付那10多平方的一半楼款,而我们首层那个窗口位置背面刚好是入口大堂,所以设计上是没有窗口,而发展商就将那10多平方当室内面积计算,整幢楼每层的面积都是一样,就我们首层这套房比其它楼层付多差不多6个平方的楼款,买楼时,我们只知道我们的房比其它面积大,不知是这原因,现在觉得很不公平,白白比别人付多几万元,现在还未收楼,请问我们可以向发展商追回比别人多付的楼款吗?

补充：其实首层和其它楼层的那部分面积都是在屋内,只是靠近门口的那堵墙是有窗跟无窗的分别

 

答:  如果仅相差开一个窗或不开一个窗就要相差6平方米的价格似乎是不太合理的。建筑物的建筑面积的计算是有国家标准的（GB/T 50353-2005），由于没有见到实际图纸，具体不便分析对照，你可到当地建设行政主管部门下的建筑面积测量机构咨询，开发商这样计算有否根据。08-5-8

 

 

 

问: 楼房质量---索赔！

 [辽宁-锦州]

我的楼房有严重缺陷，2005年入住，已装修，一直同开发商交涉，1现在还能退房吗？2按现在市场价退的话怎么退？3如果整栋楼都有严重缺陷怎么办？用法律维权是否过了时效？

 

答:  有严重缺陷，倒底是什么缺陷？按最高法院相关司法解释，只有主体结构质量经核验确属不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的（须经有关专业部门鉴定），才可退房及赔偿损失。由于现在还没有核验，还没有发现及知道有否质量问题及其严重程度，所以还未过时效。如果整幢楼都有严重缺陷，可根据情况进行修理加固使之达到要求，如果结构上有严重安全问题不适宜再居住可拆除，居民搬迁。08-5-7

 

 

 

 

问: 住房采光问题

 [四川-攀枝花]

     您好！我是四川攀枝花人，2007年8月，我买了位于攀枝花市炳草岗的一栋房子，按合同约定是2008年12月30日交付使用，但现在的整体结构已修建得差不多了，所以，我于4月5日到自己的新房位置看一下，结果发现设计非常不人性化：   第一，房子只有一面采光，三室两厅的房子有一半都是黑的（包括客厅、餐厅、厨房、厕所都是全黑的）    第二，即使有窗户的地方也小得可怜，每个卧室只有半个窗子，看起来很不舒服；    第三，两个阳台都是很小的一块地方，而且两边都是墙，像鸟笼一样，非常不舒服，整个房屋难受致极。_    整个屋子采光设计不合理，而购房合同上又没有写明房屋在整个楼栋中的位置以及户型结构，只是在买房的时候看了一下售楼小姐自行指出的模型，从模型上看还挺好的，可实际房屋却非常糟糕，请问律师，这种情况我可以要求退房或换户型吗？

合同上并没有约定采光问题，这么说来开发商也谈不上违约，所在的楼盘均已售完，请问律师，这种情况下我有权要求退房吗？如果有权，我需要收集哪些资料呢？

 

答: 按照《 物权法》第八十九条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，....”， 再按照 〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释 〉第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。所以只要你购买的住宅的设计和建造违反了国家的相关工程建设标准，而又不能改造使之符合标准的，即使合同中没有约定也可要求退房和赔偿。现在的问题就是你住房的现状是否有违住宅设计的国家标准而又不能改建，由于不了解具体情况，在这里几句话也讲不清，可请当地有关专家鉴定。

08-5-5

 

 

 

问: 冬至日，阳光满照1小时。是指不论照在屋内面积多少吗？

 [河北-承德]

不知道两层算不算楼房呢？在东侧盖起会影响采光和通风吗？

 

答:  按国家相关规定，住宅日照标准不应低于大寒日照1小时的标准，日照时间计算起点为底层窗台面（指室内地面0.9米高的外墙位置处）。08-4-30

 

 

 

问: 可不可建车库与围墙

 [江苏-盐城]

我家隹在10年前开发的三层隹宅楼底层(底楼是隹宅),现在前面开发四层商隹楼,在前面采光距离间开发商有权建围墙与车库吗(可建按规划要求达到采光与通风要求要离多少米)

 

答:只要能保证住宅底层的日照距离，一般可建附属建筑，但各建筑物间还应满足消防间距。

08-4-30

 

 

 

问: 房梁偏2公分是否属于正常范围

 [浙江-湖州] 

请问房梁偏2公分是否属于正常范围

 

答: 房梁偏2公分，不管是梁本身的偏差还是位置的偏差都属不正常范围，虽然可能构成安全隐患，但也可能不构成安全隐患，要视具体情况。08-4-25

 

 

 

问: 通风采光的法律规定

 [安徽-安庆] 

我想了解，关于房屋之间的通风采光和间距的规定，在哪些法律上有规定，是哪些条款

 

 答: 详见《中华人民共和国国家标准GB50108-93》城市居住区规划设计规范中附表全国主要城市不同日照标准的间距系数，只要满足该日照要求，其他要求，如采光、通风等基本都能达到。08-4-20

 

 

 

问: 高层建筑的落地窗部安装防护栏可以吗？

 [甘肃-张掖]

购买商品房，在开发商的合同附件里有这样一条：“落地窗防护栏由业主自己安装”。不知道是不是违反了有关民用建筑的安全规定。开发商出卖的是26层的商品楼。

 

 答: 根据民用建筑设计通则GB50352-2005第6.10.3-4条：临空窗台低于0.8米时应采取防护措施，防护高度按地面起计算不应低于0.8米。虽然合同上约定了“落地窗防护栏由业主自己安装”。但由于这条规定是强制性标准，在设计时必定要考虑，而按国务院有关规定，施工图必须经施工图审查机构审查通过后才能施工，而且不能随便修改，而这条规定必然要在施工图中考虑，否则不会被通过，所以施工单位或开发商无权改变。再说这种涉及公共利益的安全问题不能由对此不熟悉的一般消费者来自行承担。08- 4-19

 

 

 

问: 我家东面开发了个小区 楼房六层 应该和我家距离是多少

 [河北-保定]

我家东面开发了个小区   楼房六层  应该和我家距离是多少

 

答:一般为4米--6米。08-4-9

 

 

 

 

 

问: 楼房质量--索赔

 [辽宁-锦州]

2005年搬入单位集资的楼房，发现有质量问题，1纵向受力钢筋外露，有的打磨，并且沿钢筋方向有裂缝，2有通裂缝和龟裂，3保护层厚度不够，4大厅楼板成锅底，5楼板有大量蜂窝，我要求赔偿，施工单位象征性陪我一些东西，并让我签协议，不允许我再追究，我一直到现在都和开发商交涉。请问1我怎么索赔？索赔金额怎么定？

 

   答: 房屋的这种情况应认为有严重的安全隐患。如果到专业机构申请鉴定，可能先要垫付较高的鉴定费用，倒不如先到当地的建设行政主管部门投诉，由他们来查看房屋情况作出安全评估（他们有这个义务的）：如果只要维修，那施工单位应赔偿维修时可能对你造成的损失，如临时搬迁、误工费等（这些是可以计算的）。如果已构成危房不进行一定规模的加固修理已不适宜居住，那比较麻烦，按国家规定，主体结构有质量问题可以退房，但你是集资房，房价相对较低，如何处理赔偿会有很多方案和争论，且不仅是你一家。现虽还能居住使用，暂不至于发生大的危险，但从长远来看，安全隐患得不到解决，可能会带来将来的安全问题，并且肯定影响房屋的使用寿命。所以当前不仅是赔偿问题，主要要先弄清已存在的这些质量问题对在住宅规定的使用时间内能否正常安全使用。08-3-21

 

 

 

问: 电力铁塔的征地问题

 [四川-达州] 

请问电力铁塔的征地面积是否按照地面的占地面积计算？地面4、5米以下的是否该算进征地面积？我在网上也没有查到征地面积的相关规定，麻烦帮我查一下，谢谢！

 

答:  没有针对性的明确规定，除铁塔本身占地外，电力铁塔及其架空线还有相应的保护区，保护区的大小会考虑很多因素，如铁塔周围种植植物的品种、是否有开挖鱼塘等其他作业等。因为铁塔周围保护区内禁止有不利于电力设施安全的作业，如种植高大树木等，所以范围的确定要根据以上众多情况，可到当地电力部门咨询。08-3-20

 

 

 

问: 阴面房间是否享受阳面通风采光的法律规定

 [河北-沧州]

我有一套住房，2层，3室2厅，卧室为二明一暗，客厅在中间，客厅靠南北卧室采光，现在阴面卧室后距房1米左右新盖3层楼房，影响阴面卧室采光，请问是否可以采用阳面采光法律规定，是否能够要求对方消除影响或者赔偿损失。

 

答:  房屋南面即阳面的距离是以保证一定的日照时间的规定来确定的，满足日照要求即能满足其他（采光、通风、消防等）要求。侧面的间距按相关工程建设标准多层为“宜6米”（不是强制性规定），主要考虑消防要求，可咨询当地消防部门，你们二楼之间考虑消防应距离多少？单考虑采光须要多少距离，现还未看到明确的相关规定。08-3-6 

 

 

 

问: 问一下楼与平房的距离应该是多少

 [辽宁-本溪]

我家的南面，在我家房屋的北面要盖6层高的住宅楼，问一下楼与我家平房的距离应该是多少？？（家房）南——————（新盖楼）6层北

 

答:  你家后面即北面与该新建楼的距离要考虑该楼本身的日照，除此之外还必须考虑消防距离（消防距离要根据具体情况一般参考为4--6米）。08-3-6

 

 

 

 问: 我家的采光将严重受到影响

 [山西-运城]

我的住宅是二层小院，我的邻居在我正南距三米的地方要建一栋六层住宅楼，如果此楼建成，我家的采光将严重受到影响，我该怎么应对？

 

 答:   我国第八十九条"建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨害相邻建筑物的通风、采光和日照。"

    按我国相关工程建设标准在你住宅正南面建房根据你们的地区(如参照太原地区)应距你家房至少1.5--1.7倍新建房高的距离。08-3-1

 

 

 

 

问: 房屋建设出错问题

 [天津-大港区]

    各位律师：

你们好！我是来自农村的一个小地方。现在天津市在搞农村城镇化，我们村也不例外。前2天已经盖了一批楼，由于需求增加现在又找建筑队盖了2栋新楼，这2栋楼属于村民集资盖设。开始是村委会把建筑图纸 拿来给村民看，大家同意了就按这个图纸 去建设新楼。但是今年楼建好了  结果去验收的时候发现很多问题。由于我也不是太懂楼房建设问题就是听邻居他们说。楼房地基没打好，还有就是过梁柱本来50多根现在变成23根。 

    但是图纸拿到天津市上面的见证科那说不是危险楼房。村民怕是建筑队有人花钱买通了上边人。

我想咨询一下象这样的情况属于什么类型？如果村民想讨回个公道，行不行？打官司的能打到什么地步？

现在村委会也愿意跟村民做证  说是图纸在大家都不知情下，建筑队自己擅自修改的。

补充：但是他们好象找过了。说是图纸合格，不算危险建筑能够居住。关键现在村民不满意的就是更当初图纸不一样了。这点该怎么办如果告的话赢的机会多大？应该告什么

 

 答: 为保证建筑工程的质量，我国目前建筑工程体制下，建筑设计应在有设计资质的正式设计单位设计，后经县级以上建设工程施工图审查机构审查合格后才能核发施工许可证进行施工。

    在施工中施工单位必须严格按照合格的施工图纸和施工技术标准进行施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。详见国务院《建设工程质量管理条例》均有严格规定。

    你们或可先自行找一个设计单位的资深结构工程师咨询一下，倒底设计上有否问题？如设计上无问题那施工有何改动？对建筑的安全和使用有否影响？做到自己心中有数，再从上述规定的程序上是否有不规范的地方等，这样弄清问题后，找一位懂一些建筑的律师去协调或诉讼。

    关键是该楼是否结构安全及能正常使用，如不能满足，必然要责任单位采取相应的措施，如加固或改建等，如能满足安全和基本使用，个别有些瑕疵或不怎么合格的地方，可根据情况要求赔偿。

这件事弄起来是有点复杂，因为可能有程序上和技术上的不少问题。路较远不然来看一下或许能弄出个眉目来。08-2-24

 

 

 

问: 暖气漏水，是否该赔偿？

 [辽宁-沈阳]

您好，我们新房办理了入住手续，该交的费用都交齐了，而且还未开始装修，年初四的时候物业打来电话说是暖气漏水给楼下厨房淹了，说是暖气质量问题，现在已经维修好了，通知我们一下。前天又打开电话说楼下要求赔偿。我们未对房屋内的任何设施进行改动，房子内也没住人，而且也不是暖气试水期，我们也在物业还留了房子的钥匙，这种情况我们是否应该进行赔偿？谢谢

 

 答:   根据国务院《建设工程质量管理条例》规定，供热系统的保修期为2个采暖期，其中第四十一条规定：在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。所以上列赔偿可先找开发商处理。08-2-22

 

 

 

 

问: 27层楼与旁边楼的楼间距

 [河南-安阳]

我们家旁边的开发商要盖27层的高楼应该有多少楼间距才可以

 

 答:  旁边建高楼应理解为东面或酉面，按国家有关规范说明：“住宅侧面间距，多层宜6米，高层宜13米”。 08-2-21

 

 

 

问: 商品房质量问题

 [安徽-宣城]

期房在交房验收时发现有多处渗水(顶层),与开发商交涉,开发商口头同意维修,但已过交房期二个月仍无维修好,本人是否可以让开发商赔付延期交房违约金?还可以有其他赔偿吗?谢谢!

 

 答:   由于它在交房时应当已经通过竣工验收，所以还需要看一下购房合同中有否特别约定。一般情况下，如果由于开发商的原因延期交房，应当承担违约赔偿责任，按最高法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》“ 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

另外，屋面漏水的保修期为5年。

08-2-19

 

 

 

问: 农村南北两家房子之间该有多宽距离？

 [江苏-泰州]

农村南北两家房子之间该有多宽距离,南面一户要建高房，后面应该空多少哦啊距离？

 

 答: 按国家标准GB50180-93,南京地区住宅南北间距日照标准的间距系数现行采用为1.0--1.8。由于这个系数是按我国居住基本环境要求计算出的，所以虽然目前还没有农村住宅相应的具体规定，应当可以参考适用的。江苏泰州可参照南京地区标准。08-2-14

 

 

 

问: 电力补偿问题 急

 [浙江-宁波]

一户人家原先有根35kv线路,只有一根线在房屋上,供电部门进行了一定的补偿,现在线路进行了改造,变成了双回线了,现在有三根线在屋顶上了,更危险了,请问这样是否可以进行赔偿,

 

  答:  按国家相关规定，在高压线周围应有安全隔离带，在安全隔离带内不能有建筑物，在建筑物房顶上也不应有高压线通过。如遇到这种情况，不是建筑物拆迁就是高压线改变走向。所以不是一根线还是三根线的问题。你可根据国家规定与供电部门协商，如愿意获得赔偿另外也要有明确约定，如发生意外，供电部门仍应承担可能产生的一切责任。08-2-13 

 

 

 

问: 相邻采光权有没有法律法规的规定

 [重庆-永川]

采光权应该是多少米,我有4套房子,经过政府合法手续审批,有12米高,1至2楼是我的客厅的主要采光,3至4楼是次要采光,于2007年8月完工,2007年,11月有一位开发商在我相邻的地段,开始建设商品房,严重影响我的采光,现在保留的距离是4米,他的建筑高度是22米请问相邻的采光应该是多少米？

 

  答:  在我国绝大部分地区，只要满足日照要求，其他要求，如采光、通风、消防等基本都能达到，所以住宅建筑日照标准将作为确定住宅间距的指标，由于日照标准是确定的，所以各地的住宅间距也是确定的，详见国家标准GB50180-93《城市居住区规划设计规范》，日照主要保证南向，重庆地区南向间距的现行标准是南面建筑物高度的0.8--1.1倍。08-1-31

 

 

 

 问: 我买的房屋阳光被挡,我该怎么办?

 [江苏-扬州]

    本人在开发商手中购买了六楼的复式楼房,房至购买时,东南方的小高层(12层)才开工,正在挖地脚.由于购买时没太在意该小高层能挡住本人居于顶楼的房屋阳光,但等小高层建成后,在冬至日挡住我上午阳光直至12点多,大寒日要到11点才有阳光,实地查看后,才得知是小高层的高度和宽度都起到了遮挡作用.

    当时购买房屋时，销售人员并未告知我们，小高层建成后会挡住我们阳光，虽然有房屋的模型，但我们没有注意到这点，认为只会挡住一、二楼的阳光，不会挡到我六楼的复式楼层阳光。

    对照《江苏省城市规划管理技术规定》虽然达到了相应的阳光比例，但我们想买的是阳光充足的房子，而不是现在这样在寒冷季节只有半天光照的房子，要知道我们购买的可是顶楼啊。

    请问：我们的权利明显受到了侵犯，但问题出在哪儿？

 

 答:  如果南向满足日照要求的国家及其他相关规定，事先又未与开发商达成这方面的协议，一般很难再主张权利。有关日照的国家标准是：底层窗台距室内地面0.9米高的位置上，大寒日日照大于或等于2--3小时，冬至日大于或等于1小时。08-1-30

 

 

 

问: 客厅阳台大门的问题

 [江西-南昌]

我买的是江西奥林匹克花园的房子，在2006年12月26日欲买的时候，看到的是样板房，样板房的客厅与阳台的门是落地玻璃推拉门，当时我问过售楼小姐我买的那套房子是不是跟这个样板房客厅与阳台的门是一样的，她说是一样的，（当时我选中的那套房子还没建好）后来我就跟开发商定了合同买了那套房子，在定合同时我还问过他们（开发商）他们说你收房时是落地玻璃推拉门，你放心。经过一段时间的建造我那套房子毛胚已建好，我去看房子时发现不是落地玻璃推拉门，（是带个窗带个门的有墙的那种）我当时就找了开发商的有关人员，他们口头承诺在我收房时会把它搞好的（当时没写书面材料，口头说的）经过一年多的建造，于2007年12月28日奥林匹克通知我去收房，我去看的时候那个门还没改过来，还是有窗有墙有个独立的门的那种，我就拒绝收房，物管他拿出施工图说这个房子的结构就是这样的，我说我买的时候就把这个问题向开发商反映了，而且他们答应在我收房时会把门改建成落地玻璃推拉门的，（这个问题我是从买房到收房一年多的时间不停的反映），各位律师您们好：我现在不知道怎么处理这个问题，如谁看过这个问题，能指盏明灯我吗？谢谢！

 

 答:  如果开发商认可这口头承诺或你有样板房资料来证明该主张，应由开发商改建成落地玻璃推拉门。否则，装修时可自行把窗带门的框整个换成落地玻璃推拉门，一般情况下不会影响主体结构（为慎重起见，预先请专业人员鉴定一下），当然自己要化一些钱。08-1-30

   

 

 

问: 房屋质量问题

 [浙江-嘉兴]

我们刚拿到的房子有下列问题：１．进户门刻字，阳台栏杆刻字，门已更换但更换的仍旧是次品；２．卧室里有一从南往北的裂缝，现已修补，但我们仍旧不塌实，怀疑是地基下沉等质量问题；３．天蓬有＂补丁＂且有裂缝，经过修补，暂时看不出裂缝，但表面凹凸不平；４．我们怀疑厨房有漏水现象，因为水管跟地面的连接处以及墙面与地面连接处都涂了几块涂层，他们说是保护层，既然是保护层，为什么只涂一部分呢？５．我们还在地下车库发现漏水现象，原因尚不明，但肯定与房屋质量有关（不是我们家的房屋地下）

　　另外，该房产部分一楼采光时间在冬至日肯定不足三个小时，但房产商说间距是１：１３０，符合国家规定，但只考虑了纵向间距，横向排列引起的房屋日照受影响他们没有考虑在内，购房者明显受到欺骗；

　　该房产商当初打着＂打造嘉兴顶级楼盘＂的口号，给我们＂质量保证，细节体现完美，每个消费者都是裁判员＂等承诺．价格远远超出同层次的楼盘，我们在其信誓旦旦的承诺下怀着期待的心情买了一套房子，没想到房产商又主动降低对自己楼盘的要求，说我们的以上问题都是小问题，只同意赔偿我们大约三千元．据我们调查，在县级楼盘中出现裂缝问题都能拿到四千以上的赔偿，何况我们是市区的房子，更何况是＂顶级楼盘＂！

　　请问，我们有没有必要进一步维权？谢谢！

补充：纠正：１：１３０．应该是１：１．３

 

答: 墙面及天花板有裂缝应该是质量问题，裂缝的产生有很多原因。修补是处理裂缝的一种办法，现已修补，以后你可暂时观察，如在相当一段时间，没有再产生或发展，说明修补的裂缝已稳定，对房屋不会产生很大问题，如相反则可能会影响结构安全。

    漏水应以实际漏水为准，对厨房、卫生间等有防水要求的部位，按国家规定房产商应保修5年，在5年内漏水，房产商还应负责修理及赔偿由此可能造成的损失。

    你的地区，南面1：1.3的距离是符合国家规定的，东西向一般只考虑消防距离，没有强制性规定。

    承诺顶级楼盘，不值“顶级”可能上当，你可仔细研究合同约定及有关的各种文件资料，是否明确了“顶级”的各项具体标准，如有违反可索赔。

    赔偿款多少是一个问题，另外在领取时要明确这些款项的性质，注意不能使房产商由此造成以后可能不给保修的任何借口。08-1-18 

 

 

 

问: 我想请问下两楼左右间距的问题

 [河北-石家庄]

我家楼左边南边要盖楼,距我家的楼很近,影响采光,但网上查不到规定,请帮助解答一下,谢谢.

 

答: 按国家标准GB50180-93《城市居住区规划设计规范》，在你家南面建房石家庄地区离你们的距离应为前面房屋高度的1.5倍。左边没有统一规定，一般满足消防要求6米就可以。

08-1-12

 

 

 

问: 房屋结构问题

 [江苏-无锡]

我的房子为多层，合同上写的结构类型为：钢筋混凝土剪力墙，可现在开发商硬说是框架结构，请问：钢筋混凝土剪力墙和框架结构有区别吗？我的外墙算不算可以用砌块吗，还是应该用空心砖？

主卧的墙在1.5米的地方，上边用砌块，而下面用空心砖，根据《砌体工程施工质量标准>，砌块是不能混砌的，可开发商说问题不大，这是真的吗

我所有的墙墙基（需要贴踢脚线的地方）用的是三孔砖，上边用的是砌块或空心砖，这符合规范吗？三孔砖能够承受住整堵墙的压力了？

我正在跟开发商交涉，望哪位高手帮忙？

以上所有问题我都照过像了，如是专业人士认为开发商不对的，我可以把照片发给你看看，并全权委托你打官司！！！   谢谢！！！

 

答: 在无锡地区，一般六层及以下的住宅房屋均设计为较经济的砖砌体结构，很少使用框架结构，如果真是框架结构，那墙体只是起围护作用并承重自身墙体重量，所以混砌对承重问题不大，但砼砌块与粘土砖线膨胀系数不同，可能容易产生裂缝。建筑上说的剪力墙结构均指砼剪力墙，用于高层、小高层建筑，不可能将六层房屋设计为砼剪力墙。

    砌体房屋可以用多孔砖，也可以用砌块砌筑，承重问题是须经结构计算并符合相应的抗震构造要求。

    按江苏省相关规定，砖砌体结构房屋，地面以上必须用多孔砖，但地面以下埋在土中的砖基础必须用实心砖。踢脚线是地面以上可以用多孔砖。07-12-24

 

 

 

 

问: 房屋结构

 [江苏-无锡]

我在无锡一小区买了一套多层的商品房，在装修过程中发现我房屋的外墙：从地面到1.2米的距离用的是砌块砖，而1.2以上用的是空心砖，请问一下，到底应该用什么材料了，还是两种都可以？如果有问题，我该如何维权？谢谢？

 

答:按江苏省有关规定，多层的砖砌体房屋，底层地面以上均应用240厚的多孔砖，禁止用实心砖。07-12-19

 

 

 

 

问: 110KV高压架空线路通过我家房顶怎么维权

 [重庆-其他]

110KV高压架空线路通过我家房顶怎么维权

 

 答:  按国家规定，城市高压线的走廊应设立安全隔离带，110KV的安全隔离带的宽度应大于24米，在安全隔离带内不得建任何建筑物。按此规定，高压线通过你家房顶是违反该规定的。

    你可先与当地电力主管部门协商或起诉要求排除妨碍，具体解决办法基本上是移走高压线或你家由架设高压线的单位拆迁赔偿。07-12-11

 

 

 

问: 我的事很急，请快点回答，谢谢！

 [重庆-九龙坡]

我们楼房的旁边有开发商修建楼房，但由于他们的操作导致我们楼房旁边不足3米处有一斜坡，而且有明显滑坡的迹象，请问我们应该怎么办，该怎么处理此事，应该找何有关部门解决此事？请尽快回复，谢谢！

 

 答: 新建楼房开挖基础工程，基坑应有相应的围护措施，确保周围的安全。你们的情况主要要保证你们楼房基础从而保证整个楼房的安全，这要专业人员根据具体情况来判断和鉴定。你们可以向当地行政建设主管部门或建设质量监督机构投诉，由于涉及生命和财产的安全，他们是会及时来处理的。07-11-21

 

 

 

问: 房子与当时看的时候不一致，要退怎么处理？

 [黑龙江-哈尔滨]

我在看房子时未发现房屋内有很长的管子，环绕了一个房间，该管子是用来排放顶楼的雨水用。

1、买房子时，售楼员未跟我说明有此管子。

2、此管严重影响我对房间的装修。

3、该管到了冬天将严重影响我房间的取暖，并由于冷凝会有水滴的问题。

那么，我想问下这种情况：

1、我可否退房，退房要提供什么材料。

2、我以什么价格退房，现在的房屋售价？还是我的买价？

3、假如不退房，我可以向开发商索取什么样的赔偿？

补充：补充：1、该房是期房，我买房的时候看样板房里并没有此管。 2、前几天联系了开发商，他们说由于我买的房子是30层的顶楼，所以才这么设计的管线（该管线是为了排放楼顶的雨水）。 3、只有顶楼存在此问题，其他楼层的房子是没有这管线的。也就是说整个30层楼都应该分担的责任，现在全部让顶楼一家来承担。

 

  答: 按有关住宅设计规范，雨水排水管是不能通过室内的，这可能是设计上追求立面效果造成的，对你的居住带来了长远的不利影响，正如你上面已提到的。按最高法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》“ 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定可以退房并赔偿由此造成的实际损失。07-11-18

 

 

 

问: 自建房债务纠纷

 [陕西-西安] 

我于2005年让别人建了一座三层小院，剩13000元工程款未付，入住后发现有质量问题与对方提出修复对方不管。今年对方将我告上法庭叫我支付剩余款26000元，我非常生气，对方不但不维修还私自将余款增多，请问：我该如何维护我的权益？

 

答: 建造三层小院，应进行立项、批准、设计等一系列手续，如果没有这些过程，本身有问题，有些质量问题也难以判断。如果真有安全问题，可以要求修复并赔偿损失。另外还要根据合同约定（如果有合同的话）。能否协商解决或由当地行政建设主管机构调解，不然只能起诉。07-11-16

 

 

 

问: 关于楼房遮光问题,怎样解决?

我居住在楼房的最西面,面向南的正楼,我楼房的西墙有窗户，后来在我所居住的楼的西边又建起了一坐楼，一到日子西去的时候，光就把我家的西窗户给挡住了，一点阳光也进不去，特别是冬天．我不知怎么办，我请你们的帮助．谢谢．急盼答案

 

答:  按国家有关规定，日照采光主要保证南面，西面（侧面）没有强制性规定，西面（侧面）楼之间的距离一般只是说“多层宜6米，高层宜13米。”07-11-15

 

 

 

 

问: 无框阳台引发的争议

律师您好：

   我家是新购房产，已经于2007年7月装修结束并入住。在8月中旬找到苏州工业园区一家无框阳台生产安装公司（本小区指定无框阳台安装公司）进行了南阳台无框阳台的安装。刚开始，我妻子与该公司业务员（常驻本小区物业办公室）指定安装款式之后（即下无框阳台在阳台栏杆内侧，上无框阳台安装到阳台栏杆外侧的本小区统一的安装模式），该业务员也大致量取了尺寸，并且根据该尺寸与我妻子商定了价格，签订了订购合同（我妻子签的）。该合同为一式两份。并且该合同之中已经有该业务员所画的款式与尺寸。

  但是，第二天该公司自称设计师的人员来到我家，要求精确测量尺寸。并与我说了一些安装式样说明。并让我在精确测量尺寸后所画的款式尺寸上签字。因为所有装修工程大体都是先初谈款式、尺寸之后，再精确尺寸以便施工与安装。所以我也没有多在意。就签了我本人的名字（只有我单方面的确认签字）。并且该尺寸确认书由该人员带走了，并没有给我留下任何备份。

  在随后8月末该公司来我家安装无框阳台之后，才发现该款式与之前我妻子与该公司业务员商定的款式不同。尺寸明显缩水。将上部无框阳台安装到了阳台栏杆内侧。使得阳台看起来小了很多，并且下宽比上宽要多出4、5公分，呈现向内侧倾斜的状态。

  当我们向该公司提出异议的时候，他们反说是我签字同意的该款式。并且多次协商未果。由于他们有一块玻璃尚未安装到位，所以我们只好用塑料布代替。他们的工程款我们也扣了一半（2000元左右）没有交付。该公司的园区分区的业务经理现在只承认其公司业务员与其公司设计员没有沟通好是他们的失误。但同时又指责我们也有签字确认过的过失（即第2次我确认签字的尺寸确认书）。并且只同意修改，即在现在的基础上拼接。

但我们认为我妻子签订的合同为法律有效合同，一切都应以该合同的款式、尺寸为准。第2次我签字的那份，我们只承认那个是尺寸确认书，并且只是我单方面签字不具备法律效应。该公司用仓库积压品以此种做法销售，是属于欺诈行为。所以我们要求对方：1、将无框阳台整体更换成我们原先要的款式，或者退款。并且赔偿我们安装错误的一切损失。2、无框阳台的问题耽误了我们2个月的时间，所造成的损失应该给予赔偿。

请问律师：我们的要求是否有法律依据？索赔额度应该多少合适？

 

答: 应以你妻子所签合同为准。是否构成欺诈要看具体情节。07-11-1 

 

 

 

 

问: 相邻业主侵权赔偿

 

我采纳了老师们的建议,但法院判决的原文:因被告自家门前安装的防盗门离原告家有一定的距离,而且被告在安装防盗门时为了避免对原告的出行产生影响,特意选择安装折叠式向外开启的防盗门,并且双方已相安无事多年,该防盗门对原告正常出行并不构成妨碍,原告此项主张,本院不予支持.(事实是被告门距我家门1.20米且互相垂直,难道折叠门就不影响我正常出行吗?)十年前我家遭窃,我在门前1米远处加装了铁栅栏门,被告也没提异议,由于当时设计的缺陷,我进户门原始是向外开启的,而被告卫生间窗又紧靠我家门框仅13公分(互相垂直)向内开启,窗下根本无法站人,多年来被告一直在家擦窗,双方也一直相安无事,由于被告装潢造成我家损害经法院调解赔偿后,被告起诉我加装的门使他无法擦窗(因不影响通风采光),庭审时我当庭出示物业证明和照片并提请法庭察看现场,法官说进户门不可能向外开证明与此案无关我不看,更不可能为这么小的案子到现场了解情况,在没有完全弄清事实的情况下,判决书又把我铁门安装的时间错写成05年,据此法院判决认为我家的铁门对被告的正常生活构成一定妨碍,判决拆除.(如果窗下不能站人,要求擦窗的理由能成立吗?)据说高院对相邻纠纷的审理有着要看历史状况和现在起诉时的现状和原因,同样是安装了多年的铁门,这样的判决结果符合物权法的公平合理原则吗?我的出行权得到保障了吗?请各位老师指点,谢谢

补充：法庭上对方调解的前提是要求把赔偿给我的1000元还给他,说拿了钱从今以后就不进来擦窗了,擦窗的事他可以自己解决了(事实由于窗下无法站人,多年来我白天一直在家铁门也从来不锁,晚上睡觉时才锁,也从没见对方进来擦窗,纯粹是借口,(如果仅仅把窗拦进去而不影响对方的实际生活，法院也支持对方的主张吗？一审已经生效我可以申诉吗）为什么对方加装的向外开启的门占用了过道，影响了我的出行，法院觉得对方是折叠式已经考虑了我的出行我该继续容忍，所以判决不影响的生活请问老师我每天要出行，而一年又能擦几次窗？容忍是双向的，这样的判决公平吗？我想准备上诉。#@@#我和邻居都是售后公房的产权人,这个通道是我家进出的唯一通道,邻居的门距我家门1.15米互相垂直，向外最大旋转角度是180度,由于我进户开门时人必须向后退，而邻居的防盗门开启方向又是向着我家，稍不留神就会撞击我的后背，事实上以前确实发生过这样的事，邻居的卫生间磨沙玻璃窗上段向内开下段固定死，铁栅栏贴窗一起安装在承重墙的内侧,外侧窗台距我家门框15公分且互相垂直,现在邻居把下段固定部分的窗改成墙体,向内开启部分改成移窗一并平移至墙体外侧,把原有窗台30公分拦进屋内,且通风的纱窗口进靠我房门不但有废气,而且我觉得对我生活隐私构成影响,法院原文认为:原告要求被告恢复窗户的原始结构之请求,因改装后的窗户面积缩小对原告家生活及隐私更无影响,故原告此项主张无法律依据,本院不予支持.#@@#又邻居的脱排,淋浴,排气三个排风口紧靠着我家的多根进户电线,电话线,宽带线,大量的废气长期熏烤对我的安全生活带来隐患,（这些线路会提前老化或融化），而且我一开门,废气就往过道顶端即我的家门串,邻居也承认以前是外接到公共走道外的,现在为了美观才不愿接的,这次庭审法官看了现场条件也说了是可以外接的,但判决书却说:因房屋结构陈旧,设计上存在问题,并且这些排风口离原告家均有一定距离,对原告的正常生活并不构成妨碍,故原告的此项诉讼工请求,本院不予支持.我认为法院的判决避重就轻自相矛盾,既然承认房屋结构陈旧,就说明更容易产生消防安全事故,怎么对门和排风口的判决就没有考虑到这些因素呢?(排风口距我家3米）

 

  答:   不承认这扇门对过往行人的影响是不尊重事实，按日常生活经验可以推定，如果门开着，通行就会受阻，先要把门关上，才能通过，如果当时行人提着重物或体积较大物体、或双手均有东西...等，也造成阻档。当然这种影响相对较小，但说成“不产生影响，不构成妨碍”显然与实际情况不符。

    另外从消防要求讲更不可取，这条通道大概是原告出行的唯一通道，就形成了消防通道，对消防通道按国家标准GB50016-2006有“安全出口，疏散的小走道的净宽不应小于0.9米，这是保证安全疏散的最低要求，也是满足其他方面使用要求的一个最小尺度。”折叠门关着可以满足，但谁能保证在分秒必争的消防安全事故发生时门一定是关着的，而且这标准是国家强制性要求，也就是说在任何时候不能有妨碍，并在任何情况下均应保证通道的畅通。

    防盗门是要装的，如果真要做到不构成妨碍，为什么不能改成推拉门，即使突出墙面10cm，还能满足消防最低要求。如不服可上诉。07-11-1

    

 

 

 

问: 我家地热损坏谁来负责

我家地热堵了,要把地面全部抛开,装修费用该由哪个部门来承担?

补充：现在是锅炉房的意识是可以给你维修,但发生的费用要我自已负担

物业说这跟他们没关系,物业只是管小区外部设施,住户内部设施他们不管

而开发商说:地热保质期两年已过,跟他们没有责任

我家是05年10月份进的户,今年是第三个采暖期,但是去年我家地热已出现不热现象,也找过物业和开发商,他们只是拖并没有解决,而我也不知道有保质期这一说法,所以也没太在意,可今年出现这种情况,开发商推得到是干净.

锅炉房专业技术人员说,可能是我家地热在盖房的时候给弄成死角了,所以才不热的,就我现在这个情况,我该如何维修自已的权益?

谢谢您们给我回复,真的很感谢!

 

  答:   国务院有规定，供热系统的保修期为2个采暖期，已过保修期开发商可不再保修。除非能证明施工时使用不合格材料或设计不合理等。

    另外如果你的管道在末端，热量要小些，但供热正常的话也不会影响正常采暧，你最好先打听到原设计单位并去咨询一下，一般管道堵塞应与烧锅炉有关，与使用关系不大。

07-11-1

 

 

 

问: 相邻业主侵权赔偿

我居住在老公房,每层楼面有六户住户,我住顶头第一间,公共过道宽1米,隔壁邻居的进户门是向内开启的(安装在墙体的内侧),在墙体的外侧,自己又加装了一道可折迭的铁栅栏门且向外开启,方向朝着我家,铁门开启的最小半径是53公分,最大半径是80公分,我家老公体重有190斤,他认为加装的门对我家的进出不构成影响,还有47公分的通道可以通行,请问各位老师从法律角度来讲,物权法已经生效,我家对此是否有容忍义务,允许他家保留此扇门?法律上的容忍有具体范围或标准吗?谢谢!(此事我很急着想知道回复)再次感谢各位老师!辛苦你们了!

补充：我采纳了老师们的建议,但昨天法院判决原文:因被告自家门前安装的防盗门离原告家有一定的距离,而且被告在安装防盗门时为了避免对原告的出行产生影响,特意选择安装折叠式向外开启的防盗门,并且双方已相安无事多年,该防盗门对原告正常出行并不构成妨碍,原告此项主张,本院不予支持.(事实是被告门距我家门1.20米互相垂直,难道折叠门就不影响我正常出行吗?)十年前我家遭窃,我在门前1米远处加装了铁栅栏门,被告也没提异议,由于当时设计的缺陷,我进户门原始是向外开启的,而被告卫生间窗又紧靠我家门框仅13公分(互相垂直)向内开启,窗下根本无法站人何况擦窗,#@@#多年来被告一直在家擦窗,双方相安无事,由于被告装潢造成我家损害经法院调解赔偿后,被告起诉我加装的门使他无法擦窗,庭审时我出示物业证明和照片并提请法庭察看现场,法官说进户门不可能向外开证明与此案无关我不看,更不可能为这么小的案子到现场了解情况,在没有完全弄清事实的情况下,判决书又把我铁门安装的时间错写成05年,据此法院判决认为我家的铁门对被告的正常生活构成一定妨碍,判决拆除.据说高院对相邻纠纷的审理有着要看历史状况和现在起诉时的现状和原因,同样是安装了多年的铁门,这样的判决结果符合物权法的公平合理原则吗?我的出行权得到保障了吗?请各位老师指点,谢谢!

 

 答: 公共通道1米宽已经小了，对方按装铁栅栏门最小占用53公分，剩下47公分宽影响到你们日常正常的通行，可以认为是“侵占通道”的行为，根据《物权法》的相关规定可要求行为人仃止侵害、排除妨害、赔偿损失。但因为是开启时临时占用一下，是否考虑到邻里的和谐而容忍，或要求对方改装其他种类的门，如推拉门等。07-10-26

 

 

 

问: 消防喷淋排水管在屋内是否合理

您好!

     我在某大型商业广场购置了一间商铺.发现消防喷淋的排水管在屋内,并未与任何排水管相连.前日屋内地面有大量积水,所幸商铺还未装修.与物业商谈无效果.请教应如何维权，可向什么部门投诉吗？

                                            谢谢!

 

答:根据国家规定：“电气管线、给排水管道、设备安装”的最低保修期为2 年，所以在保修期内你可以要求开发商保修，并赔偿由此造成的损失（如果有的话）。喷淋是消防安全比较好的一种设施。07-10-26

 

 

 

问: 房屋改建

  律师您好：

    我家新买一处楼房，楼层位于顶楼，有一处平台大约5平方米，当初看房时开发商说平台是赠送的。楼房进户后家里开始装修，家人有想法要把平台加上塑窗及顶盖，改成阳台。但物业说如果加上塑窗及顶盖需交给物业1000元钱。请问律师，物业的做法是否合理，如不合理我该找哪个相关部门怎么处理？

    谢谢！

 

  答:   物业收费没有依据。但如加上顶盖属违章建筑，一定要盖应经过有关部门审批及相关技术部门认可。07-10-25

 

 

 

问: 房屋质量保修期

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期,这句话在"存续期"是什么意思??

 

  答:  按国家规定建设工程的保修期，应自竣工验收合格之日起计算。而竣工验收合格之日到出售以及实际把房交与购房者会有一段时间，所以建设承包单位的实际保修期要扣除这段时间。07-10-19

 

 

 

 

问: 咨询

我哥于2007年4月中旬,在一个没有人承包的鱼塘里钓鱼,钓竿不小心碰到了3.5万伏的高压电线上面身亡,当时他手里拿着的钓竿只是3.6m的钓竿.

   我想问一下3.5万伏的电压线到底要架多高?在多高的情况下我家可以得到电力局的赔偿?如果电力局赔偿我家又可以得到多少?

 

答: 3.5万伏高压线离地应大于4米。07-10-19

 

 

 

问: 地下室水泵噪音扰人无法入睡

我父母是某小区内的一楼住户，三年前入住，由于住户的陆续增多，特点是夏天，地下室的水泵24小时发出噪音，使得我父母整晚无法入睡，我父亲曾吃安眠药助睡。今年10月,我父亲去物业和房产开发商反应过此情况，房产商也有请所谓的专家上门听过说这个噪音不超标（但未曾有检测过）。解决这个问题的办法只能用隔音板等加以减轻噪音。

   但是我想这从根本上是解决不了问题的，减轻噪音，说明噪音依然会存在，随着时间的推移，加之水泵的老化，可能噪音还会更响。而房产商说只能用隔音板等减轻噪音，让我很无奈。

   由于我家是房屋拆迁才分的房，分房也未有说明此地下室有水泵。

   现请求律师帮我出出主意，我该怎样做，才能更好地解决这一问题或是维护自己的权利。

   万分感谢!

 

  答: 按国家标准，住宅区内声环境标准为白天应小于55dB，晚上应小于45dB。如果超出此标准，开发商应负责处理解决，一般可采用楼板及墙体隔声处理的办法，做好了是可以起作用的，把噪声降低到上列标准以下，如果实在不兴，只能让水泵搬迁另找地方并做在地下，或由开发商赔偿以后另找住宅居住。07-10-18

 

 

 

 

问: 急!急!急!

本人现住的是单位的集资房,于2002年建好的,最近楼上的卫生间漏水,以经严重影响到我的房子,同楼上的协商,楼上的说是这套房子的防水没作好,不是自己的责任.他虽然同意维修,但要求我和他共同分担费用.

    他家的卫生间以经改变了当时的设计,在原有的蹲式大便器边上增加了一个座式大便器和一个整体浴室,可以说是改变了原来的结构,只是主供水管和主排水管没有动.

    我和楼上是同事,也是邻居,我的墙避全部都起霉了,并且我是新房,因为我去年结的婚,全年才装修的,我当时只要求他修好,我下面的损失我自己来处理,没想到他反倒要我来和他一起承担这些费用,我觉得没道理.发生了争执.

    现在想请问:1 房屋漏水的责任是谁?是单位还是楼上的还是我的?

               2 费用由我分担是否合理

               3 如果起诉,我的胜算几何

 

 答:  应当是楼上的责任，因为他对卫生间作了比较大的改动。如果楼上没有改动，在该房验收后五年内由承建商负责保修。超过五年，也应由楼上维修，你应配合，费用由楼上出，是否能报销看是否有相应的规定等。你不需承担费用，由此对你造成的损失，也可要求赔偿。

07-10-6

 

 

 

问: 客厅地板损坏如何赔偿

我家房屋于5月底至6月初办理入住手续。6月11号至7月29日进行装修。装修于7月17日办理验收，7月29日搬入新房。6月底时六楼业主发现客厅天花板渗水，在装修公司、物业公司和开发商在场的情况下，认定开发商原因，由开发商进行修理。

10月5日 找到杨主任，她和开发商联系，开发商同意继续维修，但不同意赔偿。

从8月14日发现地板渗水，到10月5日已经快两个月时间，仍没维修好，给我家造成很多不便，特别是我爱人为处理这事，一种没有上班工作，直接工资损失4000多元；在此期间，本人也多次请假，直接工资损失1000多元；

如果起诉，律师费用得多少

 

 答: 按国家规定,新房的供热系统的保修期为2个采暖期,你的房屋还在保修期内,可要求开发商修好,并赔偿由此必然产生的费用。07-10-5

 

 

 

 

问: 高层建筑与独立平房之间的距离

各位律师,你们好!

我想问一下,根据新的物权法,高层建筑与独立平房之间的标准距离是多少? (平房在高层前面.)

盼复!   谢谢!

 

 答:  按国家标准GB50180-93，如你的房子在高层的背面（北面），那为了保证你有一定的日照时间，应相距一定的距离，这个距离各地根据地理位置不同而有所差别，一般约前面房屋檐高的0.8--1.2倍。住宅侧面的间距：多层住宅宜为6米，高层住宅宜为13米。至于如你在高层的南面，不存在高层挡你家太阳光的问题，这个距离主要满足消防要求，一般6米，但后面是高层应当大些，具体看当地规划。07-10-1

 

 

 

问: 合同纠纷

我承揽了一个工程,双方有合同,合同约定开工时,甲方先付工程款的百分之五十其余款待工程结束后一次性负清.可工程结束后,经我多次要甲方以工程未完工,质量不合格为由未负.于是,我就起诉到法院.现以一审判决甲方负我工程款.但甲方却以我仅凭合同为证据,不能说明工程已完工;质量合格为由,让我提供完工的证据等提出二审.请问;1.施工单位以入住2年是否是证据?2.甲方说我未完工,他是否应举证.举证应归谁?

 

 答:    请查阅下列规定就清楚了。

   《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：

    第十三条　建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。

    第十四条　当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

    你们只要举证他们已使用的证据。

    另外建议还是先对地基基础工程及主体结构质量有个说法，不然还可能会不时有些麻烦，一般可以请当地建设工程质量监督站来检验证明，这是比较好的办法。还有可以以各分部分项工程的验收为据等。07-9-19

 

 

 

问: 与外商的工程总承包协议的索赔

2006年11月9日我公司与新加坡外商签定工程总承包协议,约定该工程在吴中区的买地建新工厂的工程协议,之后,我公司即开始设计-报批政府有关手续(已基本完成)-现场场地的平整\临时设施的建设\水电申请等等,在07年1月份,外商由于内部的人事更换,及土地未落实的原因,工程停工,至今,在本月土地拍卖中,外商没有买地(已有指标),我们协议中约定:如果因为业主的原因造成停工\停建等,业主无条件支付之前有总包方支付的所有费用,违约并承担责任.现在,请问如何索赔?索赔金额如何计算?其过程需多少时间?谢谢!

 

答:如果合同约定明确,可据此索赔。索赔时可先双方协商，如协商双方能达成一致，将协商内容以协议形式写成书面并双方签字为好。如达不成协议，只能向法院起诉主张权利。

    索赔金额的计算原则上是你方的直接经济损失，以及可能的所垫资金的利息，有些还要细看合同条款才能确定。

    所需时间，如能协商一致是最快的。起诉到法院就要长，一般要根据具体情况，顺利的话半年左右，如果在审理过程中出现可能的复杂等情况就会长些，如果一审后有一方不服还要上诉那会更长。07-9-18

 

 

 

问: 我是否有权让开发商拆除

律师您好：

我在2007年1月买复式房一套（1楼和2楼），2007年9月交钥匙时发现开发商在离客厅2至3米处立3根2米左右水泥柱，经询问为点式景观，我在买房时小区模拟图和竣工效果图均未间此景观，因距客厅太近我要求发商移走或拆除，开发商以设计图有拒绝拆除，（买房时未见设计图，只有模型图和竣工效果图）请问我是否有权让开发商拆除？

补充：合同内容没有此景观，如果此景观建成藤类植物会挡住阳台光线，我想知道住房与这种景观之间的距离法律有没有规定。因为2楼也是我家最怕高手依此柱为依托，跳到我家2楼。

水泥柱距离客厅窗户3米，应该不是结构需要。#@@# 如买房时的小区模拟图和竣工效果图作为合同的一部份，并能看得清楚的话，你可要求退房或开发商给予一定补偿。

合同上没有写应该不是合同的一部分，但是开发商卖房时。我们看到的效果图不能作为开发商的承诺吗，开发商说设计图有，至今为止我没有见过设计图。

 

 答: 估计这水泥柱为结构上的需要,如果真是这样就很难拆除。

    如买房时的小区模拟图和竣工效果图作为合同的一部份，并能看得清楚的话，你可要求退房或开发商给予一定补偿。07-9-17

 

 

 

问: 诉讼

我从房产开发商那里购买一套商品房,按合同规定2006年11月30日就应该交房,但到现在都没有商品房住宅质量保证书,我现在接受房屋来装修的同时可以向法院起诉开发商的逾期交房的违约责任,并赔偿我的损失.

 

答: 商品房住宅质量保证书等文书是房屋竣工验收合格后的事,所以关键是该房是否已经过竣工验收并达到合格。按国家规定没有竣工验收合格的房屋是不能交付使用的，在这种情况下，你接受房屋装修并提前使用可能也会要求承担一定责任。07-9-17

 

 

 

 

问: 居住一年的经装修房屋漏水问题

尊敬的律师，您好，请教一个问题：

我买的是经装修的房子，2007年8月31日交房。因为精装，返修办对房屋有一年的免费维修。我于2007年10月入住，房屋结构未作任何改动。今年大概是8月底或9月初楼下反映我家洗手间漏水，返修办前后来了三次，我家给与充分配合，但三次漏水的位置都定位不同。但他们可以肯定的防水没有做好。为了能够彻底解决问题，我同意将我家洗手间淋浴处的瓷砖凿开，重新做防水（虽然现在已没有同一颜色的瓷砖，我都妥协同意了）。但是返修办估计嫌麻烦，他们在我家楼下邻居家洗手间的房顶修补，很显然这只是他们的权宜之计，因为如果真的是我家防水没做好，只堵楼下，水还是会慢慢渗入楼板的，我想迟早还会漏水。

我家和楼下的邻居都同意在我家再做一遍防水。

我的问题是

1假如返修办不再给作防水，万一维修期限已过，再发生漏水，谁来承担责任？

2能否给我些建议

诚谢！

补充：更正：我是2006年8月31日交房，2006年10月入住，到目前刚好入住满一年。感谢各位律师专业的分析，中肯的建议，以及高度的职业精神。

近期的情况是：返修办修补后，从楼下的邻居了解到，几天来他家房顶修补的水泥一直未干，可见楼板内肯定有积水，他们的方案没有根本解决问题。

1我想请教的是，如果是防水没做好，房屋质量的问题，我家多次配合返修，并与邻居积极沟通想办法，假如维修期限过了，仍存在问题，我虽为房主，应当承担法律责任吗？

2其法律依据是什么？谢谢。

 

 答:  漏水往往是一件很麻烦的事，要想修理好最重要的是要认真查明原因，有针对性的处理才会解决好。

    根据国家规定，有防水要求的卫生间保修期为5年，装修工程保修期为2年，均从竣工验收合格之日起计算。你的情况应属于保修期为5年的。

    如果漏水原因已经如上所说的确定了，一般做法是从淋浴处凿开瓷砖重做防水，做好防水后一定要积水检验是否再漏，待问题解决后再做上面的瓷砖等。

    由于你的情况保修期限是5年，你入住仅一年多，还有较长一段时间的考验期。

 

 

 

问: 房屋附近噪音污染，具体找哪个部门解决？

我们小区最后一排北阳台面对一沿街楼，开一火锅城，相距不过5米，每天都会有呜呜的噪音及大量的油烟，他们的油烟机正好对着我们的窗户，一开窗满屋都是烟，请问，这种情况，我们该找谁解决呢？

 

答:  向当地环保部门投诉或向法院起诉。但只有该噪声已超过一定范围才能得到支持，按国家标准，干道两侧住宅：在白天噪声应小于70dB，在晚上应小于50dB。油烟污染，如严重影响居住生活，也是侵权行为。

 

 

 

问: 商品房逾期交房，寻求法律帮助。

我去年买的房子，合同上写的2006年12月31日前交工，可是实际通知（电话）我去接房的日期是2007年7月3日，我7月7日办的交接手续。（合同上写的延期交工每日按总房款的万分之五赔款）可是开发商却拒绝赔付违约金。我到法院起诉后，法院定于9月24日开庭。前两天法院打来电话说房产公司提供了几份证据让我去取。

开发商提供的证据：1.建筑工程施工许可证。2.停工通知书（由市建设工程质量监督站发给他们的停工通知书，理由是他们冬季施工方法简陋，原始，不能保证质量）。 3.开发商在当地日报上发的接房通知。（房产商在报上登的接房日期是07年5月18日，可是5月20日我去接房，他们却说要到6月底才能交工，工作人员说到时电话通知我。后来我7月3日接到收房通知（电话），7月7日去办的接房手续。

现在开发商反咬一口，说我逾期接房。请问开发商提供的几份证据能否得到法院的支持，会不会对判决有影响？我该怎么做？

问题补充：合同上写的接房的通知方式就是当地日报通知。请问我应该准备些什么证据？

补充：合同上写的是交房。我还想问一下，如果开发商反咬一口，视为我逾期接房，这个案子会判我输吗？我想既便视为我逾期接房，那也是开发商违约在先。#@@#我还想问一下，涉案金额（开发商应付给我的违约金）1.5万元，如果我从当地请律师，律师费大概需要多少钱？

 

答:  合同上写的是"交工"还是"交房",虽一字之差,含意是不一样的。如果是交工应该是承包商施工完毕书面通知开发商，而开发商还要进行验收、办相关手续等一系列事项后才能交房，所以有一段时间。虽然在购房合同中不大会出现交工字样，但如正是写了交工，就可能会有争论。

    对开发商提供的证据材料中第一、二项不会对开发商有利，因为虽然这是延迟交房的原因，但这是开发商及承包商在工作中没有尽责造成的，不是意志之外的不可抗力引起的，开发商对此不能免责。

    你要举证的是在报上登了接房通知后你于5月20日曾去过接房以及对方要你6月底后等电话通知这样的事实，这个取证有点难，有否录音或证人。还有要证明你7月3日接到电话通知后才于7月7日去接的房，这可去电话局查询打印说明7月3日开发商是打过电话给你，虽然没有具体电话内容，但与你7月7日去接房可印证有一定的证明力。这些均是为了解决开发商可能会提出5月20日通知接房你7月7日才去接房因而延迟接房的责任。以上供参考。

 

 

 

问: 电力方面请求帮助!

各位律师大家好,我家最近和常熟电力局有纠纷,具体资料见下(有常熟电力局测量后,高压导线与屋顶的推测距离): 1.垂直距离我家（净值)约4.8米,电力行业标准为6米; 2.水平安全距离我家0米,电力设施保护条例实施细则第五条为5米; 3.净空距离我家5.2米,电力行业标准6米; 4.跨越屋顶的协议签订,应当签订,电力设施保护条例实施细则第十五条,我家当初一直到现在未签订, 5.我家房屋盖在先,高压线架设在后,应先考虑拆迁,如确需从房顶经过需要与房屋的产权人签好协议\并做好保护措施(满足相关距离),但我家一无协议,二未做好相关距离要求.6月26日我到常熟电力局找陈经理时,他承认当时架设时有失误,但只同意升高垂直\净空距离,水平安全距离就不管了,我的要求是要么铁塔搬迁,要么我家房子搬迁,当时他未作回答!我一个小老百姓和电力局上法庭,法官能公平\公正的审判吗?要诉讼共需约多少费用? 急盼回复!!!

注:我母亲06年住了三次医院,现得高血压\糖尿病,身体一直不适,从5月底向苏州电力局开始反映,具体由常熟电力局处理.

在与常熟电力局3个月的交涉中,他们丑态百出,相关人员对测量方法\上报苏州电力局对我家屋顶高压线的处理结果的上报文件进行了六大修改,从而达到隐瞒现实相关距离\从而达到掩盖常熟电力局的违法事实.6月26日正式向常熟信访局提出信访,答应我会在8月26日以前给我处理结果,但至今9月1日仍未给我,我到信访局叫我到电力局拿,到了电力局叫我去信访局拿,电力局的顾局长对我讲:"你单位老总是叫\\\,改天过来找你谈谈,就是加高铁塔花70万,也不会给你7000元,你有诉讼的钱去买点糖吃吧,你是不会赢的,听了好心凉,一个老百姓正当的维权就是难\难\难?这个世道谁能为老百姓考虑\考虑呢?

在我对周遍生活在高压线下人们身体调查的情况看,高血压病的人较多,有一家一共五口人的家庭,四人得了高血压,大的73岁,小的21岁,还有一个现已中风在床,化验的结果为血小板严重降低,这样家庭的今天,可能就是现在还生活在高压线下家庭的明天,这太让人吃惊\愤怒了!!!

以上情况千准万确,电话联系,我有更多\更细的资料提供(电力局作弊欺负小老百姓的资料)!

 

 答:   据我所知如按国家标准高压走廊根据高压线的电压等级(KV)应有一定宽度的安全隔离带,隔离带内不能有任何建筑物,你的房子可能就在隔离带内,所以供电局应承担侵权责任。如果协商不成只能起诉，具体规定你已有了，现在要搜集证据，简单的办法拿到他们实测距离的清单作为根据。起诉时二者对照说明他们侵权的事实存在。

 

 

 

问: 墙体与图纸不符,咨询如何用法律来解决此类问题

施工时,建筑商把一面墙砌成了单墙,而图纸上是实心墙,现在要求施工单位对业主进行部分赔偿,不知道怎么依据什么来和施工方谈,而进行赔偿的话尺度又是多少

补充：业主已经装修好了,要是重做的话那麻烦了

 

答: 你说的"单墙"不知指怎样的墙?你说的"实心墙"又是什么墙?是否是实心砖砌的墙?如果是，改动是可以的,因为国家禁止在地面以上用实心砖砌墙。

    另一方面，如果建筑商不按设计图纸施工会带来一定危害，应根据情况要求按图重新砌筑。如光要求赔偿，对此不作任何处理，那将来可能带来的质量问题及维修问题就不一定能由施工方承担。

    还有要考虑的是：该改动是否得到设计单位的认可并出具书面变更单，该设计图纸及变更是否根据国务院规定已由当地施工图审查机构审查并获得通过，如建筑商已办好这些手续，你就不能提出赔偿等要求了。

 

 

 

问: 房地产方面的案例评析报告

本人为法律自考学生，现在需要写一篇评析报告作为答辩基础，所以需要各位高人帮忙，不胜感激啊！

案例如下：

甲与乙均住于某一小区一栋四层楼内，对所居住之房屋均有私有产权。该楼每层居住2户。甲住四楼，对四楼之2套房屋均有产权，乙住同一门洞之三楼。甲乙之间因下列事项发生争议。

（一）甲于2004年冬将三、四楼之间三楼以上第二个楼梯的台阶处用木板封死，在上面留一仅供自家出入的小门。乙认为甲封闭楼道影响了自己的采光权，阻断了消防通道，影响了自己的生活。在反复协商未能达成一致的情况下，2005年，乙向人民法院起诉，要求甲拆除封堵的木门。

（二）甲乙所在的楼没有凸出室外的大阳台，为保暖，2003年乙在自家房屋北侧阴面阳台安装了封闭铁皮保暖阳台，改阳台顶部宽出元建筑物墙体约40公分。甲认为乙家的封闭阳台凸出墙体，导致他人可越过三、四楼之间的楼梯窗户，通过乙封闭的阳台攀上四楼，对自己所住房屋的安全造成影响。2006年甲将乙告上法庭，要求其拆除封闭阳台。

（三）乙发现甲家也有同样的封闭阳台，也凸出了墙外，认为甲的封闭阳台，严重的损害了整栋楼的使用寿命，严重危害他人居住环境，亦将甲告上法庭，要求其拆除封闭阳台。

要求写1200字的评析报告

补充：自己能写或是会写当然不会在求助他人了，如果不能给予帮助的请不

 

  答:  还是自己动脑子写对自己帮助大。但可以给些提示：你可以先认真学习《物权法》，特别是第七章相邻关系以及《民法通则》等相关内容，只要把这部分学习一下，弄明白了，1200字的评析报告是不难写出的。

 

 

 

问:法律如何解决此纠纷？

我的邻居张先生，将自己的房子（一层平房）卖给孙先生，但宅地使用权不转卖。张先生要在该房子上建二层房，孙先生不同意，理由是他的房顶归自己使用。请问法律如何解决此纠纷？？？

 

答:  将于10月1 日施行的第一百四十七条"建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分"。   根据这条规定，建筑物转移时该建筑物的土地使用权也应一并处分,即将开始的法律就是这样规定的。

 

 

 

问:房屋质量问题,修理不好,我应怎么办?

我家于2005年购了一套二手房,由于房产证没下来,所以与青岛开发区建国房地产签了一手合同,房子是2002年盖的,自购了后发现阁楼漏水,只要一下雨就漏,修了两年多了,修了很多次,也不见好转,现在来重影响我的居住,房子面积是84+42=126平方,与建国签的1800元/平方,但我们购时是37万,乱七八糟的下来得40万左右.现在也不是不修,就是修不好,一年复一年,三番五次来修,我们客厅也和厨房也开始漏,所以我想请教一下律师,我应怎样处理?谢谢!

 

答:     漏水是比较难弄,但肯定能修好,主要是修理的方法及范围,当然涉及经济费用。如果房地产商多次修不好，你可由此要求与房地产商协议，由你自己找专业人员、专业机构来维修（一定要真正的专业，这是维修漏水十分重要的），而费用向房地产商报销。
    漏水不是主体结构问题，一般不能退房，但你可保留每次维修情况及随后又漏的相关证据材料，必要时可起诉要求赔偿损失。

 

 

 

问:物业不肯让我在墙上打洞

你好，我新房正在装修中，现在厨房的淋浴器烟道太低我想在高处重新打个洞，但是物业坚决不肯，说是影响外墙美观。请问我是否可以打洞？

 

 答:    只要不危及建筑物的安全,不损害其他业主的合法权益,你有处分的权利。当然新住宅小区美观也是大家关心的，但实用是第一位的，不能因为美观（对美观各人也会有不同的看法）而影响到日常的正常和安全的使用，再说是打个10CM的洞，不致会影响整体观赏。但要注意的是在操作时尽量做好，如修补原洞时尽量与原有墙面协调，打螺丝孔时尽量不打破墙面等。仅供参考。

 

 

 

问:集资房使用面积缩小怎么办

住房咨询:我住的房子是单位的全额集资房,由于修建楼房时质量有问题,修到二楼时才被单位发现,不知何原因建筑商只是把所有的墙体四周作加固处理,因此墙体由原来25CM厚变成了36--40CM厚,使我的住房使用面积大大缩小.房子是99年交付的,我们2000年入住,由于种种原因房款没有最后结算,今年才按一个住户比较易接受的价格作了定价.
由于入住已7年,今年单位才算清所交的房款,05年就所办好了的房产证也是由单位统一保管,现在我们要按建筑面积交完房款,我的损失该由谁来陪偿?我向单位领导提出过书面的意见,单位讲没有依据而拒绝主持公道,也不愿追究原负责人的负责,建筑商偷工减料造成的损失就由住户来承担了,我该如何做,才能维护我的权呢?

 

答:    墙体由原来的25cm厚变成36--40cm厚,非但减少了使用面积,而且增加了建筑物的自身重量,不知当时该房的基础是否作了相应的调整,不然,房屋可能会存在安全隐患,必要时可作专业鉴定,虽然已住7年没有发现问题,也不能由此认为在结构安全上及抗震性能上达到了国家规定的要求。   出售的房屋，如按每平方米计价的话，其面积应按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的规定由专业测绘机构测定。  面积的缺损所造成的损失，如由于建筑承包商的过失造成，应根据实际情况由建筑承包商承担主要责任。

 

 

 

问:购房逾期交房房屋质量问题

我在2006年8月28日与出卖方签订了商品房买卖合同,并首付90%的房款15万元,合同约定2006年11月30日交房.但到2007年3月才电话通知交房.到场后发现出卖方不能出具住宅质量保证书,也没有提供逾期交房的政府证明.所以我一直没有到办交房手续.2007年6月发现主卧有一条3米长的裂缝\主卧卫生间没有按规定下沉,造成与主卧水平线一样,另外厨房的也没有下沉.必然回影响以后的居住条件.请问我该怎么维护自己的权益

补充：裂缝为地板裂缝.出卖方只答应处理裂缝并赔偿2000元,对与卫生间与厨房地面下沉不与解决.称不是房屋问题#@@#是合同权益及消费者权益

 

 答:   按合同逾期交房可要求支付违约金。

    地板出现3米长的裂缝要弄清是表面粉刷裂缝还是楼板板本身的结构裂缝，如后者为主体结构问题，在不致影响和保证使用安全的情况下，可要求保修（主体结构工程的保修期为50年）并赔偿损失。

    厨房、卫生间应下沉3--5公分，这是国家标准在有关住宅设计规范中规定的，如不下沉不符合国家标准，影响居住环境，但要改造使能满足要求是很困难的，不能改造可要求赔偿，实在不愿意可要求退房。

 

 

 

问:建房纠纷

你好：   我家想建二间房，房地在邻居房子右侧前面（右边隔4米，前边5米），而邻居右边是一块有两间房的空地，他说他以后还要建房，说我们的房地挡在他们家空地前面了，不许我们建，请问这个说话合法吗？我们可以建这房吗？建房与邻居房之间有没有一个具体尺寸？

 

答:按我国有关规定,考虑日照、采光、通风、视觉卫生等方面而规定的建筑物之间的最小间距，根据你介绍的情况，能满足上述要求，同时也能满足最小消防通道要求，所以按此建房应该是没有问题的。    但还是建议你先到当地相关部门去报批、报建办理一切手续，因为这样如一旦发生纠纷，在维护自己合法权益时可能会少些麻烦。

 

 

 

问:开发商擅自修改房屋结构

我于去年在湖北省随州市一小区买了一套商品房，购房合同上的图纸注明两个阳台为“板式栏杆，可自由封闭”，开发商解释说是半封闭阳台，阳台面积按实际面积的一半计算。可是等到交房时，我却发现两个阳台全被对方用塑钢窗完全封闭起来，整座楼都是这样。这明显是为了增大面积而未征得买方同意擅自改动房屋结构，严重侵害了买房户的利益。而且这么一来，整个房子封得像个鸽笼，既难看又影响通风和采光。

特请教各位大律师，我该怎么办才能维护自己的正当权益？先谢了！

 

答:    提供给你一条信息和依据,中华人民共和国国家标准 GB/T 50353-2005第3.0.18条"建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。"就是说，建筑物的阳台，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。不知对你是否有用？

 

 

 

问:住宅东西间距

住宅东西间距我家住六楼，厨房，卫生间的窗户向东，开发商在我家东面平行建造了一栋七层住宅楼，新住宅楼西墙有窗户，现在两栋楼之间的间距是17m多，18m不到，请问对我家的合法权益是否造成了损害？怎样维权？谢谢！

补充：我查到：上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）

（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布）

第四章 建筑间距

　　第二十二条建筑间距应符合本章的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

　　建筑间距图示见附录三。

　　第二十三条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：

　　（一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距：

　　1、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的1.0倍，在其他地区不小于1.2倍。

　　2、朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。

（二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距：

　　1、南北向的间距，在浦西内环线以内地区不小于南侧建筑高度的0.7倍，在其他地区不小于0.8倍，且其最小值为6米。

　　2、东西向的间距，在浦西内环线以内地区不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他地区不小于0.8倍；同时不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值为6米。

　　3、建筑山墙宽度小于、等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

这是否可以作为开发商违规的依据？

 

答:   根据国家标准GB50180-93住宅侧面间距:多层为6米,高层为13米。七层房屋属多层房屋，东西面属侧面，故只要大于6米就符合要求。6米同时也符合消防要求。

 

 

 

问:高压电可以从民房上通过吗?

现在有一条110KV高压电线将要从我自己建的私房上通过,我可以阻止通过吗?国家在这方面有什么法律法规吗?

补充：谢谢，我又该怎样去维护我的合法权益呢？

有什么法规条例可以制止这种行为

查了《城市电力规划规范》：上面的数字只是保护供电设施的安全距离要求，他们只知道保护设施，而忽视人身安全

 

答:   高压线在架设中应设置高压走廊安全隔离带,110KV的安全隔离带宽度为大于24米,在安全隔离带内不得建任何建筑物，所以在你房屋垂直上方通过是不允许的。有些城市考虑实际情况也有可能稍缩小些间距，但只指在已建房屋边通过时，该线与建筑物的水平安全距离，提供一个参考距离，110KV的水平安全距离为4米。你可先到当地行政管理部门投诉，如不能解决，只能起诉至法院来维权。

 

 

 

问:交房时候遇到的问题

本人已购房，商品住宅房，现在到了交房时间，可是开发商无法提供任何检验证书，例如《质量保证书》和《房屋使用说明书》等，理由是正在办理，我们手中现在没有合同原件，因为签订合同的时候不给我们。我们手里没有任何原件，现在通知我们取钥匙，可是这样的情况怎么能算交房啊？？
请问，这种情况我们应该怎么办？

 

  答:   建议:先要求开发商提供该房的"竣工验收合格证"，如果能提供并查验该证没有问题，可先收钥匙；因为这文件是房屋质量的基本保证，在正常情况下也可由此推断以前的一些手续已能通过。如果连这个文件也提供不出来，那房子可能问题较大，须慎重对待。

 

 

 

问:房屋漏水纠纷

我于０５年３月在渝北回兴金易华苑购买住房一套，是顶楼．接房前就发现屋楼渗漏，要求开发商维修后于０５年１０月７日接房．于０６年５月搬家入住．入住后发现顶层屋面又开始渗漏．多次找物业维修，每次都叫工人来维修一下，可问题根本没有解决，房屋漏水更厉害了．现在不光屋顶漏，连卧室的外墙都开始渗漏了．室内的墙开始发霉了．弄得心情很不好．

补充：现请问我应该怎么办？十分感谢您的回复，谢谢！

 

  答:  根据国务院第四十条规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏”的最低保修期为5年（从竣工验收合格日起），所以在5年内，如发生上述情况，可以通过开发商要求工程承包单位进行保修，由此造成的损失可要求赔偿。另外从实际经验看，屋面维修比较容易，外墙面防渗漏比较麻烦，不进行较大规模及较彻底的维修不容易解决问题，往往隔一段时间又会渗漏，不是简单修修补补就能解决。
    可尽快协商或起诉要求开发商履行保修义务。

 

 

 

问:新房装修,楼上扩大卫生间,怎么办?

楼上业主进行住房装修时，拆除卫生间的素混凝土反口，将原厨房和主卧的部分空间扩建为卫生间，楼上还开开凿两间卫生间地面破坏防水层铺设管道。经物业调解无效，我要如何维护我的合法权益?物业不

愿意与我共同上诉，如果我自己上诉胜算大吗？是不是要等到10月1日物权法执行再上诉？

福建日报就此事曾经报道过,但没有提到楼上卫生间扩大到我主卧上方，开凿两间卫生间地面破坏防水层铺设管道。以下是我查到的相关法规与协议。

《住宅设计规范》，为强制性国家标准，编号为GB50096—1999，自1999年6月1日起施行。《住宅设计规范》3．4．3规定：卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室〈厅〉和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。

建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》(110号令)

第五条　住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

该业主与福州融侨物业管理有限公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中规定

第六条

（五）厨房及卫生间

4、厨房及卫生间已做防水层，严禁凿打地面或重力碰撞、震动给排水管，以免造成渗漏现象。

6、严禁改变厨房及卫生间的使用功能。

该业主与融侨（福建）房地产有限公司签订的《业主临时公约》规定

第三章物业的使用

第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，

业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十七条本物业区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；拆改住宅房屋承重结构，损坏共用的设施设备，在外墙上拆改、增设门窗，损坏和改变房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）；

4、擅自改变房屋设计用途功能和布局等；

 

答:   你收集的法规及规范比较有用，可以据此起诉楼上业主，要求恢复原状。另外提醒你注意的是：如果楼板上要铺设管道，要复盖这些管道必然增加楼面找平层厚度，从而增加楼面重量，超过设计考虑的重量，会使房屋降低安全系数造成房屋结构的安全隐患，这是绝对不允许的。

    现有这些规定已可以正当合理的提出你的诉求，为了尽快解决问题，不一定等到10月1日后。以上供参考。

 

 

 

问:购买了危房怎么办

您好 我想请问一下我买了一套期房现在已经通知交房 可是房子的质量根本不合格 通过别人质询根本就是危楼 我应怎样处理?

 

 答:    一、你介绍得比较简单，如“危楼”倒底如何危险？因为有些表面的裂缝等并不一定构成“危楼”。如主体结构的问题并不构成对生命财产的直接危害，根据我国相关规定，主体工程也是可以保修的。二、如果确属“危楼”，可以要求退房及赔偿损失。由于还未收房，一种办法是协商退房并返回已付房款及相应利息。如达不成协议并对是否是“危楼”有不同看法，恐怕只能诉讼解决，是否会胜诉往往取决于技术鉴定的结果，自己委托的鉴定证明力相对较低，由双方协商或由法院指定的专业鉴定机构的鉴定结论一般会被法院采纳。鉴定是很弗时弗力的，有时还要先预付鉴定费用，由于危楼的鉴定，鉴定费用相对会较高。
三、可先要求查看是否已通过竣工验收的报告，并要求开发商提供交房时按规定应提供的书面文件，如竣工验收报告、质量保证书等，如开发商不能提供，则可据此起诉，同时证明房屋质量是否合格的责任转移由开发商承担。如该房质量合格并已通过验收，还出现问题可要求保修，主体结构保修期限，住宅一般规定为通过竣工验收后50年。

 

 

 

问:二审进行庭外调解需要律师吗

 

尊敬的律师:   你好!    我帮朋友办理一个在浙江绍兴的道路施工经济纠纷案件,在绍兴中级人民法院一审的时候,判我方胜诉,判对方支付我方工程款300余万元.对方不服,向浙江省高级人民法院提起上诉.   上诉方提出一百万元为预备金而非工程款,从一审的判决中要求减少一百万元;我方提出超过工程预算已经远远超过一百万元,也超过合同中约定(少于工程款20%部分不计)的20%,完全可以计算100万元,但是法院方没予采纳.另外我方考虑到工程款拖欠的时间太长,同时我方也急于用钱之因素.同意了上诉方提出的调解方案.    现在当事人双方基本达成了调解方案,在律师不具体知情的情况下,已经开始实质性质的操作,比如对方已经付给我方100万元等工作.    请问诸位大师,二审调解是否可以在不告知律师的情况下进行,另外,调解还需要律师参加吗?如果需要,律师需要具体做一些什么工作?    谢谢大家了!

补充：按法律的规定,有没有这样要求,必须或者不必律师参加呢?

特别是在双方签定调节协议的时候是否需要律师的签字,还是直接当事人双方签字就可以了!

谢谢!!

 

 答:    法律没有规定在这种情况下律师必须参加。在律师不具体知情的情况下，双方当事人达成的调解方案及所签协议是有效的。但这个案子标的相对较大，有争论的点也不是很简单，由律师参与可以帮助你们对方案及协议条款把关，不致有遗漏、没有讲清或措辞不当等差错给今后带来麻烦。07-7-14 

 

 

 

 问:房屋侵权

你好！  我有关房屋的的事情想向你咨询一下。我于2004年7月买下了一套145平方带大阳台的房子（三房两厅两卫一厨）。据说是三四楼原本是老总准备自住，后来不要了，所以改建了一下变成一卫啦（现房）。我买的是三楼，每年都按时交物业管理费，也无任何拖欠。    今年我准备装修，但发现其中一正房房顶上被楼上的人私自改装了许多的水管（看现房时是没有的)，也就是说在我正房的顶上有三分之一的位置被楼上的改成了厨房，这个楼梯的5、6层我去看过，这个位置原本应当是做卫生间的。(若是卫生间也肯定改动过）。自家的房间顶上突然多出许多下水管道，实在是让人无法容忍！   楼上是如何进入我的私宅的？楼上这样做合理合法？小区物业或该开发公司怎能坐视不管？（他们似乎知道一点）我与物业和开发公司反映过，一开始他们态度蛮横，我拿出依据和事实后，他们才答复说“研究研究”，具体答复时间也不能确定，这显然无法让我满意。   我该通过怎样的办法或途径，才能较好地维护我的合法权益呢？

补充：现在可以确认的是，管子是后来改装的。并且协商改管道也有困难，这样的话我的主房间就没有办法正常装修与使用。也影响我房子的出售。  对于这样的私自改装并且是在未经许可的情况下私自进入我的房子进行改装的，我应当要求多少的赔偿合适呢？我的房子市价是30万元。物业是否有连带责任？是否也可以向物业要求赔偿呢？

 

  答:   对这个位置是属于正房还是卫生间,主要看购房合同上有否约定或其他相关的证明材料,如无约定开发公司又不认可你的主张,则要看原设计图纸(根据你的介绍第5、6楼是卫生间，估计你的这个位置也是卫生间)，卫生间下有管道是正常的，如有漏水根据造成漏水的原因由开发公司保修或由上面住户维修，建议可要求开发公司做吊顶来弥补或给予一定补偿。   至于在没有得到你的允许而物业等私闯你的住宅当然是侵权行为。

 

 

 

问:我应该收房还是退房

我是06年6月夫妻双方公积金贷款购买的商品房，现在07年6月开发商通知我们收房，但是没有通天然气，（合同上只写了装表没有写通气），而且开发商要求我们交钱它代办房产证和土地证以后才让收房和给我们房钥匙，请问这样能收房吗？可以退房吗。

 

 答:    你可先要求查看一下房屋及该房的质量等是否符合购房合同约定。另外可要求开发商提供：竣工验收合格证，房屋面积测量证明，质量保证书，使用说明书...等,如提供不了这些法定材料你可不收房,同时开发商构成违约。但如你无正当理由不收房则你们本身构成违约。07-7-14

 

 

 

问:楼间距的计算方法？

我住在某小区最北一栋，北面是一临时围墙（距我住的楼仅6米左右）将小区与北面的单位隔开，现开发商又将北面的单位买下拆迁开发新楼。新楼（刚开始挖槽）的南墙距围墙2-3米、距我搂8-10米。

该开发商05年就将原自行车棚拆除建成车库卖掉，而将自行车棚建在楼间绿化带上，小区部分住户（未成立业委会）到相关部门上访、投诉均未果。

请问：1、内蒙古包头地区5层住宅楼楼间距应是多少或怎样计算？是强制   性规定吗？

    2、我怎样做才能有效（因开发商关系很硬才导致上次维权的失败）地维权？

补充：新楼在北，我搂在南，所以不影响我搂的采光。只是考虑楼间的绿化、通风、两楼的噪音、新楼的采光等整体布局。

 

答:    住宅间的间距按国家强制性规定,南向的间距应保证底层窗台日照时间根据不同季节1--3小时而算出,约是相邻北面房檐口高的一倍左右。住宅侧面及北面间距是按消防要求的距离，如能满足这些，一般能满足采光、通风、视觉卫生等要求，你的情况应当在规定范围内。07-7-5

 

 

 

问:工程完工，工程款拿不到怎么办？

  工程做完了5个月了，但我们的工程款却迟迟没拿到（做工程时中途付过一部分款）。但我们在写协议时我已注明我该做的工程已做完，甲方（第一承包方）要清付乙方（第二承包方我们）全部工程款。可甲方说他们的总工程款也没拿完，可我也在耐心的等了，这一等就5个月了，现在再问他，他说不给。我们没有别的合同字据了。    这个协议上只有工程的单项单价没有写工程量，但甲方自己已拿到了总决算。像这样的协议我能去法院告他吗？我能要回工程款吗？

 

答:     规定分包是可以的,但有一系列条件。估计您可能没有资质....等，是违反规定的，但这并不是说就拿不到相应的工程款项了。要拿到有二个先决条件，一是有证明你们是做了这些分部项目，二是所做这些工程均达到质量标准。   要起诉就要举证，如没有其他证据，只能将您已列的工种表让具体做的工人签名认可试试；质量问题如该整个工程已竣工验收，就说明你们做的部分也已达标通过，竣工验收的文件可以到当地质量监督站去复印，如拿不到可委托律师取证或许还可网上查询该工程已通过竣工验收等。  07-6-28

 

 

 

问:居民区建了一个厂产生噪音怎么办?

   最近我这里发生了一个噪音污染的问题。举报了环保局，环保局第一次检测时噪音污染达56分贝，后来要求业主改造。最近业主报告已经改造完毕，事实上噪音依然存在。环保局这段时间来检测，业主都是不把机器全部开着，要么见到环保局来了就关掉机器。

请哪位知情人给我透露一下环保检测的规程。同时请告诉我：

1.环保是否可以要求业主把机器全部开着检测，业主最多可以不开百分之几的机器？

2.在一个纯居民区建了一个厂后，是不是这个地方就变成了一类混合区？

3.环保局处理噪音污染这样的案件从举报人举报之日起多长时间内必须结案？

4.如果环保这样检测认为达标后，是不是就不要对这个业主处罚了？

 

答:    按国家标准，住宅区内声环境标准：白天应小于55DB，晚上应小于45DB。检测应当是可能出现的最大值，所以应该是正常生产活动时可能开动的所有机器造成的噪声。

    只要环保局真想把事情调查清楚，还是弄得清的，如暗访检测等。2007-12-3 

 

 

 

 

问:房屋漏雨找不到解决的办法，请帮忙

 

   我在2000年买的无锡硕放镇上的商品房，顶楼4楼，上面是阁楼，公用的。今年刮台风时下大雨，房顶漏雨，从上面的阁楼漏到我家，再从我家漏到3楼，房间装修损坏很严重。我们的房子当初没物业管理的，也没叫物业管理费。现在找开发商他们不管了，说他们当初交了一笔物业管理启动费给镇里，约9万多。我们找镇里他们说谁造的房子，有谁负责，钱是开发商赚的，他们也不负责。请问象我们这样的情况，现在应怎么办，可以打官司吗？

 

答::    按国务院规定，屋面防水工程保修期为5年。过了保修期开发商可不再保修，应自己出钱维修，漏雨的阁楼是公用的，维修费用可公摊。

    但如果开发商已交9万多物业管理费给镇里，镇相关部门应出来处理解决，否则可搜集证据起诉打官司。2007-11-1

 

 

 

问: [求助]请教开发商口头承诺不兑现问题

　　我在今年7月初买的房,10月底应该交付.当时买房时开发商承诺在7月底之前将靠在我家窗户附近的移动信号塔搬走.后来又承诺会在交付前搬走.但是如今交付在即,确还竖在那儿.当时买房时,开发商不愿意将此承诺写在合同里,但是他的承诺对整个一栋的200户业主都说过.而且我还保留着售楼小姐的短信回复"会在交付前搬走".前天在与开发商沟通时我也录下录音.录音可以证实开发商有此承诺,而且也在处理此事,但表明不知道搬走日期及能否成功.

就此问题想请问:如果房屋交付后,塔却没有搬走,我能否以此来要求开发商退房并赔偿?因为我认为当时我买房的前提是塔搬走,而且这项承诺是对众业主的集体口头承诺.如果打官司,有胜算吗?

移动信号塔是95年就竖在那儿,以前那儿都是平房,所以信号塔不会对周围居民造成伤害.现在盖起的楼是小高层,据我找的资料,塔对于平行建筑幅射很强.而且离我孩子的房间很近.直线距离不超过国家规定的30米,而且无任何阻挡.买房时KFS一直承诺说搬走,现在也听说他确实在和移动交涉,但是对于能否搬走一直没有具体回复.马上房屋就要交付,昨天与KFS沟通,说一个月内搬,但是搬到本栋房屋西边的街对面,对此,西边的业主就不乐意了,集体抵制KFS搬此塔.如果KFS最后拖脱说是由于其他业主的反对而不能搬此塔,那我该怎么办?如果不能退房,能不能以塔的事为理由拒收房并让KFS按合同规定的违约行为来进行赔偿? 另外,如果不能退房,那我必须要接受这所不能住的房屋吗?

 

    答:如果证据确实能证明开发商的承诺，建议你在收房时要求开发商变口头承诺为书面承诺，如果最后不能解决，则根据最高院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》“第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定要求退房和赔偿损失，因为房屋在使用环境上存在超过国家规定的强辐射的质量问题而严重影响正常居住使用。2007-11-1

 

 

 

 

问:楼上的居民总是干扰我们休息怎么办

     我楼上的户主将房子出租给了他的学生----两个女大学生，经常的晚上十点以后回来，弄得楼道里叮当响。晚归不说，穿着硬底鞋，要响到半夜十一、二点。前一段时间发现并不只是两个人，还不时的传出吵架与打闹声。我们提醒过她们几次，可是无济于事。我们的正常休息与女儿的学习都受到了影响。每个人都有自己的生活习惯，别人无权干涉，但最起码自己的生活习惯不能对别人产生影响才对，这个简单的道理，我想那些受过高等教育的大学生不会不明白。怎样才能给女儿一个安静的学习与休息的环境呢？请问遇到这种事，我该怎么办？楼上楼下的扰民如何界定，相应的法律条文是如何规定的？

 

答:  按国家标准，住宅内的声环境标准为白天不超过55dB，晚上不超过45dB。如果经常超过上列标准，构成侵权，你可以采取起诉等司法程序来保护你正常休息和生活的权利。但取证比较困难。最好先通过社区组织等能说服她们自觉注意一下。具体法律条款在十月一日后可依据《物权法》的第七章相邻关系中的条款。2007-9-22

 

 

 

 

问:咨询商品房的合同问题

　　律师您好，我购买了一套商品房，合同写明于07年8月31日交房，但是现在开发商说，因为天然灾害天天下雨的原因要延期交房，并且不赔付交房延期的损失。而且现在房子的质量不过关，我想问一下，我应该怎么做？

 

答:   天天下雨不能是延期交房的理由。

    对“房屋质量不过关”，一般可先根据该房是否经过竣工验收来看，如已验收合格应当是质量基本过关的，可以收房。如果没有验收或验收不合格，开发商不能交房，由此对购房者造成的损失及延误的时间由开发商赔偿。根据相关的司法解释有下列规定：主体结构质量不合格；交付使用后，房屋主体结构质量经鉴定确属不合格；存在质量问题严重影响正常居住使用的；均可要求解除合同赔偿损失的。2007-8-29

 

    在竣工验收合格收房后，在保修期内出现的质量缺陷，可以要求保修，在开发商交房时应同时交你质量保证书等文件。

    供参考。

 

 

 

问:开发区征用了我们的土地170万的钱该如何分

 

　　请问土地是属私人的还是属队上（集体）的？我们这开发区搞建设征用了我们最后一片土地，昨天晚上我们队上开会讨论这些钱该如何分给大家。钱有170万元左右，这170万元该如何分？一、按人均分配，2、是谁的田就归谁。

 

答:    按即将于10月1日施行的的基本原则，征收的这笔费用应包括土地补偿弗、安置补助弗、地上附着物和青苗的补偿弗等，还应考虑被征地农民的社会保障弗及生活保障弗。所以分配起来比较弗事，可以先对以上大的各项起草个分配方案，再根据每家、每户、每人的不同情况计算分配，如按人均分配容易引起不公。

    另外，应由集体经济组织行使所有权，即由该组织按规定组织实施，但如果集体经济组织作出的分配决定侵害了一些农民的合法权益，该些农民可以请求人民法院予以撤消。

2007-8-16

 

 

 

问:建筑 他打的地基离我庄基只有2-3米,我如何维权,

 

我东边要开发楼房,他打的地基离我庄基只有2-3米,我如何维权,依据?

我没有庄基证,只有老式的协议,合法吗

 

答:   不知您说的“庄基”是否是“桩基”，建设上没有“庄”基之说。

    从建筑结构安全来考虑，相邻建筑物的安全距离按我国国家标准，要根据原有房屋的形状以及新建设房可能产生的沉降来进行科学计算得出。一般简单的说只要东边新建房开挖的地基深不超过您房的基础深，或超过相差不大于2--3米的一半则应该是可以的，如超过则存在施工安全隐患，可申请当地建设或相关部门来处理。2007-7-6

 

 

 

问: [求助]我的房屋受损，我该怎么办？

　　1999年我在县城建了一栋四层楼房，入住7年多没有出现任何质量问题。2006年12月26日，我发现我的房屋一至四楼出现不同程度的断裂，更严重的是我家一楼大梁也出现断裂。经过分析，房屋断裂的原因是县建设局在邻居旁边修建职工宿舍楼开挖基础造成的。其基础开挖30多个桩洞，每个桩洞深约20米，挖好桩洞后又没有及时浇灌钢筋水泥柱，在施工过程中又抽排大量的地下水，致使地基下沉，造成我们相邻的四户楼房出现不同程度的断裂。事故发生后，我及时向建设局领导反映情况，并要求赔偿损失，经多次协商，建设局只承诺赔偿我家4万元人民币，我认为赔偿4万元太少，要求增加赔偿数额，但他们说如果超过4万元就要我通过法律途径解决。现在我的房屋出现严重损坏，房价贬值，4万元根本弥补不了损失。请问律师，我是接受4万元的赔偿还是通过法律途径维护我的合法权益？打这样的官司有把握赢吗？如果打赢官司扣除各项费用后我能拿到比4万元还多的赔偿款吗？请律师答复，谢谢！

 

  答:  不知建设局新建房离您的楼房有多远？主要可能是大量抽排地下水使附近房屋基底土层失水而承载力降低导致房屋不均匀沉降而开裂。

    技术鉴定一般由当地房屋安全鉴定机构或建设工程质量监督站来鉴定，这些机构均属建设局或房管部门管理，所以您如起诉可申请这些机构回避，要求另行委托其他如外地的类似机构来鉴定（是否同意则由法院决定）。

法官对专业是不熟悉的，一般会按鉴定的结论来判，所以鉴定是重要的，如鉴定不公正，虽在法庭质证时可以提出，但这种专业性很强的问题，即使专业人员要想说服不熟悉专业的法官是很难的。所以建议您先到上列这些机构咨询一下，再根据咨询情况以及修复费用与4万相差是否可以承受等来决定。2007-7-8

 

 

 

 

问:本案装修费是否应该补偿？

 

　　某人进驻某大型娱乐场所租一店面进行经营，投入约30万元进行装修，一年后，双方不再合作。退出时，双方对装修产生争议，租房人要求补偿装修费，由于合同未约定装修返还事宜，因此，该娱乐场所不愿退还。由此产生诉讼。大家讨论一下该案结果如何。

 

答:    双方不再合作的原因以及双方有否违约情况？如果不再继续不是租房人的问题，租房人要求补偿装修弗是合理的。补偿多少可由专门的评估机构评估。2007-6-29

 

 

 

问:我2006.5.1拿房【新房，即开发商交付】，现在发现开发商通知我们，我们没有做保温层！

　　请问法律有什么依据给们进行赔偿！谢谢

 

答:   您介绍得还不够清晰，如所在地区，居住层数，所涉保温层是屋面还是墙面，合同上有否对此约定（估计不会有）等？

   建筑的保温层做法和要求应按当地标准来设计和建造，如保温层的确不符合当地标准可以要求开发商补做并赔偿由此带来的损失。还有一种赔偿形式，可计算由于缺乏保温层而造成增加能源（如电力或暖气等）的经济损失，可按50年计算。

   保温层漏做还应分清是建筑设计上没有按标准设计，还是施工单位没有按设计文件施工，还是开发商要求不做以节省钱。不过现如起诉，只要以购房合同起诉开发商即可。

    2007-6-27 

 

 

 

问: [原创][转帖][讨论][求助]

　　我们所住的套房是以前保险公司房改房，于2006年5月份向保险公司内部人员购买。目前已经过户，个别住户且拥有房产证和土地使用证。我们的房子为南北朝向，高度6层约18米，现在保险公司在我们房子南边（前面）距离将近6米的地方盖房子，建设局规划2层，但保险公司通过突击建设，要建3层请教各位大侠，这样建筑是否符合国家有关标准。同时，我们看到建设局规划图上，明确标明我们的房子为拟拆房子，请问保险公司或建设局有权征用我们的房子上的土地吗，建设局的做法合法吗？我们该怎么办？请各位大侠帮帮我们，如果我们有理由的话是不是可以起诉他们？谢谢！

 

   答: 在您们所住房屋南面建二层,相距6米,基本符合日照、采光等国家相关规定，建三层就不符合。2007-5-28

 

 

 

 

问:有什么办法能够保护这种债权人的利益？

各位大侠：

    某小型房地产开发公司因开发资金不足，准备以其取得国有土地使用权的4000平米土地作抵押，向某机构贷款200万元，期限六个月。由于该房地产开发公司的负责人名声不太好，会钻空子，某机构担心：开发公司拿到钱开发房子后，把开发所得挪作他用，进而丧失偿还能力，致某机构权益受到损害。那时，房子已经被他人买得，某机构空有一张土地抵押的他项权证，难以确保其债权的实现。请问各位，有什么高招能够保护某机构的合法权益不受损失？

 

答:   除了上列一些办法外,如果可能的话,或许可以以双方协议的方式,约定贷款公司对该房产公司的财务账户进行参与或监督。具体做法多种多样，经双方协商同意，达到有效监督，风险能减少到尽量小。2007-5-15

 

 

 

 

问:咨询个建筑工程的法律问题？『续』

　　上次内容『我单位在无锡江南大学新校区有一工程，施工时消防箱和金属桥架的单价远远高出投标价格？合同是固定单价合同，是否可以进行工程索赔？

   另外有一个工程中的甲方供应材料问题，项目已经快结束，快要竣工验收，但是水电安装方面甲方供应材料多出了几百套灯具，甲方的供应商不肯退货，实际上买卖合同的双方是甲方-江南大学和供货商，我们施工单位只是代收收货的。我想问如果这批货如果甲方硬要我们施工单位买下的话，我们是否可以不买？如果要赔偿的话，责任是哪个单位的？』

有一律师回答：虽然材料是甲供的，甲供材料的所有权属于甲方，但由于你们现场统计错误才导致甲方多采购了308套日光灯。因此，多余的日光灯应由你们承担。

大家有何高见？

另外施工合同中无有关甲方供应材料多余问题的处理办法。

 

   答: 如合同约定是固定单价结算，施工时的价高不能索赔。因为最高法院的相关司法解释有“当事人约定按固定价结算工程价款，当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”的规定。

    即使合同中没有约定甲供材料多余的处理办法，如有明显证据证明是承包方提供错误数据造成，也要承担相应责任。2007-4-13

 

 

 

问:民事:急 漏水案件请解答

各位律师

　　楼上漏水到我家 找到他不与解决 我想起诉他 现在有2点不明 一.因为楼上居民不在此居住,不能得知具体姓名单位等信息,如何让起诉得以顺利进行? 二.我家房屋结构经过修改(改动过非主体非承重的墙面,绝对不能影响到楼上,当时进户的时候开发商在图纸上允许改动的部分) ,所以楼上以这个为理由推托 .现在我家墙壁长毛地板鼓包事实已经清楚. 他说不是他家造成, 说我家房屋结构修改过的原因造成,是不是要他负责举证 .谢谢您的回答~~ 等待您的恢复~~ 

                                                            

答:一、楼上基本情况可到相关部门查询，宜委托律师进行。

　　二、如房屋购买不满五年（从该房屋竣工起算；指屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的漏水），可要求或起诉开发商保修。

　　三、仅室内非承重墙的改动从技术上不至于导致楼面漏水，如起诉可先不提（后可由楼上来主张及举证），你只须提供漏水的事实及造成的损害的证明，可用拍照录象等方法证明。

四、如起诉到法院一般还须技术部门来鉴定。2007-4-12

 

 

 

问:建筑与采光权的问题

　　我家90年自建住房一套（两层），现邻居重建住房一套(5层)。现在有三个问题想请教一下：

    1：双方之间的污水处理沟的问题。当时修房屋的时候，我家在自家的地基上留出了30公分的的污水处理沟，但我家的房屋产权证上没有包含该沟（他家也没有）。现邻居修房屋的时候，将屋檐伸进沟中约20公分，而我觉得这沟当时是我从自家的屋基地上留出的，不应该作为公共地。而他家的屋檐也不能伸进来。不知道有没有相关的规定和法律依据？

    2：我家的房屋是座北朝南，在中间留出了一个天井采光。现对方在我家南边修的房子，房屋东西向是偏斜的（东边离我家墙大概30公分，西边大概2米左右，在天井附近离我家大概1米左右），而且在靠近我家的这面墙上开了窗户。那这样是不是侵犯了我家的采光权呢？有何法律依据？

    3：当时我家在做地基的时候，地基进行了放大（全是用石头垒起来的，梯形，大概4米深）。现对方在靠近我家这便放了5根地基柱（5米左右），其中靠近最东边的那根地基柱，对方做了一个半圆形，上面放在我家地基之上，下面在我家地基之下，而没有与我家的地基分离开来。不知道对方这样做是否合理？

      现在我想问一下，如果我要打官司的话，有多少胜算，能找对方索赔到何种程度？有何相关的法律依据。谢谢！

 

答: 这是相邻关系问题,原则适用我国民法通则第八十三条。具体提供参考意见：

   1、您在自家的地基上留出30公分的排水沟，该沟的土地使用权属于您。本来对方要借用应先与您商量征得您的同意为妥。但考虑到本身是排污沟，对方排放的是雨水，一般对您的生活和居住不会带来较大的不便和损害，本着“方便生活，团结互助”的精神是否允许对方使用？也可根据“公平合理”的精神要求对方适当给予补偿。

   2、采光问题实际上是个距离问题，各地规划要求会有所不同，主要根据当地日照的时间计算考虑的，一般大约檐口高度至少一倍左右的距离，即对方房屋北面的檐口高度多少应距离您家房屋多少距离（主要保证您南向的距离），现根据您介绍的情况可能已对您的采光和日照构成了侵权。您可到当地的或邻近地区的建设行政部门或相应的主管部门了解当地的高度与距离的比例，如不满足可据此起诉要求排除妨碍或赔偿损失。

   3、后建建筑应与已建建筑相距一段距离，这是双方安全的要求也使施工方便，如果对方房屋的基础底与您家房屋基础底平，原则上只要双方基础外边不碰就可以（指普通多层建筑），如双方基础底高度有深浅，则应相距深浅相差高度的二倍。现对方的基础做在您房屋基础的不是上面就是下面应当认为是不合理的，您可请当地的专业部门来鉴定一下，对方的基础这样做是否对您的房屋构成隐患(有时会有这种情况,安全是主要的)，这种鉴定可以作为证据以便在以后的协商或诉讼中据此提出排除妨碍和赔偿损失的主张。2007-3-9