有关商品房裂缝问题

    购买的商品房出现裂缝是很烦人的，一是影响美观二是可能影响结构安全。
    建筑物混凝土主体结构（剪力墙、柱、梁及楼板）中裂缝的出现其成因和防止是比较复杂的，有的还须进一步研究。
    对购房者来说，仅是关心美观和安全。我们可以把裂缝分成二种：即粉刷裂缝和主体结构裂缝。
    承重墙体、剪力墙、柱、梁和楼板砌筑或浇筑完后，为了保护和美观，均在其表面粉刷一层到多层由水泥石灰等组成的粉刷层，一般叫做初装修。在粉刷层中出现的裂缝只影响美观不影响结构安全，如果不明显可以不管它，如果裂缝宽度较大，修补即可，如果进一步精装修掩盖了不会影响美观就可以了。如果粉刷层出现裂缝，在保修期内也可以要求开发商修补，粉刷裂缝如最低视作装修工程来考虑，按国务院《建设工程质量管理条例》保修期至少为竣工验收后2年。
     结构裂缝是主体结构构件上出现的裂缝，这种裂缝会带来安全隐患，应引起重视。有粉刷裂缝不一定粉刷层下的结构就有裂缝，但结构上如出现裂缝往往会影响上面的粉刷层同样出现裂缝，检查结构裂缝最直接简单的办法是把粉刷层凿开清理结构表面并润湿观察。不是结构上一出现裂缝就是质量问题，按设计规范规定，在一类环境控制等级三级时（商品房属于这种情况）钢筋混凝土最大裂缝宽度容许达到0.3mm，超过是不允许的。裂缝如果上下左右前后贯通则该构件可能全部或局部已断裂，这种情况比较严重，应及早处理。裂缝的出现一般是结构承载力低、温度伸缩或材质差异引起，不管何种原因引起结构裂缝宽度超过0.3mm时均应加固处理，以满足承重和抗震安全的要求。结构裂缝的加固处理比较简单有效的一种办法是将缝凿开清理后用水泥加强力粘结材料填充，然后粘贴碳纤维布，如果缝较宽较深应由专业人员设计加固方案后进行加固。
    结构裂缝超过限值是主体结构工程质量问题，按国务院《建设工程质量管理条例》规定，主体结构工程的保修期为设计文件规定的合理使用年限（商品房一般为50年）；在保修期内，通过开发商由施工单位履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。所以结构裂缝在竣工验收通过后50年内应由开发商（施工单位）保修。
    在保修加固时对业主造成的损失要赔偿，如：造成已装修的损坏、业主陪同时的误工损失等。但结构由于加固造成的建筑物的折旧，一般可以不赔，因为结构经加固后，加固部份的强度往往超过原来的，合理使用年限不会降低，除非开发商自愿给予一定补偿。
    结构表面经装修往往贴有磁砖或木制品（如地板等），保修时肯定要弄坏，恢复原状可能碰到的一个主要问题是新补上去的与旧的色差问题，影响到美观，要做成完全一模一样是十分困难的，可协商由开发商给予一定补偿，应补偿多少现没有看到具体的定量标准，只能双方根据实际情况协商，如起诉到法院，可能要求专业鉴定，由于没有色差赔偿的客观标准，也只能由鉴定人员或主审法官的判断来决定。
    最高法院的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释 》第十二条规定：“ 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这二条规定中规定了房屋主体结构质量经核验确属不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用就可以退房并赔偿损失，如何界定，应该是裂缝比较多比较严重，如地基基础存在问题造成的裂缝；保修加固后反复出现裂缝；设计构造不合理造成的裂缝等。如诉讼，法官缺乏专业知识，一定会要求专业鉴定，鉴定是一种证据，经质证后可以作为定案的根据，一般法庭是会按鉴定结论来判决的，但由于裂缝的复杂性特别是缺乏法律上因果关系唯一性的量化分析，很大程度上依赖于鉴定专家的业务水准及经验来判断，有时也会弄错。在这二条规定中，还规定如果出卖人拒绝修复或拖延修复，可以自行委托他人修复，费用及损失由出卖人承担，要注意的是要保留好证据，如出卖人拒绝或拖延的书面等证据以及修理费用和损失的证据。
    现在的高层、小高层住宅，大多混凝土剪力墙结构，房间的分隔采用非承重的隔墙，特别是外墙，这些隔墙的材质性能与主承重的剪力墙有差异，在交接处往往容易出现裂缝，构造时，每隔500CM有二根细钢筋将二者拉结，钢筋一端锚在剪力墙或混凝土柱中，另一端砌入隔墙中，由于设计中考虑了这些隔墙的抗震作用，所以拉结是必须的，如没有拉结筋是比较严重的质量问题，必须加固或退房，因为虽然对平常使用可能没有太大影响,但降低抗震性能,降低整个建筑物的抗震刚度。如有拉结筋但出现了裂缝也应修补。
    一旦出现裂缝，最好先观察一段时间，看是否继续扩大伸长，待稳定后再修补为好。结构裂缝出现一般不致于立即引起安全事故，有时很长时间还能使用，这并不说明房屋没有质量问题，因为：第一、房屋设计中安全系数较大，结构是在降低安全系数的情况下工作；第二、结构上的各种荷重还未达到设计计算中的最大值；但这种情况是不允许的，按国家设计规范，建筑物应保证规定的安全系数，在最大设计荷载下也不允许出现超过0.3mm的结构裂缝。