对簿公堂！小区会所所有权到底属于谁？

温州嘉鸿花园配套房纠纷

案件意义

具备法人资格的业主委员会与开发商对簿公堂的典型案件

焦点    

配套会所产权归属

案情简介

2015年，温州嘉鸿花园小区业委会，因1015.64平方米的配套用房产权问题，与温州嘉鸿房地产开发有限公司对簿公堂。近两年后，法院做出了终审判决：小区的配套会所产权为房开公司所有，使用权归小区业主所有。

业委会与开发商对簿公堂

　　南京天山园小区有一处会所，会所中有一座恒温游泳池。小区业委会与开发商就会所、会所内游泳池及相关设施的所有权归属争执不断，业委会无奈之下上南京玄武区法院打起了官司，天山园小区业委会要求开发单位鸿顺公司向业委会交付会所、会所内游泳池及有关设施设备。

　　业委会认为，开发商鸿顺公司当初在售楼广告宣传彩页和房屋买卖契约中均明确小区配套设施包括会所一处和会所内恒温游泳池一座，会所设施应属全体业主所有。

一审法院：小区会所未计入公摊

　　玄武区法院一审认为，鸿顺公司在与小区业主的购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所，其中个别业主的合同中还约定会所中含有恒温游泳池一座，但业委会及鸿顺公司提供的购房合同中均未将会所计入业主共同所有范围内，鸿顺公司与业主关于会所交付的约定应理解为鸿顺公司负有使小区内会所作为配套设施保证业主使用的义务，并非所有权的交付。业委会并无证据证明该小区内会所及会所内相关设施设备的所有权属于全体业主，法院判决驳回天山园业委会的诉请。

业委会上诉，二审维持原判

      宣判后，天山园业委会不服，向南京市中级人民法院提出上诉，请求二审改判支持其原审诉请。

　　南京中院二审认为，购房合同中约定交付作为公共配套设施的会所，并未明确产权归全体业主共有，房产管理局颁发的商品房预售许可证的明细表中也未明确会所为全体业主共有共用部分，仍属于公共配套建筑，开发商享有使用、收益权利，因此上诉人主张享有会所及游泳池所有权并要求交付，没有事实和法律依据。

　　上诉人亦没有证据证明会所内相关设施设备归其所有，因此对其要求移交会所、游泳池及会所内相关设施的上诉请求亦不予支持。

　　南京中院判决：驳回上诉，维持原判。

法官：法定优先、尊重约定、综合判断

        是不是所有小区的会所都归开发商所有？小区会所什么情况下应归业主所有？审理此案的法官表示，结合我国房地产市场的现状及域外法律经验，会所的权属判断可分以下四种情况处理：

　　（1）会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，则该部分房屋产权按国家及地方有关规定确定；

　　（2）在没有规定的情况下，商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；

　　（3）没有规定也没有约定的情况下，如果会所被列入小区公摊面积范围，则其产权归全体业主；

　　（4）其他情形下，关于产权的归属，应当区分各种投资情况而具体确定，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商。

律师点评

       区分小区配套房的使用权和产权的不同。在该案中，法院判决会所产权归房屋开发公司所有，但与其同时，会所的使用权归小区业主所有。该配套房应为小区业主提供配套服务，使用功能应坚持作为会所使用，不能擅自改为其他用途。

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