陈某诉鸡东金城房地产开发公司一房多售案代理词

代　　理　　词

审判长、审判员：

黑龙江雪原律师事务所接受本案原告的委托后指派我担任其诉代理人，现根据民事诉讼法和律师法的有关规定发表如下代理意见，希望合议庭能够重视和采纳。

首先，本案是确认所有权（确权之诉）案件，买卖交易（继受取得）是物的所有权取得方式一种。那么本案原告与第三人均称取得物的所有权，以及第三人诉讼中攻击原告所主张的所有权成立，都基于本案事实上谁购买得到房屋问题。而纵观本案的证据，原告主张争议房屋所有权是完全成立的，具体有如下几个方面：

一、原告提交的证据足以证实原告因购买取得房屋所有权。

原告向法院提交的两份商品房买卖合同、被告公司出具的正规发票证实的交易在形式上已经完成；原告实际占有房屋也是本案的事实，是被告依据合同交付的证明。因出现第三人向法院提出诉讼财产保全，原告无法办理房屋所有权证照，根据民诉法是一种合法的阻碍行为，但不产生物权变动的效力。第三人虽对上述证据提出异议但异议不能成立：

（1）、第三人提出：第一份商品房买卖合同已经交回被告，应当视为将房屋交回公司，无论何种原因均因在交回公司后发生了开发公司给王海龙开出了房票而不能再取得交易的房屋。这种认识是闭上眼睛自说自话。因为在第一份商品房买卖合同的封面上有“作废”的字样，仅仅说明合同文本作废，而不能证明交易的取消。且该合同上也注明了作废的时间，该时间与第二份商品房买卖合同上签订的时间是同一天，这更说明是两份合同的文本形式的更换，而不是取消交易。原告也向法庭说明了更换合同文本的理由，因第一份合同不是正规的合同文本，不能够办理房照，更换的目的是完成交易的附随义务。

（2）第三人提出被告公司收回房屋后将房屋卖给了王海龙，并给王海龙开据了房票。但是，本案一直站在第三人立场，同样主张原告不能取得房屋所有权的房屋建设投资人刘宗福证实：刘宗福因资金紧张向王海龙借款，而王海龙要求有抵押才能借给他。刘宗福向王某某借回包括已经转让给原告五户房屋和一个门市，刘宗福打了借条，被告公司为了走手续让王某某向公司出具了借条，称已经借得工程款并注明了原告所购买的房屋。被告公司给王海龙出具了房票。刘宗福的证言充分说明一个问题，给王海龙出具房票的行为是纯粹为了借款实现抵押而发生的，无论其效力如何，都不能表示构成真实买卖房屋的意思表示。而后面发生的事实就更加说明了这一点：王海龙获得清偿后，将房票交回被告公司作废了。这更加说明开出房票是为了借款而不是真实的买卖。

当然，在未通知原告和征得原告同意情况下，对于被告和投资人已经将房屋出售给原告后，又给他人出具房票的行为在法律上应当认定违反交易诚信原则的行为。但未造成后果，原告也就不予追究了。

二、第三人所提供的证据内容虚假，不能证实其真实的购买行为。

第三人向法庭出示了与被告公司的商品房买卖协议书，且签订时间在原告与被告公司签订商品房买卖之前。除此之外没有提供其他有力的证据证实购买了该房屋。

（1）这份证据是假证，不能采信。在本案立案之前，第三人曾向法院起诉被告公司和原告，向法院提交了这份证据，但因没有胜诉的可能而撤回起诉。当时提交的这份证据没有合同的签订时间，而本案当庭提交时该证确注明了签订时间，从而可见，第三人并没有保持证据的原始真实性，而是篡改了证据。使证据失去了真实性而不能采信。

（2）在法庭审理中面对原告众多证据和质疑的情况下，只好称该证据确实存在往前签时间的情况，以求得保全证据其他内容，但又提不出具体签订时间。而被告公司当庭否认出具过这份合同，当时公司的主管人员当庭表示“不知道”这份合同怎么签订的。

（3）第三人提出刘宗福归还王海龙欠款时，是第三人提供的资金，该资金就是买房款。而给王海龙还款时远在原告买房之后。

（4）刘宗福是借房抵押给王海龙，其本身无权出卖，更无权出卖给第三人。在原告的举证中刘宗福书写了各种保证书保证归还房屋。说白了，如果第三人被刘宗福所蒙骗，应当向刘宗福主张权利，而且也是刘宗福收了第三人的钱，开发公司并没有收到。至少没有开发公司给第三人开据正规收据。怎么向被告主张所有权。

三、本案是不动产确权纠纷，双方当事人是出场卖人和买受人。物权法规定的不动产登记才产生物权变动的效力，在本案原告没有取得房产登记是否就没有所有权呢？答案是否定的，原告仍然取得所有权。仅仅是该所有权不能对抗第三人物权而已，那就要看本案第三人是否有对抗原告物权的理由了。根据庭审，第三人拿不出证据来证实自己的物权，且原告符合物权法106条关于善意取得的规定。另外，原告虽然没有取得登记，根据合同法规定，登记是卖方附随义务，并不是主合同义务，且被告已经将房屋交给原告占有达两年多之久，风险和所有权早已经转移，主合同义务被告早已经履行，被告对此也当庭认可。如果不能确认原告具有所有权，那么确定任何一方具有所有权都更没有法律依据了。还要说明的是：因第三人的诉讼保全行为也阻碍了原被告实现所有权在登记机关变更登记的机会，错不在原告。

代理人：秦海峰