欠缴租金导致千万元违约金争议

                  欠缴租金导致千万元违约金争议

案情梗概

B公司与H公司订有房屋租赁合同。合同约定，H公司承租B公司原□□□□改造楼房；租期自1994年1月1日起至2005年12月31日止；双方任何一方违约造合同无法执行，违约方须向对方支付违约款10000000元。合同生效后，H公司投巨资对房屋进行了装修改造，从事餐饮娱乐经营。起初生意还过得去，没过多久就日见艰难了。2000年9月14日，B公司以H公司拖欠租金为由，向北京市第一中级人民法院起诉。请求事项包括：解除租赁合同，立即将承租房屋返还；给付拖欠租金等款项共2121148.61元、违约金10000000元。H公司答辩：因经营困难无力支付房租等费用，不同意解除房屋租赁协议等要求。双方对基本事实无分歧。一审法院认为双方“所约定的违约金数额明显过高，本院予以酌定”，判决解除合同，令H公司给付B公司租金等款项2121148.61元、违约金2121148.61元，驳回其他诉讼请求。B公司认为：诉讼请求包括解除合同和退还房屋，判决支持解除合同却驳回包括退还房屋的其他请求，内容自相矛盾、无法执行；判决酌定违约金亦无法律依据。据此，上诉至北京市高级人民法院。二审在作出维持原判的同时，以原判决“漏判”为由，增加一项判决：H公司于收到本判决书后七日内，将承租房屋腾空退还B公司。

鉴于本案承租人一年半多的时间不交租金，且在庭审时表示无力在短期内补交租金，判决解除租赁合同是惟一的选择。但对于合同解除后的一些问题怎样了结，本案诉讼参与人难以“所见略同”。不同法官在同类案件处理上，也常有不同看法。

一、怎样衡量法院酌定违约金的合理性

本案合同双方有明确约定：“双方任何一方违约造成本协议无法执行，违约方须向对方支付违约款10000000元”。如此巨额的违约金，在许多人看来不着边际。一审法庭认为，双方“所约定的违约金数额明显过高，本院予以酌定”，因此，判决山上家园给付B公司违约金2121148.61元，其余部分则予驳回。对于法庭的酌定，B公司以没有法律依据为由提出了上诉，因考虑对方负担能力，在双方对装修设施作价达成协议的基础上，未坚持要求改判。但是，法庭的酌定是否适当，在同类案件中有重要意义。确有必要进行分析。

1．本案涉及的租赁合同订立于1993年10月6日，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》，主要应适用当时的法律。当时的法律，并未赋予人民法院酌定违约金数额的权利。当时有效的最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解释》（法经发[1987]20号）第九条第四款规定：“违约金的数额一般以不超过未履行部分的价金总额为限”。本案涉及的合同终止期限是2005年12月31日，前后共有7年零2个月租金支付义务未履行，价金总额超过10000000元。因此，请求支付违约金10000000元既符合合同的约定，又未违反法律规定。原判决将违约金酌定为2121148.61元,没有法律依据。

    2．1999年施行的《合同法》规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。此规定，为防止当事人滥用自行约定的权利，提供了依据。但对于何种程度为“过分高于”，目前无司法解释，判决有一定难度。法官认定是否“过分高于”时，首先应查实权利人实际损失。实际损失不落实，衡量“明显过高”就没有基准。实践中，实际损失在很多情形下难以举证。这也正是当事人事先约定违约金数额的主要原因。租房案中，出租人的实际损失发生在解除以后。一般情况是，每更换一个承租人影响一段时间的租金收入。影响究竟有多大无从计算，只能评估。大标的租赁合同，谈判周期长、租金数额高。从不同角度推算出的损失额，绝对值差异可能很大。因此，对判决结果影响也很大。鉴于这种情况，举证责任的确定格外重要。按照谁主张谁举证的原则，申请减少违约金的一方，应负举证责任。要求出租方对损失举证的习惯，在此应当改变。

     二、出租方拒绝接受作价是否合理

因出租人责任造成合同解除时，承租人因装修使用期未满的投入损失，理应由出租人赔偿。因承租人责任造成合同解除，其装修设施是否应得到补偿，却有一些麻烦。例如本案承租人为满足游泳池、桑拿等电加热设施，投资约80万元使电缆线增容。该设施无疑是对原房产条件的重大优化。但是，承租人早已取消桑拿、填平游泳池。增大的供电容量今后是否有实际用途，无法断定。对于出租人来说，一些固定的设施留下可能是财富，也可能毫无用途，甚至有些遗留设施成了以后重新装修的障碍，不如恢复原状退还好。一般情况下，承租人按使用现状返还房屋，出租人能够接受。而对房屋添附物进行补偿，并不情愿。本案当事人双方对作价问题达成一致意见，这是诉讼中最好的结果。否则，法庭要做艰难的抉择。根据合同关系，作为租赁物的房屋，合同无特殊约定时应当按原状返还。因此，出租人有权拒绝予以作价补偿。而出于公平原则，当一些固定设施拆卸将丧失其价值，留下又明显是财富时，恢复原状返还就会造成损失，有时损失巨大。因此，出租方拒绝接受作价是否合理，审判和强制执行阶段常有争执。

三、解除合同关系的内涵是否应由判决进一步明确

    房屋租赁合同的解除，意味着出租人不再履行提供出租房屋等义务，承租人不再履行交付租金等义务。根据解除合同的判决，承租人应当有权收回房屋。可是，如果判决中不含有限期退还房屋的内容，执行程序便无法操作。本案一审判决解除合同，却驳回收回房屋的请求。结果将是承租人不用再付租金了，执行庭不予强制腾房。这样一来，承租人岂不是白用房。因此，出租人提出解除合同，必须附带腾退房屋。否则，出现仅支持解除合同而其余不问的判决，就既无理由上诉又收不回房，陷入进退两难的境地。

四、承租人拒绝腾房的抗辩失败时，相关权利如何实现

假如本案承租人不做维持合同的努力，就会在答辩时提出两项请求。一是减少解除合同违约金数额；一是获得其对房屋装修和设施添附的补偿。由于承租人不同意解除合同，在一审时就没有提出上述两项请求。在判决腾房诉讼中，往往伴随着房屋装修投入未满足预期使用年限，给实施装修的承租人造成一定损失情况。这就涉及承租人在原有房屋基础上添附的装修和固定设施是否应给予作价补偿的问题。起诉后，被告对腾房请求同意，才可能提出补偿问题；不同意腾房，只会要求继续履行合同。此种情况下，法庭将面临两个问题：一是能否主动提示承租方，若判决结果为腾房，对房屋添附部分有无补偿要求；二是对补偿请求能否不按反诉程序直接处理。通常，法院在没有收到被告反诉的情况下，针对原告的诉讼请求作出处理即完成诉讼任务。当事人没有作价和减少违约金的诉讼请求，法庭不能审理和判决，也不该主动提出若腾房是否要补偿的假设。这是符合法律规定的。但是，作为诉讼标的本身的装修和设施状态，又是有必要界定的。否则，返还标的状态不确切，履行时可能产生纠纷。同时，判决中指出标的物特征的任务，势必涉及返还房屋状态和范围的审理。这样，法庭不可避免地要考虑是否支持补偿请求。若对补偿请求不理，承租人待判决腾房后再提起补偿诉讼，势必涉及对补偿标的物的证据保全问题。其结果，将增加当事人双方的负担。这些客观情况，造成了诉讼实践中法官认知的不同。本案的审理过程是，一审判决未考虑作价补偿问题，二审法院则在庭审时主动提出了腾房时要考虑作价补偿。二审法庭判决前促成双方对作价达成了协议，减小了判决难度。实践中，能达成协议并不容易。具体怎样判决合理，有必要研究。

    本案暴露出的问题，说明在腾房诉讼中有些结果不好预测。为避免出现麻烦，当事人订立合同时应注意内容的详尽，不可忽略解除合同善后事宜的约定。

                  原告B公司代理人代理B公司诉H公司

                      房屋租赁纠纷一案的代理词

审判长、审判员：

    我们根据事实和法律，对本案争议的主要焦点问题提出如下代理意见。

    一、关于被告欠原告房屋租金和水费的数额，双方曾于1998年11月6日经海淀法院调解达成协议。按照协议，被告应在规定的期限内向原告支付1998年10月31日前租金及1998年8月31前水费共**********元(见1998海民初字第5165号民事调解书)。该协议内容足以证实：被告在1998年11月6日以后须向原告支付**********元，方能付清1998年lO月31目前房租及1998年8月31前水费。事实是：被告虽未完全遵守付款期限规定，**********元还是如数付了。但是，1998年10月31同后房租及1998年8月3l后水费，至今仅付了******元：对此，被告方若有异议，应举出其自1998年11月6日以来付款的凭证。否则，即应认定其未完成租赁协议约定的付款义务。

二、被告拖欠租金及水费的违约行为，确已造成《租房协议》无法执行。被告仅房屋租金一项欠款就达***余万元，一年半多的时间未交租金。根据《城市房屋和租赁管理办法》(1995年5月9日建设部令第42号发布)第24条规定，承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。被告拖欠租金的严重成度，大大高于法定可终止合同的标准，足以造成协议无法执行。因此，原告关于解除租赁协议并支付违约金的请求，符合有关法律规定和《租房协议》第五条约定。

三、本案涉及的《租房协议》订立于1993年10月6日，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》，主要应适用当时的法律。《租房协议》租金未履行部分共7年有余，价金总额达****余万元。最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》(法经发[1987]20号)第九条第四款规定：“违约金的数额一般以不超过未履行部分的价金总额为限”。因此，原告请求的违约金数额符合法律规定，应得到法院的支持。

四、对于原告提出的事实和理由，被告未做出针对性答辩，其所提出的一些不符合事实的主张，因未形成反诉，本案无须讨论。

以上意见，请给予考虑。

                                                                                                                B公司代理人：马照辉

                                                                                                                                                       2000年12月7日

                       北京市第一中级人民法院

                              民事判决书

    (2000)一中民初字第4118号

    原告B公司（化名）

    被告H公司（化名）

    原告B公司诉被告H公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告B公司之委托代理人□□□、马照辉，被告H公司之委托代理人□□、□□□到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

    原告B公司(以下简B公司)诉称：H公司(以下简称H公司)与厂方签订房屋租赁协议后，H公司未按约定交付租金。1998年8月，经海淀法院调解H公司给付了1998年l0月前的租金及水电费用。然而，H公司自1998年11月起，仍未按约定交付租金。现要求与H公司解除房屋租赁协议，由H公司补交租金***********元、水费******元，退还占用的房屋，支付违约金10000000元。

    H公司辩称：欠租的事实虽存在，但B公司计算的租金数额有误，同意补付租金，否认存在违约，不同意解除房屋租赁协议。

    经审理查明，1993年l0月，B公司、B公司服务公司与北京□□□□□□公司签订房屋租赁协议书，双方约定：由北京□□□□□□公司承租B公司所有的原北京□□□□改造的□房；租期为12年(自1994年1月1日至2005年12月31日)，年租金*******元，从第4年起租金每年递增5％；租金每半年交付1次，结算日期为6月30日及12月31日；双方任何一方违约，造成本协议无法执行，违约方须向对方支付违约罚款10000000元。协议签订后，双方履行了各自的义务。1994年11月，B公司、B公司服务公司与H公司、北京□□□□□□公司签订变更合同协议书，将合同主体变更为B公司与H公司，并约定原租房协议的其他内容不变。1998年8月，B公司以H公司欠付租金为由，起诉至北京市海淀区人民法院，要求H公司给付1998年1O月前的租金及水电费用。同年11月，经海淀法院调解H公司给付了B公司租金及水电费用共计***********元。自1998年11月起，H公司仍未按约定交付租金。现B公司称H公司所欠B公司1998年11、12月房屋租金*********元、水费*******元；1999年房屋租金*******元、水费********元、排污费******元；2000年1至9月房屋租金*******元、水费*******元，仅支付******元及两年的供暖费*****元，尚欠**********元。对此，H公司予以认可。

    上述事实有双方当事人陈述、房屋租赁协议、变更合同协议书、北京市海淀区人民法院民事调解书、票据等相关证据在案佐证。

    本院认为，合同当事人应当按照合同的约定全部履行自己的义务。B公司服务公司与北京□□□□□□公司签订的房屋租赁协议书及B公司、B公司服务公司与H公司、北京□□□□□□公司签订的变更合同协议书符合相关的法律规定，B公司履行了交付房屋的义务，H公司即应履行支付租金的义务。现因H公司长期拒付租金，B公司认为H公司违反了双方所签租赁协议的约定，要求与H公司解除房屋租赁协议，并由H公司补交租金，理由成立。现B公司与H公司房屋租赁协议未能依协议继续履行，系因H公司长期拒付租金的违约行为所致。H公司应承担相应的违约责任。鉴于双方所签租赁协议中，关于违约责任承担的条款，所约定的违约金数额明显过高，本院予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：

    一、解除B公司与H公司签订的房屋租赁协议；

    二、本判决生效后十五日内，H公司给付B公司房屋租金、水费、排污费二百一十二万一千一百四十八元六角一分；

    三、本判决生效后十五日内，H公司给付B公司违约金二百一十二万一千一百四十八元六角一分；

四、驳回B公司其他诉讼请求。

案件受理费七万零六百二十元，由B公司负担三万九千三百九十九元(已交纳)，由H公司负担三万一千二百二十一元(本判决生效后七日内交纳)。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。

                                                                      审    判    长 □    □

                                                                      代理审判员 □    □

                                                                      代理审判员 □□□

                                                                   二 O O —年六月二十日

                                                                      书    记    员 □□□

                             民事上诉状

    上诉人：B公司

    被上诉人：H公司

    上诉人因不服北京市第一中级人民法院（2000）一中民初字第4118号民事判决，提起上诉。

    上诉请求：

 撤销原判决，依法改判为：

（一）解除房屋租赁协议，令被上诉人立即将承租房屋返还上诉人；

（二）被上诉人立即给付上诉人房屋租金、水费、排污费2121148.61元；

（三））被上诉人立即给付上诉人违约金10000000元；

（四）一、二审案件受理费由被上诉人负担。

    事实和理由：原判决认定主要事实清楚，但适用法律有部分不当。

    一、事实部分

 1993年10月，B公司服务公司与北京□□□□□□公司签订了房屋租赁协议。双方约定：由北京□□□□□□公司承租B公司原□□□□改造楼房；租期自1994年1月1日起至2005年12月31日止；前三年年租金*******元，从第四年起每年递增5%；第一年租金每半年交付一次，结算日期为6月30日及12月31日前，从第二年起每月底交付当月租金；双方任何一方违约造成本协议无法执行，违约方须向对方支付违约款10000000元。协议签定后经有关各方协商，1994年11月8日对原协议主体作了变更，出租方变更为B公司；承租方变更为H公司。《租房协议》生效后上诉人履行了交付出租房屋的义务，被上诉人自协议生效当年便开始拖欠租金，并且，逐渐严重。为此，上诉人曾于1998年8月向海淀法院起诉，经调解双方达成了和解协议，被上诉人最终在法院执行庭督促下将1998年10月前的房屋及水电等费用交清。但是，被上诉人自1998年11月起，继续不按约定付费。1998年11月至2000年9月14日，被上诉人欠上诉人房屋租金、水费、排污费共计**********元。上诉人于2000年9月14日起诉至原审法院。

    二、法律适用部分

    1．原审法院在判决解除租赁协议的同时，驳回上诉人要被上诉人返还承租房屋的请求，不符合法律规定。《城市房屋租赁管理办法》（1995年5月9日建设部令第42号发布）第24条规定，承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。本案中被上诉人一年半多的时间不交租金，上诉人要求其返还承租房屋，符合法律规定。原判决剥夺了上诉人收回房屋的合法权利，适用法律不当。

    2．原判决关于双方“所约定的违约金数额明显过高，本院予以酌定”的“认为”，没有法律依据。本案涉及的《租房协议》订立于1993年10月6日，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》，主要应适用当时的法律。当时的法律，并未赋予人民法院酌定违约金数额的权利。当时有效的最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解释》（法经发[1987]20号）第九条第四款规定：“违约金的数额一般以不超过未履行部分的价金总额为限”。本案涉及的《租房协议》的终止期限是2005年12月31日，按协议，起诉时上诉人尚有向被上诉人提供5年零3个半月出租房的义务未履行；被上诉人则有交付7年零2个月（1998.11至2005.12.31）租金的义务未履行，价金总额超过10000000元。因此，上诉人请求支付违约金10000000元既符合合同的约定，又未违反法律规定。原判决将违约金酌定为2121148.61元,没有法律依据，违反了《民事诉讼法》第7条关于人民法院审理民事案件，必须以法律为准绳的规定。

    综上所述，原判决适用法律有不当之处，请贵院依法改判。

    此致

北京市高级人民法院

                                                                                                                                                              上诉人：B公司

                                                                                                                                                               法定代表人：□□□

                                                                                                                                                               二零零一年六月二十九日

                   北京市高级人民法院

                       民事判决书

(2001)高中民终字第228号

 上诉人(原审原告)B公司

 被上诉人(原审被告)H公司

上诉人B公司(以下简称B公司)因房屋租赁纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院(2000)一中民初字第4118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人B公司之委托代理人□□□、马照辉，被上诉人H公司(以下简称H公司)之委托代理人□□□、□□到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2000年10月，B公司诉至原审法院称，H公司与厂方签订房屋租赁协议后，H公司未按约定交付租金。1998年8月，经海淀法院调解，H公司给付了1998年10月前的租金及水电费用。后H公司未按约定交付租金。要求与H公司解除房屋租赁协议，由H公司补交租金**********元、水费******元，退还占用的房屋，支付违约金****万元。H公司辩称：欠租的事实虽存在，但B公司计算的租金数额有误，同意补付租金，否认存在违约，不同意解除房屋租赁协议。原审法院经审理认为，B公司服务公司与北京□□□□□□公司签订的房屋租赁协议书及B公司、B公司服务公司与H公司、北京□□□□□□公司签订的变更合同协议书符合相关的法律规定，B公司履行了交付房屋的义务，H公司即应履行支付租金的义务。现因H公司长期拒付租金，B公司认为H公司违反了双方所签租赁协议的约定，要求与H公司解除房屋租赁协议，并由H公司补交租金，理由成立。现B公司与H公司房屋租赁协议未能依协议继续履行，系因H公司长期拒付租金的违约行为所致。H公司应承担相应的违约责任。鉴于双方所签租赁协议中，关于违约责任承担的条款，所约定的违约金数额明显过高，法院予以酌定。判决：一、解除B公司与H公司签订的房屋租赁协议；二、判决生效后十五日内，H公司给付B公司房屋租金、水费、排污费二百一十二万一千一百四十八元六角一分；三、判决生效后十五日内，H公司给付B公司违约金二百一十二万一千一百四十八元六角一分；四、驳回B公司其他诉讼请求。判决后，B公司不服，以原判在认定主要事实后，未依照法律规定判决，部分判决适用法律不当等理由提出上诉，请求撤销原判，依法改判为解除双方房屋租赁协议，判令H公司立即将承租房屋返还B公司；H公司给付B公司房屋租金、水费、排污费二百一十二万一千一百四十八元六角一分；H公司给付B公司违约金一千万元；一、二审案件受理费由H公司负担。H公司同意原判。

经审理查明，1993年10月，B公司服务公司与北京□□□□□□公司签订房屋租赁协议书，双方约定：由北京□□□□□□公司承租B公司所有的原□□□□改造的□房；租期为12年(自1994年1月1日至2005年12月31日)，年租金***万元，从第4年起租金每年递增5％；租金每半年交付1次，结算日期为6月30日及12月31日；双方任何一方违约，造成本协议无法执行，违约方须向对方支付违约罚款1000万元。B公司在协议书上加盖了公章。协议签订后，双方履行了各自的义务。1994年11月，B公司、B公司服务公司与H公司、北京□□□□□□公司签订变更合同协议书，将合同主体变更为B公司与H公司，并约定原租房协议的其他内容不变。1998年8月，B公司以H公司欠付租金为由，诉至北京市海淀区人民法院，要求H公司给付1998年10月前的租金及水电费用。同年11月，经海淀法院调解H公司给付了B公司租金及水电费用共计**********元。自1998年11月起，H公司仍未按约定交付租金。B公司提出H公司欠其1998年11月、12月房屋租金*********元、水费*******元；1999年房屋租金*******元、水费********元、排污费******元；2000年1月至9月房屋租金*******元、水费*******元，仅支付******元及两年的供暖费*****元，共尚欠**********元。H公司对上述欠款予以认可。

另查，B公司系B公司服务公司的上级主管。H公司系北京□□□□□□公司为承租房屋进行经营注册的公司。现B公司未收回租赁房屋，但由于H公司涉讼，房屋已被查封，不能正常经营。B公司提交了北京市海淀区房屋土地管理局于2000年6月9日下发的允许其出租房屋的房屋租赁许可证，用以证明其对房屋具有处分权。

在本院审理中，双方对H公司承租房屋期间实施装修改造的残值确定为***万元，包括承租房屋装修改造的现状、中央空调、供电线路及不可移动的其他附属设施。B公司提出自诉讼后H公司继续拖欠房租***万元，应予给付，双方予以确认。

上述事实，有房屋租赁协议、变更合同协议书、北京市海淀区人民法院民事调解书、房屋租赁许可证、有关票据凭证、书证及双方当事人庭审陈述在案证明。

本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当依约履行。B公司服务公司与北京□□□□□□公司签订的房屋租赁协议书及B公司、B公司服务公司与H公司、北京□□□□□□公司签订的变更合同协议书是各签约人的真实意思表示，不违反有关法律法规，合法有效。H公司在承租房屋后，只履行了支付部分房租的合同义务，长期拖欠房租，已构成违约，应当支付欠租并承担相应违约责任。B公司依约要求解除合同，收回出租房屋，理由正当。鉴于H公司对承租房屋出资装修，尚有残值，B公司应予补偿。现双方对装修添附残值金额与诉讼期间发生的房租金额不持异议，本院予以确认，并将相同金额予以相抵，不再另行判决。原审判决解除双方签订的房屋租赁协议，判由H公司给付B公司欠付的租金、水费、排污费和违约金并无不当，应予维持。原审未判决H公司将承租房屋退还给B公司，形成漏判，本院予以加判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持北京市第一中级人民法院(2000)一中民初字第4118号民事判决；

二、H公司于收到本判决书后七日内，将承租房屋腾空退还给B公司。

一审案件受理费七万零六百二十元，由B公司负担三万九千三百九十九元(已交纳)；由H公司负担三万一千二百二十一元(收到本判决书后七日内交纳)。二审案件受理费七万零六百二十元，由B公司负担三万元(已交纳)；由H公司负担四万零六百二十元(收到本判决书后七日内交纳)。

本判决为终审判决。

                                                                                      审 判 长      呼鸿漳

                                                                                      审 判 员      李    梅

                                                                                      审 判 员      阮定华

                                                                                    二0 0一年十一月七日

                                                                                       书 记 员       王晓颖

                     北京市第一中级人民法院

                              公 告

    B公司诉H公司房屋租赁纠纷一案，因H公司逾期未履行法律义书所确定的义务，B公司依法向本院申请强制执行。依据本院(2000)一中民初字第4118号民事判决书、北京市高级人民法院高中民终字第228号民事判决书及本院(2001)一中执字第1426号民事裁定书决定对H公司现占用的房产(北京市□□区□□路□□号)予以强制腾退。现房屋内的公司及人员于此公告三日内无条件撤出。如有拒不执行本院公告或执行中故意毁损建筑物及设备，制造事端，隐匿财产，本院将依法强制执行并追究有关人员的法律责任。由于强制执行造成经济损失及相关费用由责任人承担。

特此公告

                                                                                                                （北京市第一中级人民法院公章）

                                                                二OO一年十二月十二日