房屋买卖合同判例

北京市丰台区人民法院 民事判决书                                                                                                                                       (2005)丰民初字第11813号    原告CHEN，女，1963年□月□□日出生，汉族，北京市□□□□研究院工程师，住海淀区□□□□□□路□□号□□□□□□号楼□单元□□□室。    委托代理人郝惠珍，北京市盈科律师事务所律师。    委托代理人马照辉，北京市盈科律师事务所律师。    被告北京BXGC有限公司，住所地北京市丰台区□□□街。    法定代表人□□□，董事长。    委托代理人□□，北京市□□□律师事务所律师。    委托代理人张德双，男，北京BXGC广场有限公司职员，住单位。    原告CHEN与被告北京BXGC有限公司(下称BXGC公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张雪独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告CHEN之委托代理人马照辉与被告BXGC公司之委托代理人□□□到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告CHEN诉称，2003年11月5日，原告与被告BXGC公司签订了总价款为人民币320160元的商业用房转让合同共1份(编号03l10502D)。原告购买被告BXGC家居广场地下一层3—744、3—745商铺。原告当日就交付了首付款共计人民币140160元，被告BXGC公司也以合同书第三条的方式保证该标的物不存在任何形式的权利瑕疵。可就在双方筹措办理产权手续的过程中，也就在合同履行过程中，被告BXGC公司在2004年11月5日以保证函的形式告知广大业主，说BXGC公司将地下一层抵押给银行，不能办理贷款。依据关法律法规，双方所签订的商业用房转让合同无效，现诉至法院，要求判令原告与BXGC公司签订的《BXGC家居广场商业用房转让合同》无效，BXGC公司返还购房款140160元及按照人民银行贷款利率给付自2004年l0月1日至返还之日的利息，承担诉讼费。    被告BXGC公司辩称，我方同意确认合同无效，返还购房款，因为房屋存在抵押未告知买受人被告存在过错，同意承担过错责任，但应考虑我方已于2004年1O月1日停止经营，并且租金已给付到2004年9月30日，利息应从2004年1O月1日计算至给付之日，按照银行同期存款利率计算。    经审理查明，BXGC公司所有的BXGC家居广场包括地下三层、地上五层。2003年11月5日，出卖人BXGC公司与买受人CHEN签订了《BXGC家居广场商业用房转让合同》。该合同主要内容包括：买受人购买BXGC家居广场地下一层3—744、3—745号商业用房，出卖人保证标的物不存在任何形式的权利瑕疵，价款为320160元，付款方式为商业贷款，该《BXGC家居广场商业用房转让合同》同时附有7份附件，附件一为房屋平面图，附件二为BXGC公司关于BXGC家居广场销售面积计算和公共面积分摊原则的说明，附件三为《商业用房转让合同补充协议》，附件四为甲方CHEN与乙方TF物业签订的《商业用房委托投资经营合同》，附件五为《商业用房委托投资经营合同补充协议》，附件六为甲方BXGC公司、乙方BXGC饭店、丙方CHEN签订的《担保合同》，附件七为BXGC家居广场物业管理公约及承诺书。其中附件四甲方CHEN与乙方□□物业签订的合同约定：甲方将其购买的位于丰台区BXGC家居广场地下一层3—744、3—745商业用房委托乙方统一经营，在合同有效期内，乙方保证按4元／建筑平方米．天的标准向甲方支付租金，全年按358天计算，乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当季租金一次性支付甲方，乙方如逾期支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5％o向甲方支付违约金。附件六甲方BXGC公司、乙方BXGC饭店、丙方CHEN三方签订的《担保合同》约定：甲方、乙方同意对TF物业支付租金的义务承担连带保证责任，并提供下列顺序的担保：1、若TF物业未能按时支付租金，甲方以其经营收入和储备金作为保证金，向丙方补偿TF物业应付租金的不足部分；2、乙方应以其营业收入为前款不足部分进行担保。该《BXGC家居广场商业用房转让合同》及附件签订后，CHEN交纳了购房款140160元。TF物业亦按附件四的约定向CHEN支付了截至2004年9月30日前的租金。2004年1O月1日后，BXGC家居广场停业，CHEN没有再取得2004年10月1日以后的租金。由于BXGC公司不能办理贷款和产权证，TF物业亦不能按时支付租金，引起广大业主的质疑。2004年11月5日，BXGC公司、BXGC饭店等单位发布《保证函》，承认BXGC公司前期从银行贷款，已将BXGC广场地上二层、三层、夹层及地下一层、二层、咖啡厅抵押给银行，但由于银行没有履行承诺，造成贷款和产权证无法办理，现在BXGC公司同意在一定期限内将2004年第4季度、2005年第1、2季度的租金及违约金在一定期限内派发，对于以贷款方式购买商业用房的业主，在3个月内退还首付款，对于以全款方式购买的业主，BXGC公司保证在6个月内办理产权证，若6个月内，仍不能办理，则可退还业主购房款，BXGC饭店等单位予以担保。后因BXGC公司未能履行承诺，双方以致成讼。    另查，BXGC公司在与CHEN签订转让合同前，已将其BXGC家居广场三层以下抵押给债权人，并办理了抵押登记，但是，在与CHEN签订转让合同时，BXGC公司没有告知CHEN其标的物已抵押的事实。    以上事实，有《BXGC家居广场商业用房转让合同》及附件、购房款发票、保证函、当事人陈述在案佐证。    本院认为，BXGC公司在与CHEN签订商业用房转让合同时，没有告知CHEN合同标的已设定抵押权的事实，依照《中华人民共和国担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，双方签订的商业用房转让合同及附件一、附件二、附件三、附件七应为无效。附件四、附件五、附件六虽为商业用房转让合同的附件，但与商业用房转让合同不是同一法律关系，不应合并审理，可另行解决。商业用房转让合同无效的过错在BXGC公司，按照无效合同的处理规则，BXGC公司应将CHEN已支付的购房款返还给CHEN，并应当给付该款利息。关于利息的计算，考量CHEN已取得了2004年9月30日前的租金收益，因此，利息应自2004年10月1日起按中国人民银行同期存款利率计算为宜。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：    一、CHEN与北京BXGC广场有限公司于二0 0三年十一月五日签订的《BXGC家居广场商业用房转让合同》及附件一、附件二、附件三、附件七无效。    二、北京BXGC广场有限公司于本判决生效后三十日内返还CHEN购房款十四万零一百六十元，并按中国人民银行同期存款利率给付该款自二0 0四年十月一日起至该款给付之日的利息。    三、驳回CHEN其他诉讼请求。    案件受理费4313元，由北京BXGC广场有限公司负担，本判决生效后7日内交纳。    如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。                                                                                                                            代理审判员  张 雪                                                                                                                          二00五年九月十六日                                                         书 记 员  韩 维