房地产项目融资注意事项（北京房地产专业律师）

   2011年以来，私募房地产投资基金迎来了历史性发展机遇，由于房地产融资主流渠道如银行、信托等都必须纳入政策监管范围，所以，不受监管的私募房地产投资基金就成了房地产的主要融资通道。

   目前来看，这种非理性的增量与快速飙升，是非常危险的，如果没有自己的专业化的项目管理能力，大多这类机构将在新的洗牌中倒下。另外一方面，中国的城市化步伐仍在前进，目前只有百分之五十左右的比率。未来的私募房地产投资基金仍然大有所为，并且处于一个比较重要的发展阶段。

    对于投资来说，风险防范永远是第一位的优先考虑，而为了更好的防范风险，事前的尽职法律调查、事中的风险控制、完善的法律文件则是必须的三个要素。

 第一，事前的尽职法律调查：

 尽职调查是基金投资策略的关键环节，地产私募基金的投资团队会花大量时间和精力去理解每个房地产开发商的项目，考量开发商管理层的运营能力，同时兼顾财务预测，评估回报与风险等多项内容。如果一切顺利，尽职调查最终会形成行业及市场、财务以及法律的尽职调查结果，并最终汇报到投资管理委员会。

  俗话说，磨刀不误砍柴工。事前的尽职法律调查是基金投资进行的前提条件，如果出现重大失误，则会给投资带来不可估量的损失。另外一个完善的尽职调查，要从房地产开发行业的主要法律风险点来出发，对企业是否存在重大的问题进行详尽的法律调查。

第二，事中的风险控制

在项目的投后管理上，对于房地产私募基金来说，如果与开发商内部有关联，沟通较好，操作成本低。如果只是通过简单的条约限制开发商，但是不仅会降低合作成功率，还会增加操作成本。

另外，一个好的事中风险控制必须要原则，对被投资项目的一些违反投资原则的事项必须坚决的制止，不能纵容。对于一些不违法原则的问题，则在平等协商的基础上进行进一步的商谈，确保项目的顺利进行。

第三，完善法律文件的约束机制   

  对于私募基金来说，在基金的设立包括各种交易价格的安排，以及对外投资、风险控制、退出机制方面，解决这个问题要有一整套的律师文件来约束相关各方。  

  在外部控制上，要注意如下问题：比如采用分期缴纳出资或者分阶段支付价款的方式以尽可能控制风险；以财务第三方监管、印鉴控制等方式对资金予以监管，以控制项目投资风险；基金应要求融资方制定项目的开发进度表，委托专业机构审核，根据预算安排资金。

李建立律师介绍：

  李建立律师，具有法律、房地产、金融综合知识背景，对企业经营法律风险防范、现代金融知识有深入的了解。

  熟悉房地产开发流程及主要法律风险防范，协助项目进行过多起投融资、并购的法律尽职调查；帮助多家科技性企业成功进行了风险融资法律架构的设计，融资法律调查，顺利完成了融资工作。

  专业融资律师建议： 大部分项目融资方往往是被诈骗之后，才洞悉骗子的伎俩，但大部分骗子的外表形式都是合法的，因此让他们退款也是困难重重。即便最后退了一部分款，也耽误了公司的融资时机。因此，我们建议融资者在开始融资之时就聘请专业的融资法律顾问，对资金方的一些资质、操作手法、是否诈骗进行反向的尽职调查。这样，一方面能避免被诈骗大量的钱财，另外一方面也能提高融资效率，增加融资成功的机会。

    融资者在开始融资之时就聘请专业的融资法律顾问，对资金方的一些资质、操作手法、是否诈骗进行反向的尽职调查。这样，一方面能避免被诈骗大量的钱财，另外一方面也能提高融资效率，增加融资成功的机会。

    (如果您有项目需要融资或者需要进行律师尽职调查,请电话咨010--5601 5399 北京李建立律师)