北京经济适用房购房资格转让（转让房号）的三个法院判例及律师

  案例一: 从他人手中购买经济适用房房号，房子无法交付的诉讼案例（北京市昌平区人民法院案例）

　　原告武先生诉称，自己与游先生于2006年6月24日签署预售房出售合同，约定被告将回迁购买回龙观社区房屋的房号转让给原告。合同签订后原告按合同约定履行了自己的义务，向被告支付了房号费用两万元。现被告拒绝履行合同。故原告起诉至法院，请求判令被告游先生继续履行预售房出售合同，交付原告武先生位于昌平区的房屋。

　　被告游先生辩称，希望法院驳回原告的全部诉讼请求。理由是，案件所涉及的房屋出售合同，名字虽然是预售，实际不是商品房买卖合同。原告起诉的案由是买卖合同纠纷，所以肯定不是商品房买卖合同。而是购买经济适用住房的排队权。购买经济适用房是要有资质的，原告仅仅是有资格，再去排队配选才能买卖。原告现在仅仅是排队权。国家规定经济适用房是国家保障性住房，是禁止买卖的。经济适用房的买卖有严格的程序，而现在买卖双方都没有经过这个程序。原告、被告签订的合同违反了法律的强制性规定。相关法律也禁止经济适用房的买卖。没有领取权属登记证书的房屋是禁止买卖的。房屋不能买卖，双方在签订时应该知道该行为不太合法，是以合法形式掩盖违法的目的，而且三方的责任是相同的，不互付过失责任。请求驳回原告的诉讼请求。

　　法院查明，2006年6月24日，原告武先生（乙方）与被告游先生（甲方）、被告房屋中介公司（丙方）签订预售房出售合同，约定甲方因位于王家园胡同房屋被拆迁经与乙丙方协商，将回迁购买回龙观社区的订房号转让给乙方。合同约定，合同签署之日乙方向甲方支付部分购房号费两万元（购房号费共六万元）。乙方向丙方支付服务费总房款的百分之二点五八千元（根据实际购房款，按照多退少补原则）。合同签订后，原告武先生向被告游先生支付了2万元购房号费，向被告房屋中介公司支付了8000元中介费。后被告游先生拒绝履行合同，并将原告支付的2万元购房号费交给被告房屋中介公司，原告拒绝接收该笔款项。并起诉至法院要求二被告继续履行合同。

   法院认为，合法的民事权利才能受到法律保护。经济适用住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的政策性商品房，国家对该类房屋的上市交易有特殊的规定和限制，而本案中原、被告所签订的合同违反了国家关于经济适用住房买卖的强制性规定，该合同应为无效，故原告要求被告继续履行合同的诉讼请求没有法律依据，法院无法支持。据此，法院判决驳回原告武先生的诉讼请求。

  案例二：私下转让经济适用房房号，购房遭拒绝（北京市大兴区人民法院案例）

王女士经朋友许某介绍认识了拆迁户程先生，程先生有一个在北京大兴区经济适用房片区内部分住房的购买名额，王女士经过与程先生协商后，决定私下转让经济适用房的房号，并签订了《经济适用房买卖合同》，约定程先生将购买经适房的名额转让给王女士，王女士一次支付程先生10万元经济适用房房号转让费。付完款后，王女士又给介绍人徐某付了2万元的介绍费。而当王女士拿着转让的经济适用房房号去购买房子时，却被拒绝，原因是她与程先生签订《经济适用房买卖合同》前，未经过北京市住宅管理中心的购房资格审查。王女士随后将程先生、许某告上法院，要求确认双方合同无效，并索要转让金和介绍费。

   法院审理认为，程先生在尚未实际取得确定的经济适用房屋时，便将购房权私自转让给没有购房资格的王女士，其行为已违反了我国关于购买经济适用住房的规定，客观上损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。由于双方所订立的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，故被法院认定为无效。根据无效合同双方互负返还义务的原则，王女士有权要求程先生返还购买经济适用房名额转让金10万元。同时许某收取转让金的行为缺乏事实及法律依据，故许某已经收取的2.万元构成不当得利，应返还给王女士。

   案例三：私下转让经济适用房号引纠纷 法院认定协议无效（北京市朝阳区人民法院案例）

 北京朝阳法院审理了一起因私下转让购买经济适用房房号而引发的案件，法院认定私下转让购买经济适用房房号协议无效，判决转让者王某返还原告购房名额转让金八万元、联系人邢某返还原告购房名额转让金二万三千元。

  2006年9月25日，原告李某与被告王某签订了《经济适用房买卖合同》一份，约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给原告，原告一次性向王某支付人民币8万元整，作为将购买经济适用房名额转让给原告的补偿。原告向王某支付了房号转让金8万元。此后，原告又向联系人被告邢某支付了转让金23 000元。邢某向原告出具了内容为：“今收到李X购买翠城经济适用房转让费2.3万元，大写：贰万叁仟元整”的收据一张。原告在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查，后原告拿着转让的房号去购买房子时遭拒。原告现起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，王某、邢某返还原告房号转让金。

　 在我国，经济适用住房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经济适用住房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。本案中，不仅原告尚未取得相应的购房资格，且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。王某将购房权私自转让给没有购房资格的原告的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。本案中原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被法院认定为无效。

    综合上述案例，北京房产专业律师网李建立律师认为，普通商品房对购房人的资格一般没有特殊性限制，如购房指标转让行为系双方真实意思表示，此类转让案件一般应认定为有效。而经济适用房是社会保障房，其销售对象有着严格的限制，只有符合条件的家庭才拥有经济适用房的购买资格，购房指标转让给不具备购房资格者的，法院一般判决此类转让行为无效。

 即使买方具备经济适用房购房资格，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，扰乱了我国经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益，故此类合同无效。

  至于回迁安置房或者绿化隔离带的房屋，根据京政办发（2000）20号《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或者全部有偿转让。从此规定可以看出，回迁安置房屋并不限制购买权的转让。

  所以，北京房产专业律师网李建立律师再次提示：在法无明文规定的情况下，购房指标转让协议的签订，可以采取查清房产性质、聘请律师拟定合同、适时进行公证等办法，尽可能避免较大法律风险的出现。

  （北京房地产土地专业律师网专业法律服务 咨询电话 010—5601 5399  ：房地产项目法律顾问建筑工程专业律师 拆迁专业律师 北京房产买卖纠纷律师 北京房屋买卖纠纷律师 北京二手房专业律师 农村宅基地买卖纠纷 公房承租专业律师 经济适用房买卖纠纷 小产权房买卖纠纷 房产继承专业律师 北京婚姻房产律师 ） (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对内容有异议，请联系本站)