经济适用房买卖合同与 政府优先回购的法律冲突

  二手经济适用房买卖合同效力与政府优先回购的法律冲突（经济适用房买卖法律前沿）

   政府优先回购能否导致经适房买卖合同的解除?法律规定一: 2007年9月２８日《北京市经济适用住房管理办法（试行）》和《北京市城市廉租住房管理办法》起颁布实施。政策规定，购买经济适用房满５年方可上市交易，出售时按一定比例交纳土地收益等价款，且政府拥有优先回购权。 
    购买经济适用住房不满５年的，不得上市交易，特殊情况下，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。而购买经济适用住房满５年的，出售时按照届时同地段普通商品房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购，购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。 

    据此有人认为:未满五年的经济适用房按市价出售，剥夺了政府的优先回购权，扰乱了社会经济管理秩序，实则是以合法的外衣，掩盖非法的目的。在北京，按《北京市经济适用住房管理办法（试行）》和2008年4月8日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中的规定“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易”。

但在司法实践中，有不少不到5年、不符合上市交易条件的经济适用房也被交易，并引发纠纷诉到法院，以北京的司法实践来看，一般分以下几种情况判断和处理：原则上，就不到规定上市期限的已购经济适用房进行交易的买卖合同，一方起诉到法院主张买卖合同无效的，可认定买卖合同无效。但如果交易的已购经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，双方在合同中约定该房符合上市交易条件后再办理过户手续，或者在一审辩论结束语前该房已符合上市交易条件的，可认定该合同有效。（2008年4月11日是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》限定的时间）

由此引发出一个问题,如果房屋买卖合同为2008年4月11日之前签订的买卖合同且该房已符合上市交易条件的,按照北京市的法律实践,可认定经适房合同有效。如果此时房管部门提出交易价格过低，自己要对该经适房行使优先购买权。那么，是否会导致该经适房买卖合同的解除呢？这不是一个法律的理论问题，而是出现了很多法院的判例。北京石景山区法院就以房管部门行使经适房行使优先购买权为理由，判决经适房买卖无效。对这个问题，当然是见仁见智。

按照法律不溯及以往的原则。回购规定应该不涉及以前购买的经济适用房(经适房)。另外，北京市出台的未来五年"住房建设规划"当中，已经明确指出，"内循环"不针对旧有经济适用房(经适房)。国务院出台的《意见》第十一条中明确规定，相关的回购规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。而以往签订的经济适用房(经适房)购房合同中根本没有回购的相关条款。如果回购也不符合合同的规定。

北京房地产专业律师网李建立律师认为，这个问题的出现首先是政府对经适房的定位不清，法律规定不明确，且时常朝令夕改导致的。此外，国家也没有出台专门的住房保障法，而是各个地方政府自行探索。当然，本判决也会引发出两个后续的问题：

第一，法院判决经适房买卖合同无效后，政府是否真正实施优先购买权？

第二，如果政府不能实施优先购买权，则无疑会导致经适房的出卖人因合同的解除而大大收益，与此同时，经适房的购买房在房屋快速升值的今天，面临无家可归的凄惨局面。

  北京房地产专业律师网李建立律师提示大家，对于不符合上市交易的经济适用房的买卖，本来就属于买卖双方规避经济适用房政策的一种违规行为，对双方而言，都是有风险的，而且经济适用房的相关政策，也一直在不断调整中，将来肯定会越来越严格，从律师的角度看，如果不符合交易条件，还是不要交易为好。