北京房产过户程序漏洞(北京房产律师网摘录点评）

北京房产过户程序漏洞(北京房产律师网摘录点评）

北京房产过户程序漏洞 (北京房产律师网摘录）

 　　办妥手续买好二手房 (北京房产律师网摘录  13717518768  李律师）

　　据介绍，2007年4月，林先生在昌平区天通苑鑫尊置地经纪人的介绍下，看中了天通苑北三区一套二手房。房主郝某告诉他和中介，该房产是他婚前购买，他的妻子邹某已经出国，也同意卖出这套房屋。林先生咨询了中介、律师、昌平建委和深圳发展银行后，了解到这套房产确实是郝某婚前购买，且房产证上也只有郝某一人的名字，根据新的《婚姻法》，这属于郝某的个人财产，无共有人，他有权卖出。

　　2007年4月22日，在中介方的见证下，林先生与郝某签订了购房合同，并于当年6月15日上午11点半，与郝某在昌平建委顺利完成了房产过户手续，缴纳了相应税款。当天下午，林先生和郝某到深圳发展银行官园支行，该银行也依据建委出示的过户手续，将购买这套房屋向银行所贷的55万元房贷，打入了郝某的账户。当年6月21日，他拿到了昌平建委发的房产证，并于当月月底搬进了这套房子，居住至今。

房主配偶告状讨回房 (北京房产律师网摘录）

　　去年1月10日上午，林先生突然接到昌平法院电话。法官称，郝某的妻子邹某向法院提起行政诉讼，要求昌平建委撤销他的房产证。原来，郝某与邹某结婚后，曾做了一个财产公证，郝某将这套房屋的95%赠与邹某。更让他想不到的是，2007年6月15日上午，当他与郝某在昌平建委办理过户的同时，事实上，邹某已向昌平法院提出这套房屋的财产保全申请。当年6月21日，昌平法院审理了邹某与郝某的离婚案，将这套房产判给了邹某所有。“邹某还对昌平建委提起了行政诉讼，2008年5月，昌平法院一审判决，昌平建委败诉，网上撤销了我的房产证。”2008年11月，北京市一中院二审，维持原判。

　　■过户程序漏洞致买家受损 (北京房产律师网摘录）

　　林先生不解，为什么合法买的房却不能保住?“虽然昌平建委等都称我是善意第三方，但是我仍然面临还在还着贷款的房子不归我的现实，善意第三方的利益谁来保护?”

　　对此，北京知名房产律师陈旭认为，“目前，法院根据婚前公证，判房产归女方所有，女方主张自己的权利，要求拿回房产，没有过错。林先生应该诉讼卖房人和昌平区建委。”北京另一家知名中介公司负责人认为，“买房人林先生没有过错，问题的关键出在为什么在交易的过程中，没有人让卖方出示配偶同意出售的书面证明。”

　　他分析，首先，卖方郝某在出售房产的时候，隐瞒了他和其配偶邹某曾经有过“将这套房屋的95%赠与邹某”的公证，属于恶意隐瞒;其次，银行和中介公司在交易过程中，也没有让卖方出示配偶同意出售的书面证明，“根据行业惯例，中介公司和银行应该是有这道程序的，不管房主强调房子是否是婚前财产，但只要户口本上显示是已婚，就应该让他出具配偶同意出售的证明。尤其是银行，在办理贷款的时候，应该让卖方出具这样一个证明。”第三，昌平建委在办理该套房产过户手续的时候，应该让卖方出示配偶同意出售的证明。

　　对此，昌平建委法制科有关负责人也承认，“当时林先生他们办理过户手续的时候，房产证上确实是卖方郝某一个人的名字。而根据目前的规定，在办理二手房过户手续的时候，不用察看配偶有没有同意的相关证明。这确实是目前二手房过户存在的一个漏洞。”也正是如此，有关业内人士强调，“如果该漏洞不堵，像林先生这样的受害善意第三方绝不会是最后一个。”

    （北京房产律师网） 李律师） 点评：根据2007年10月1日的物权法，本案的判决可能会有天翻地覆的变化。本案的发生时间正好在物权法生效之前。否则，根据善意取得制度，购房人完全可以取得房屋的产权。至于购房人和其妻子的法律关系，由他们之间根据侵权的责任主张。

我国《物权法》第106 条第1 款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二） 以合理的价格转让；（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”据此规定并结合学理，对善意取得应把握以下五个要件：

　　（一） 让与人须为动产的占有人或者登记的不动产权利人  （北京房产律师网）

　　该要件实质上是要求让与人（无权处分人） 对其所处分的他人之物，须具有“权利的外观”，这是善意取得发生的前提。善意取得的制度基础在于物权公示的公信力，而不动产登记与动产的占有，均为物权的公示方法。依法定公示方法表彰的权利和权利人，具有使不特定的他人信赖其正确的效力和善意保护效力。非真正权利人而登记为不动产所有权人（如真正权利人借用子女或他人名义为房地产登记、共有的不动产只以一人的名义进行登记等情况） 或者现实占有他人的动产（如承租人、保管人、借用人及保留所有权买卖中买受人占有他人动产的情形等） ，方能给不特定的第三人以权利外观，从而使其合理地信赖登记权利人或占有动产的人就是真正的权利人而与其进行交易。而对标的物没有任何权利外观的人处分他人之物，根本无从发生第三人的合理信赖与善意取得的问题。

　　（二） 让与人须无处分权   （北京房产律师网）

　　善意取得与无权处分恒相对应，惟有在无权处分的情况下才有可能发生第三人善意取得的问题，因此善意取得的另一要件即是让与人虽有权利的外观但实际上却没有处分权。让与人无处分权，包括根本即无处分权，也包括欠缺完整的处分权（如某一共有人未经其他共有人同意而处分共有物等） .如果登记的权利人或动产的占有人受真正权利人之委托而为处分、无处分权人嗣后取得处分权或得到权利人的追认，则不适用善意取得的规则，这种情况下转让行为应属自始有效， 无需考虑受让人是否为善意的问题

　　（三） 受让人须基于交易行为而支付合理的对价  （北京房产律师网）

　　善意取得制度旨在保护交易的安全，故只有在让与人与受让人间存在交易行为时才存在善意取得问题。依《物权法》第106 条中关于“以合理的价格转让”的规定，善意取得不仅应基于有偿的交易行为，而且以合理的对价为其成立条件。非通过交易行为而以受赠、继承等方式无偿取得财产的，不能发生善意取得的效力，否则将会造成各方利益保护上的明显失衡；虽为有偿行为但以明显的低价转让财产的，亦不能构成善意取得（明显的低价会影响到对第三人“善意”的判定） .至于约定的“合理的对价”是否已由受让人实际支付，一般并不影响善意取得的成立；该价款尚未支付的，让与人或者原权利人可以向受让人主张债权请求权。

　　（四） 受让人受让财产时须为善意   （北京房产律师网）

　　受让人从无权处分人处受让不动产或动产时须为善意，乃善意取得的必备要件。至于让与人是否为善意，则在所不问。关于善意的认定标准，理论上有积极观念说与消极观念说两种不同主张：前者认为，受让人须具有将让与人视为所有人之观念始为善意；后者认为受让人不知或不应知让与人无处分权即为善意。后说为通说并为多数立法例所采用。依此通说，受让人于受让财产时不知让与人无处分权且无重大过失的，即构成善意[2].而受让人明知或者应知但因重大过失而不知让与人无处分权的，则属于非善意（即恶意） .“重大过失”的认定，应采取客观标准，即以一般人根据具体的情形、凭借生活和交易经验皆可做出的正常判断作为衡量的依据[3].如果仅为一般过失或轻微过失的，应无妨善意的成立。

　　另需注意的问题是：其一，由于不动产登记的公信力远胜于动产的占有，所以在不动产、动产的善意取得中对“善意”的认定标准有所不同，动产的善意取得中对受让人注意义务的要求要高于或严于不动产的善意取得[4].其二，善意取得中确定受让人是否为善意的时点，应以其受让不动产或者动产当时的情况为准，至于其后是否知晓真实情况则不影响善意取得的成立[5].其三，基于公示的权利之正确性推定规则和立法通行做法，受让人对其是否为善意不负举证责任，而应由否定其为善意的他方负举证责任；受让人仅于他方举出否定性的证据时，方有必要反证自己的善意之成立。

　　（五） 转让的标的物须已经完成移转登记或者已经交付   （北京房产律师网）

　　善意取得的完成，以转让的不动产、动产已经登记或交付为要件，即“依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。如果无权处分人与受让人双方仅达成了转让标的物的合意而尚未办竣登记或尚未交付，则只产生债的关系，不能发生善意取得，亦不能对抗财产所有权人，权利人得及时阻止其交易、收回标的物。

　　有所争议的问题是：其一，处分不动产时，如果无权处分人与第三人订立合同后已经向登记机构递交了符合要求的变更登记之申请，而仅仅因登记程序的原因尚未办理完毕移转登记，能否视为“已经登记”并发生善意取得的效力？ 对此，立法例上有不同的做法（如德国民法典中有肯定的规定） .依据我国《物权法》规定的精神，我们认为目前应持否定态度[6].其二，“动产已经交付给受让人”中的交付，是否限于现实交付？观念交付的方式能否发生善意取得的效果？ 对此，理论上和立法上也有不同的主张[7][8][9].依学界的一般认识和本人的见解，观念交付中的简易交付或指示交付无妨成立善意取得；而无权处分人若系以占有改定的方式为交付而使受让人仅取得动产的间接占有的，则在实际交付之前，或者不能发生善意取得的效力，或者该动产物权的变动不得对抗第三人，也不能对抗所有权人的追索。

　    善意取得的法律效果    （北京房产律师网）

　　善意取得的发生，能够产生物权效果和债权效果两个方面的效果。

　　（一） 物权效果    （北京房产律师网）

　　善意取得的发生，在受让人与原所有人之间产生了物权变动的效力，即受让人取得不动产或者动产的所有权，而原权利人则丧失该财产的所有权。
　　由于受让人善意取得受让财产的所有权系基于法律的规定，有合法的根据，因此原所有人不得向受让人主张返还财产，亦不得向受让人主张不当得利请求权或侵权请求权；因同样理由，善意取得中受让人取得标的物的所有权应属于原始取得而非继受取得。但善意取得发生后，是否能够一概涤除标的物上的原有权利负担，不宜一概而论。我国《物权法》第108 条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外

　　（二） 债权效果  （北京房产律师网）

　　善意取得的发生，可在原所有人与无权处分人之间产生债的关系。《物权法》第106 条第2 款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

 (北京房产律师网摘录)    13717518768  李律师  www.51peichang.net  北京房产律师法律咨询： 二手房买卖纠纷 西城房产律师 房产诉讼北京律师咨询 东城房产律师 房产财产保全 建筑工程纠纷  崇文房产律师 房产继承  宣武房产律师 海淀房产律师 腾房纠纷 朝阳房产律师  丰台房产律师  离婚房产  大兴房产律师 小产权房 昌平房产律师 通州房产律师 商品房买卖 顺义房产律师 北京房产律师咨询，北京房产合同律师 北京房产法律顾问) http://www.fl168.com/Lawyer124124/  房地产律师 房产法律咨询 http://lawyerlee2008.66law.cn/    房产律师 北京律师 http://hi.baidu.com/lawyerlee2008   北京房产律师(房产法律知识) http://tieba.baidu.com/f?kz=743294399  北京房产律师 通州房屋买卖律师 http://lawyerlee200946.blog.sohu.com/  北京房屋买卖律师 房产律师 http://blog.soufun.com/lawyer2010  北京房产律师 房屋买卖合同 http://blog.sina.com.cn/lawyerlee2008  北京房产买卖律师  北京房产律师 http://www.9ask.cn/blog/user/lee5205407/archives/2010/127727.html 房产律师 二手房律师 http://bj.58.com/lvshi/59932496x.shtml  房产纠纷律师 北京律师