小产权房法律分析大全(北京小产权房产律师)

 北京小产权房产律师 (小产权房法律分析大全): 首先来明确一下这个概念：什么是小产权房？小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义把村民承包的土地以租代买，建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。无论是村集体组织还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证、又无商品房预售许可证。        这就涉及到现行法上几个比较重要的法律条文。一个是《土地管理法》第43条第1款的规定、《物权法》第3条第3款、第4条、第39条、第42条第1款、第153条的规定。如果运用法律解释的方法可以得到这样的一个结论。《物权法》第153条说，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。这就把《土地管理法》第43条第1款的规定引入到物权法中。从目前土地管理法第43条第1款的规定我们可以看出，无论是单位和个人在土地上进行开发、建设，都要求在国有土地上进行。如果在集体土地上进行的话，在这一条款中设置了三个例外的规定：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。我们可以得出的结论就是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权从现行法上确立的法律规则来讲，能够进入土地交易的一级市场自由的进行流转，的确是欠缺比较扎实的法律根据。       北京小产权房产律师认为,法院遇到这样的案子有两类：第一类是违章建筑，就是没有规划的、自己盖的，如果要流转的肯定不予支。第二类是讨论的小产权房的范围是经过规划部门规划的，主要是旧村改造项目的小产权房。物权法的第30条，第31条。第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。也就是说，这个房子盖起来之后就取得了物权，并不需要国家发的大证，即产权证才享有物权，盖完以后，房子就属于产权人。只不过受第31条的限制：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。也就是说，房子建成以后，但是你要买它，国家没有发证，物权没法变动。房子交付以后，买受人取得了实际占有的权利，这时候物权没有变动。        自从画家村小产权房买卖纠纷尘埃落定后，北京市各区县人民法院在审理农村私有房屋买卖时均会参照北北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》（京高法发[2004] 391号）审判，在确认房屋买卖合同无效的前提下将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分支付给买房人，而在2009年月份，情况发生了变化，北京市高级人民法院认为： 1、  对于合同的效力仍然应认定无效。 2、  对于区位补偿价则要看时期，对于诉讼期间未列入拆迁项目的涉案房屋，区位补偿价可不予处理，待到列为拆迁项目后由当事人再行解决。 3、  第2项的规定是适用于卖房人起诉的情形，不适用于买房人。    北京房产律师小产权房纠纷案例：小产权房无产权证　买房人状告村委会         城市居民王先生购买了由村里开发的小产权房后，因为办不了产权证也拿不回购房款，把门头沟区某村委会诉至法院，要求确认该买卖合同无效，被告村委会返还其全部购房款。门头沟法院受理了此案。 　　   王某诉称：2005年8月31日，其与某村委会签订《房屋买卖合同》，购买了该村开发的楼房一套，并交了购房款27.2457万元。后其了解到，所购房屋是小产权房无法取得产权，于是在同年9月向该村委会提出退房，该村委会同意并于同年11月3日退还购房款25.8457万元，但剩余购房款1.4万元拒绝退还。 　　   王某称，其所购房屋由该村委会开发建设，该房屋所占用的土地为村集体所有，根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。王某是居民，不是该村村民，该村委会出售房屋的行为违反了国家法律的强制性规定，其行为无效，所以双方签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。根据我国合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。但该村委会拒绝返还其支付的购房款。故诉至法院，要求确认其与该村委会签订的《房屋买卖合同》无效，并判令该村委会返还其购房款1.4万元及按银行同期贷款利率支付利息。      除了大量小产权房纠纷外，因农村人将自家私房卖给城里人或其他村民而引发的纠纷也大幅增长。这种房屋买卖合同是否有效则要视具体情况而定，由于我国农村土地实行宅基地管理制度，虽然房屋可以买卖，但宅基地是不可以买卖。因此，当非本集体的人购买了本集体的房屋后，在遇到拆迁及其他房价大幅变化的情况时，易引发纠纷。   北京房产律师小产权房纠纷案例1：轻信网络广告 赔了钱财又无房       52岁的崔文女士家住大连，现退休在家，2008年，因儿子在北京读大学，崔女士就想在北京买房，以后可以举家搬到北京，而且更重要的是房子能增值！于是，崔女士先是从网上了解到北京市房山区某村有房在预售，价格还很便宜，90多平米，才10万余元，还大肆宣称为70年大产权，崔女士觉得很划算，便带着家里所有的积蓄交了房款。两年过去了，约定的交房期过了，对方一直没有音讯。实地查看后，崔女士才知道开发商不仅没盖房，还把钱都卷到南方投资去了。庭审中，被告房地产开发公司根本没有出庭。      法院经审理认为，因被告开发及预售的房屋系小产权房，未能取得相关合法手续，其行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故原告崔文和被告签订的《房屋买卖合同》应为无效。双方依合同及协议取得的财产，应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。最终判决房地产开发公司返还原告崔文购房款10万余元，并支付房款利息1万3千余元。 购房者在签订购房合同前，应认清开发商是否具有“五证”，即市规划委员会核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，市建委核发的建设工程开工证，以及市国土资源和房屋管理局核发的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。其中，最重要的国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证。购房者一定要明确对方是否具有商品房预售（销售）许可证，明确自己所预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，该证为商品房能否销售的重要凭证。只有这样，才能确保顺利办理产权证，避免因产权造成不必要的麻烦。       北京房产律师小产权房纠纷案例2 ：小产权房常伴随“一房多卖”     2007年，朝阳区的小潘准备和恋爱多年的女友结婚，但苦于北京房价的不断飙升，当小潘接到了一份传单，传单上说仅付5万首付，就能拥有70年大产权的房子等内容时，小潘意识到位于村里的该处住房可能是小产权房，也担心会陷入纠纷，但为了有一个家。小潘毅然决然地与作为开发商的村委会签订了买卖合同。过了很长时间，村委会一直没有依约交付房屋，小潘急了，后得知自己的那套房已经卖给了别人，此时，女友也因此和自己分手了。小潘十分恼火，将村委会起诉到了法院。       法院经审理认为，因被告开发及预售的房屋未取得相关合法手续，且至今也未办理。其行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的商品房买卖合同应为无效。双方依合同及协议取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。最终，法院依法确认双方合同无效，判决村委会返还原告购房款，并支付房款利息3千余元。        北京小产权房产专业律师提示： 我国现行法律对农民集体建设用地使用权流转进行了严格的限制，农民集体建设用地具有属人性特征，严格规定不得自行转让。《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，有关法规也明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建设建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。       小产权房是伴随着开发商对房地产经营垄断及房价与普通公民收入不成比例的飞速增长而出现的。当购房者发现欲购房屋位于郊区某村、房价又远远低于市价、开发商较小或系村经联社开发等情况时，应敏锐察觉是否为小产权房，最根本的方法是看清对方是否具有国有土地使用证、商品房预售（销售）许可证两证。在上面的案例中，小潘拿不到房子，无法办理房产证是必然的。根据当前的法律，法院审理时通常确认买卖合同无效，双方返还。作为过错较大的卖方要赔偿房款的同期银行贷款利息，但尽管如此，考虑到其后房价涨幅较大，加之司法程序的时间成本，小潘也是得不偿失的。   北京房产律师纠纷案例：城镇居民购买农民在宅基地上建设的房屋无效
　　
　　因城镇居民购买农民在其宅基地上建设的房屋买卖合同纠纷案，有两个焦点问题：一是城镇居民购买农民宅基地房屋的效力问题；二是如果房屋买卖合同无效，农民作为出卖人应当承担何种责任，应当如何赔偿买房人的损失。
　　
　　 第一个问题涉及到农村宅基地使用权的性质问题。宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地。
　　
　　 我国虽然禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷，法院判决买卖无效。
　　
　　 在法律适用问题上，由于并没有任何一部法律明确规定禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋，因此，在判决书引用法条时经常出现尴尬局面，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的条款来制作判决。
　　
　　 不过，民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。比如，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这样来看，目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。    北京房产律师小产权房：城里人买农民的小产权房在一定条件下有效
　　
　　 近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。
　　　　 　　 2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。
　　
　　 孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”
　　　自愿买卖小产权房被法院认可：法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。 　　
　　 一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。         北京房产律师小产权房点评：对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则；二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容；三、基层组织比如村委会、党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。             值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。   （www.51peichang.net  北京房产律师法律咨询：北京房产买卖纠纷律师  北京房屋买卖纠纷律师  北京二手房专业律师  农村宅基地买卖纠纷  公房承租专业律师  经济适用房买卖纠纷 小产权房买卖纠纷  房地产项目法律顾问  拆迁专业律师  房产继承专业律师 ）